对我国住房市场与住房政策几个突出问题的认识

　　总体来看，我国住房制度改革的方向是正确的；住房市场已经成为我国市场体系的重要组成部分；住房改革和市场发展的成果惠及了大多数城镇居民；住房产业对经济增长的贡献率不断提高。

　　我国住房领域出现的一系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。

　　针对我国住房市场的现状，当前应从完善住房保障制度、改善和加强宏观调控，治理和规范住房市场秩序三个方面重点解决突出问题。

　　■国务院发展研究中心课题组

　　随着城市化的快速推进、劳动力加快流动和住房制度的深刻变革，我国住房市场在较快发展的同时，也出现了错综复杂的情况，成为社会关注的焦点。因此，亟需对我国住房改革与住房市场发展作出基本的分析和判断，厘清对一些突出问题的认识。

　　一、对我国住房改革与住房市场形势的基本认识

　　自１９９８年住房制度改革全面展开以来，经过９年多的改革与发展实践，取得了显著成效。一是城镇居民住房水平显著提高，多数家庭住房财产较大幅度增加，安定了民心，促进了社会稳定。二是住房市场机制的作用日益显现，市场规则不断完善，多层次住房市场体系初步形成，多元化市场主体快速发展，住房市场已成为实现居民住房需求的主要载体。三是初步搭建了有中国特色的住房保障制度框架，包括面向低收入家庭的廉租住房制度、面向中低收入居民的经济适用房制度，以及面向城镇职工的住房公积金制度。四是住房产业成为促进经济增长的支柱产业，带动了建材、钢铁等多个行业的发展。五是住房市场宏观调控初见成效，房地产投资增速明显回落，积累了一些住房市场宏观调控的经验。

　　总体来看，我国住房制度改革的方向是正确的；住房市场已经成为我国市场体系的重要组成部分；住房改革和市场发展的成果惠及了大多数城镇居民；住房产业对经济增长的贡献率不断提高。

　　目前，住房领域也存在着一些突出的问题和矛盾，社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面。一是房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租赁市场发育缓慢；住房市场秩序比较混乱。二是住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满。三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。

　　我国住房领域出现的一系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。一方面，由于居民消费结构升级、城市化快速推进、婚龄人口大幅增加、部分居民的超前消费观念、居民对房价快速上涨的心理预期等因素的叠加，促使我国城镇居民住房需求集中释放，导致住房领域各种矛盾凸显。另一方面，我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。此外，由于流动性过剩、人民币升值预期、国际投机因素加大等宏观经济乃至全球经济的诸多影响，也在一定程度上加剧了国内住房市场的矛盾。

　　可见，目前我国住房领域存在的突出矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。从中长期看，这些问题需要在全面建设小康社会、完善社会主义市场经济体制过程中逐步解决。在短期内确需采取有效的政策和措施加以缓解。

　　二、对我国城镇居民住房目标与政府住房职责的认识

　　今后较长时期内我国的基本国情是：经济发展总体上仍处在社会主义初级阶段，城市人口总量多、增长快，且人口密度较高；土地、能源等资源约束较大，生态环境承载能力弱。基本国情对我国住房目标和消费模式都将产生重要影响。因此，迫切需要从基本国情出发，适度确定小康社会的住房消费目标。城镇住房目标必须坚持以节能省地的中小户型为主，以满足核心家庭（３人左右）的居住需要为目标，基本户型面积以控制在７０到９０平方米较为合适。

　　到２０２０年，我国人均ＧＤＰ将超过５０００美元，达到中等收入国家水平，实现全面小康。其住房条件的改善也将进入到数量和质量并重阶段，人均住房面积快速增加的趋势将有所减缓，住房目标的重点应向提高住房整体质量和环境转变，“适用、舒适、环保、节约”应成为全面小康社会城镇住房发展与建设的主题。同时，积极引导和促进合理适度的住房消费观念和方式的形成，量力而行，宜租则租，能购再购。

　　住房是基本生活资料，对低收入居民家庭实施住房保障是政府不可推卸的职责。现阶段，我国城镇居民在衣食等温饱问题解决后，更加关注“住”的问题，特别是低收入者住房不足的矛盾更加突出，需要政府提供基本的住房保障。

　　根据我国的实际情况，政府住房保障的对象主要应是低收入家庭及其他住房困难群体。住房保障标准应与政府财力及其它资金支持能力相适应，保障责任应由中央和地方政府共同承担。

　　住房不仅是居民生存的基本条件，而且住房产业也是我国国民经济的支柱产业，住房还有较强的投资功能。住房市场在开发融资、消费信贷等方面都与金融市场密切交织，特别是住房市场客观上存在的风险性和投机性，容易对国民经济稳定发展产生冲击。目前城镇住房矛盾集中显现，土地供求矛盾突出，单纯依靠市场机制无法解决，迫切需要政府从合理配置土地资源，保持住房价格相对稳定，密切监控市场运行等角度统筹规划，对住房供需总量和结构进行引导和调控。此外，住房价格还有较强的收入再分配功能，从维护社会公平出发，也需要政府进行必要的调控。

　　三、对加强住房保障和改善住房市场宏观调控的认识

　　针对我国住房市场的现状，当前应从完善住房保障制度、改善和加强宏观调控，治理和规范住房市场秩序三个方面重点解决突出问题。

　　（一）以廉租住房制度为核心完善住房保障制度

　　第一，较大幅度地扩大廉租住房制度的覆盖面。当前，低收入家庭，特别是居住水平在住房保障标准以下的低收入家庭均应成为廉租住房制度的覆盖对象。随着经济的发展，廉租住房制度的覆盖面还应不断扩大。在强化各级政府住房保障责任和明确保障标准的前提下，具体保障方式应允许地方政府根据各地实际情况自主选择。建立有利于住房保障制度实施的运作主体。在大中城市，可探索由政府组建非营利性的公营住宅机构或特殊企业，作为政府住房保障的执行机构，负责廉租住房的建设、运营和管理。

