政策赶场楼市打蔫

　　黄金周北京日均签约新房246套―――

　　9月26日，朝阳区某新盘人声鼎沸，工作人员忙前忙后，不亦乐乎。“积累人气，备战‘十一’”是销售经理最常念叨的一句话。然而，令人们始料不及的是，转过天，央行出台了“第二套房房贷首付提至四成”的个贷新政；紧接着9月29日，市建委的经济适用房新政也一定程度上拓宽了经济适用房购买资格和房源筹集渠道。两大重要新政节前“赶场”，着实打乱了一手房和二手房黄金周的市场布局，加之长假期间京城连日阴雨，使原本有望“火”一把的国庆楼市在观望中度过。

　　●首付提高引发购房者心态变化

　　9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），对于第二套住房实行首付比例不低于四成，利率不低于基准利率的1.1倍的政策，楼市传闻已久的个贷首付提高终于在“十一”之前有了明确的着落。

　　事实上，早在这一政策尚在酝酿当中时，就已经有不少嗅觉敏锐的开发商意识到了首付提高对自己可能造成的冲击。一个主要面向二次置业和投资型消费者的楼盘的销售经理9月底曾向记者表示，尽管从当时的客群积累来看，首付提高并不会影响自己首批推出房源的销售业绩，但对于一个体量较大并且多数住宅总价在150万元以上的项目而言，贷款购房者仍然是购买主力，一旦首付提高，那么客户的大量流失几乎是必然的。“特别是如果在利率上再有变化，那对购房者心态的冲击更是极为明显的。”

　　这位销售经理所担心的事情在房贷新政中全部得到了体现。一位银行界人士给记者算了一笔账：现在5年期以上房贷年利率为7.83％，按第一套房0.85的优惠利率计算，实际年利率为6.6555％；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613％。这样，如果以总房价100万元、贷款15年为例：原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元首付；原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后第二套房实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元，两者相比利息最终多支出62273.8万元。面对变化如此明显的首付和利息压力，二次置业以及投资者的心态将发生如何变化，几乎不言而喻。

　　●经适房新政引中低置业者决心观望

　　9月29日，北京市建委在其网站上公布了《北京市经济适用住房管理办法（试行）》，从此次“经适房管理办法”的相关内容来看，有四个方面最为值得关注。

　　首先，对于申请购买经济适用房的人员须取得本市城镇户籍时间由原先的5年改为现在的3年，这就使申请购买经济适用房的户籍条件放宽了，从而可以覆盖更多的人群；其次，对于经济适用房的筹集渠道，除了集中建设和商品住房项目配建方式筹集以及在市场上收购小户型二手房外，还可以在市场收购“单位集资合作建设的房屋或社会机构投资建设的房屋”，从而使经济适用房房源在未来可能有进一步的增加；第三，在严格了购买经济适用住房人群的准入门槛的同时，对于可享受经济适用房优先配售的人群得到了明显增加，特别是对旧城改造和风貌保护涉及的外迁家庭、家庭成员中含有60周岁以上老人和复员军人等住房困难家庭给予了优先权。除上述三点之外，新的管理办法也再次强调了经济适用房再上市时政府优先回购的原则，对此类房产的二次交易给予了严控。

　　由此看来，加大经济适用房覆盖人群规模和增加经济适用房房源这两点重要信息，让许多中低置业者看到了享受经济适用房待遇的希望，加之首批限价房可能于明年年初开始对外销售，中低端住房的选择范围得到了不小的拓宽。面对不断高企的普通商品房价格，观望待购成为了不少此类购房者目前最实际的打算。 
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