购房可入户 珠海鼓励外地人置业

    在华南楼市受调控影响、广深等地出现楼价大幅下挫的同时，珠海楼市同样进入低潮。去年12月全市商品住房交易均价环比下跌20．49％，市中心的香洲区环比下跌11％，市郊的斗门、金湾下跌幅度在3%~4％左右。交易量方面，香洲区环比下跌26．97％，市郊的斗门、金湾两区则大幅环比上升。斗门区上升20．99％，金湾区上升75．91％。 

　　不过，相对从2006年开始就一路疯涨的珠海楼市来说，下跌也许是买入的机会。

　　与其他城市中心区物业抗跌、市郊物业上涨的情况相比，珠海的价格走势显得很特别。《第一财经日报》了解到，不同的统计阶段这些主要城区的主流产品与去年12月有所不同。以市中心香洲为例，记者从当地代理中了解到，去年10月份香洲区的新盘是华发世纪城、九洲花园三期、金珠园、东方傲景峰等海景高价楼盘。 11月则以前山板块的华业香庄、金地花园、京华奥园中档盘为主。根据延后效应，这些销售数据都会在一个月后计入政府交易数据中。

　　而根据政府数据，珠海楼市均价其实只是跌回了去年10月的水平。11月珠海全市新建商品住房交易均价环比上升了２６．２５％，其中香洲区８６３１元/平方米，环比上涨２０．９６％。交易量也环比上涨了５１．４８％。

　　但是，去年12月的珠海二手房价格还在上涨，12月全市二手住房交易均价3799元/平方米，环比上涨6．86％，也比年中的3318元/平方米的水平高了10％以上。显出珠海的二手市场相对华南其他城市抗跌性更强。

　　二手市场抗跌，既要有本地市场的购买力增强的支持，也需要外来客源的推动。

　　2007年，对于中国南部的澳门和珠海来说，都是赚得“盆满钵满”的一年。根据澳门特区政府有关数据显示，2007年全年澳门博彩总收入预计高达830亿澳门元，同比升45％。与澳门近邻的珠海，同样录得高速经济增长，近日珠海市政府新闻办公室和市统计局联合宣布2007年全市GDP 886.84亿元,增长16.5%，为2004年以来的最高增速，但是全年CPI也达到了4％。根据珠海的“十一五”规划，珠海的目标是在2010年达到人均GDP超过1万美元。

　　在澳门人到珠海买楼成风以及珠海当地购买力提高的情况下，珠海楼市也在去年水涨船高。汇总珠海市统计局、珠海市房地产登记中心联合发布的2007年1~12月各月度数据，珠海市全市新建商品住房交易量达336万平方米，同比增加90％以上；交易金额超过196亿元，同比增加159％，占GDP比例达20％。

　　记者在珠海走访部分机关及事业单位的潜在置业者发现，珠海的中等收入家庭，在选择自住的物业时，主要会选择香洲区域。而满堂红珠海公司则透露，港澳买家对拱北区域则情有独钟。异地置业的潮流即使在调控的今天也没有从珠海退去，而他们更成为中心区楼价走高的支撑者。

　　当地大型代理中介红馆统计，2007年外地来珠海购房者还在持续增加，在拱北海关附近的新楼盘，50％以上被澳门人买走。但澳门买家的选房范围基本在拱北一带，当中华发实业旗下的新盘售价达12000元/平方米左右。内地其他地区的买家则更钟情于珠海的海景房、湖景房。万科在情侣大道边上建造的金域蓝湾，20％以上的买家来自深圳，售价也达到全市最高，约14500元/平方米。珠海世荣实业有限公司在市郊斗门开发的里维埃拉，有54％的买家为深圳人，广东其他地区及内地买家占19％，香港、澳门买家各占1％和2％，珠海本地买家只占24％，明显少于深圳业主。此外，如斗门地区的楼盘由于有购房入户政策，并有众多中小户型供应，颇受用以养老的异地买家欢迎。

　　珠海中原地产表示，他们曾经在2007年下半年就CEPA实施、港珠澳大桥实质性筹备、广珠铁路招标等做民意调查，发现42%的被访者认为珠海未来两年的楼市价格可能会升，面对楼市的越来越好，有52%的人表明会投资置业，可以显示出人们对珠海楼市的未来发展抱有很大的信心。

　　该行认为，珠海的购房入户政策、“城中村”改造，以及港澳及外地买家置业，仍然会继续对市场产生推动。而红馆有关负责人则强调，珠海的海景楼盘截至2007年末的供应总量约55万平方米左右，但是随着后续海景盘地块的减少，海景物业的升值优势将越发明显。

　　满堂红珠海有关分店负责人则介绍说，去年11~12月，拱北片区的租赁宗数环比翻了数倍，当中80%来自澳门。原因是澳门博彩业年底进入旺季，澳门短期劳工的租赁需求增多。但是其他区域的出租率并不高。

　　从上述资料可以发现，在珠海投资置业，应根据不同的自身需求选择不同的物业。若更倾向于增值目的，可以选择拱北地区的迎合港澳买家口味的黄金地段物业，而且可以通过出租获得化解供楼压力；又或是选择海景物业，等待海景楼盘成为稀缺资源后再转手。若是自住兼备保值功能，则选择斗门或者金洲一带的中档盘较适中，因为该地区邻近珠海工业园区，不乏接盘者。