　　第二，从实际出发确定廉租住房的保障标准。按照循序渐进的原则，可先采用略低的标准，再根据实际情况相机适当提高。

　　第三，廉租住房的保障方式可以有多种选择。廉租住房制度目前主要有三种具体保障方式：即租金减免、租金补贴和实物配租。其中，租金补贴应成为主要保障方式。各地政府也可以根据实际情况减免租金，或者直接向低收入家庭提供廉租住房。

　　第四，改进和规范经济适用住房制度。进一步明确经济适用房的保障性质和保障对象，使其成为面向低收入家庭的住房保障和援助制度。在面积控制上，必须坚持适度的标准，原则上应控制在６０平方米左右。同时，借鉴一些城市的探索实践，将政府对经济适用房建设的各种优惠，量化为货币补贴，直接发放给符合补贴条件的家庭，以“补人头”为主。还应进一步完善经济适用房的“申入”和“退出”机制。

　　第五，强化各级政府实施住房保障的责任。建立和完善相关法规体系，使住房保障的主体、责任、实施方式、保障标准等问题都能有法可依、有章可循。

　　第六，多渠道筹集和解决廉租住房资金。一是预算拨款。将住房保障支出纳入国家财政正式年度预算。具体资金来源可以通过调整和优化公共支出结构，将压缩基本建设和行政成本支出的部分资金用于住房保障，以及将每年财政收入增量中的一部分用于住房保障等方式来安排。二是土地出让金。适当提高土地出让净收益中用于廉租住房的比例，逐步由目前的５％增加到１０％左右。三是住房公积金增值收入。按照《住房公积金管理条例》的规定，落实用于廉租住房建设的资金。五是吸引社会资金参与。将廉租住房的建设和经营打包成完整的招标项目，由政府提供土地，并对廉租住房建设和经营的适度回报率予以承诺，同时，对廉租住房建设和经营提出明确标准要求，向全社会公开招标，吸引社会资本投入廉租住房建设和经营。

　　（二）进一步加强和改善住房市场的宏观调控

　　一是明确住房市场的宏观调控目标。政府对住房市场进行调控的长期目标，应是保持住房供求的总量平衡与结构平衡。考虑到近年来住房价格上涨幅度过大，社会反映强烈的现实情况，政府近期调控目标应重点集中在防止住房价格过快上涨和增加中小户型的供给方面。

　　二是加强各部门在住房市场调控中的协调。围绕调控房价和调节供给结构的近期目标，进一步加强各部门在住房市场调控方面的协调力度，进一步明确各部门调控的职能分工，统筹协调各种调控政策，防止出现各自为政和政策措施相互矛盾的情况，提高调控政策的有效性和可操作性。

　　三是增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。在坚持实行严格的耕地保护制度的前提下，改善土地供应结构，提高用地效率，特别是应增加对保障性住房和普通商品房的用地供应。

　　四是完善财税与金融政策，调控住房需求总量与结构。例如，结合住房面积和购买性质，制定住房消费信贷分类管理制度和差别“首付比例”政策，在首付比例、贷款年限和利率上，对中小户型、第一套自住房给予适当优惠。通过调整契税税率，引导居民对中小户型的消费，对大户型和别墅征收高契税率。同时，加快推进物业税改革试点，加大对住房保有环节的调节力度。还应研究鼓励适度消费的住房消费税政策。用经济手段调节消费需求，引导居民形成梯度的住房消费模式。

　　五是完善稳定住房价格的政策调控机制。一是清理现有的调控政策措施，对可能推动住房价格上升的政策措施进行调整或停止执行。二是严格执行已出台的相关税收调控政策，建立健全抑制房价上涨的税收“稳定器”机制。三是改革完善相关税制，将征税环节从流转环节向保有环节转化，弱化流转环节税负过高对房价上涨的拉动作用。四是严格执行房地产企业项目开发自有资金比例的规定，明确单一金融机构向单一房地产开发项目的信贷规模与信贷比例。

　　六是积极引导中低价位、中小套型普通商品住房的供给。地方政府要积极落实建设规划，在土地供给上支持普通商品住房和保障性住房用地。给予开发企业相应的信贷、利息、税收方面的优惠，引导和鼓励开发商积极开发建设中小套型、中低价位住房。促进资源消耗低，循环利用率高和集成度高、功能全、质量好的节能省地型住房的开发。

　　（三）完善住房供应体系、规范市场秩序

　　第一，完善多层次住房供应体系，促进各层级市场协调发展。完善一级市场运行机制，进一步活跃二手房市场。简化旧房交易手续和流程，清理相关税费，促进存量房的合理流动和配置。下大力培育、规范住房租赁市场。适当降低个人出租住房的税收，使大量闲置住房从“地下”转为“地上”；通过开征物业税，“挤出”更多的存量住房进入租赁市场；通过信贷和税收优惠政策，鼓励市场主体投资租赁房市场。利用经济手段，引导住房消费需求向二手房交易市场和租赁市场分流。

　　第二，探索多渠道住房供应途径。改变由房地产开发商单一供应的模式，探索多层次住房供应渠道，允许城镇居民自己组织集资建房，鼓励合作建房。改革目前住房开发的一系列管理制度和管理体制，使多种供应方式得到相应的体制和制度支持