首月劲升5% “还富于民”升温香港楼市

　　将于月底公布的政府新年度财政预算案将落实一系列“还富于民”措施，包括退税、免差饷等，受消息带动，二手中小型物业成交量已经有所上升。
 
　　香港与深圳一衣带水，两地楼市却完全是“冰火”两重天。受内地宏调影响，深圳物业正经历一次较大的回调，香港上市物业代理商美联集团（1200.HK）深圳总经理王书权对《第一财经日报》透露，在去年底经历20%的房价回调之后，深圳楼市的交投量迄今仍处于萎缩状态，中小型物业代理公司正面临严峻危机。

　　香港地产市场畅旺

　　而在香港，房地产市场去年和恒指一样节节突破新高，一些高档住宅已于年中冲破1997年的高位，中小型住宅的价格也正逐步逼近上世纪90年代的顶峰值——与港股所不同的是，楼市几乎没有出现过较大的调整，迄今一直保持着强劲的势头。

　　美联集团执行董事兼行政总裁陈坤兴（Vincent）对记者表示，春节期间交易有点冷淡，但假期刚过，市场的交易反弹力度之大，显示香港楼市面临新一轮的上升。陈坤兴表示，今年1月份香港楼价已较去年劲升5%；值得注意的是，在二手成交方面，截至本周二（12日）为止，2008年不到一个半月的时间内，全港已经有17538宗二手注册登记，较去年同期9473宗激增85.1%。从香港各区注册比率划分来看，现有的17538宗个案中，去年不受关注的新界区占50.8%，比率首度超越五成水平，并创自1996年有记录以来的新高。这显示此轮房地产价格的升浪已经波及以往并不被关注的新界区，楼市已经开始全面上扬。

　　“还富于民”是驱动力量

　　陈坤兴认为，今年香港楼市后劲十足，上半年楼价便可能上升超过20%。他表示，至少有如下几大力量在推高楼价：首先，在股市波动的今年，大量股市资金将转投房地产市场；其次，根据美联数据研究部数字显示，今年1月份一手推盘量较去年同期下跌，在市场已累积一定的购买力情况下，这将直接激活二手市场。

　　第三，将于月底公布的政府新年度财政预算案将落实一系列“还富于民”措施，包括退税、免差饷（注：差饷是港府按物业预期每年可得的合理租值按固定的百分率征收的一种税项）等，受消息带动，二手中小型物业成交量已经有所上升。

　　最后，也是最重要的一个原因是，美国次按问题仍远未解决，并已经延伸至欧洲、英国、日本等国，这导致各国息口易减难加，受制于联系汇率制，尽管香港地区已经出现通胀加剧的迹象，但是银行业可能不得不继续追减息率，这会使香港负利率持续扩大，楼市将成为重要的保值资产，吸纳资金汇集。

　　专家提示风险

　　尽管今年香港楼市可能成为股市资金的避难所，但是金融管理局总裁任志刚却在昨天撰文呼吁市民要冷静看待负利率所带来的影响。任志刚指出，存款利率低于消费物价通胀率，长远看可能会危及经济及金融稳定，因此需要“居安思危”。其次，当按揭利率低于住宅物业价格的升幅时，自置居所或投资物业会有吸引力，但过去30年，实质按揭利率波动极大，事实上，香港在1997年底至2002年间，实质按揭利率不但是正数，而且处于相当高的水平。另外香港由于土地供应有限，建筑时间较长，经常出现供应滞后，令物业价格波动极大。他认为中期而言，影响物业价格的主要是供求失衡问题，而非按揭负利率。

　　昨天中国人民银行公布，１月末广义货币供应量（Ｍ２）同比增长１８﹒９４％，远高于市场预期的１７％。货币供应增速如此快，将令市场原本希望人行政策有所放宽的憧憬，暂时落空。

　　不过至少目前看来，香港楼市尚值得投资。东泰证券研究部联席董事邓声兴对《第一财经日报》表示，目前银行存贷比仅60%，居民房贷与家庭收入之比也只占30%左右，尚未达到50%的警戒线，因此香港地产业虽然在负利率的情况下已经产生泡沫，但仍未有风险。