期房交易案件高发 售房欺诈该双倍赔

2007年11月16日07:39  来源:人民网-市场报

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    阅读提示:期房交易案件高发 公安部发出风险提示

 ■新闻背景

  郑州市一房产公司未取得商品房预售许可证,仍向消费者销售房屋,且未向有关部门备案,导致合同无效,造成无法交付房屋。该房产公司违规预售商品房终于尝到了苦果:全额退还房款,对买房者双倍赔偿。汽车、房屋等大宗商品遭遇产品质量问题或被欺诈时,是否可以按照《消费者权益保护法》双倍赔偿处理,一直是法学界争论的问题。而这个案例则具有典型的意义。(11月13日《中国质量报》)

    双倍赔偿的意义(辨析)

  一直以来,大宗商品诸如汽车、房屋等遭遇质量问题或受欺诈时,消费者是否可按照《消费者权益保护法》(下简称《消法》)获双倍赔偿处理,成为人们争论的焦点。反对者认为,汽车、房屋等大宗商品属于奢侈品,不属于《消法》调整范畴。而实际上,随着人们生活水平提高,像消费汽车、房屋等这样的行为,早已成家常便饭,有关其质量问题或受欺诈行为,理应纳入《消法》调整范畴。

  《消法》的惩罚性措施在其第四十九条中有所体现:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”几乎所有的厂、商家在遇到问题时,都在极力规避此惩罚性条款,理由自然是汽车、房屋等商品是奢侈品,不属于《消法》调整范畴。也正因此,消费者的许多利益诉求往往与该条款擦肩而过。

  事实上,《消法》属于私法(相对公法而言),私法是要保障公民权利的,包括安全、合理、平等的消费权。但《消法》规定的公民权利毕竟是有限的,《消法》中没有规定的权利并不等于消费者并不拥有,如果有所提及,也理应向保护消费者权益的方向靠。因此,从维护消费者的权利角度看,当《消法》没有明文指出房屋、汽车等商品属于生活消费品范畴时,法官也理应根据法理来维护消费者权益。

  从这个角度说,这个双赔案的诞生,具有典型的判例意义,它宣告汽车、房屋等大宗商品不属《消法》调整范畴的时代,在实际中走向终结。(大丫山)

    让欺诈者自食恶果(反思)

  以往消费者面对商业欺诈,大多忍气吞声,束手无策。这是因为,长久以来,消费者在与商家的交易中,特别是购买房子、汽车等大宗商品时,处于不对等的弱势地位。

  首先是信息的不对称,商家利用其手中的垄断资源,不对消费者履行告知义务,甚至有意隐瞒相关细节,消费者在不知情下的消费行为往往隐藏着风险,极有可能造成重大的经济损失。其次,一旦给消费者造成了损失,特别是房屋、汽车这样需要消费者一生积蓄来支付的大宗商品,消费者又通常处于维权难的境地。再次,即使消费者有幸获得了赔偿,往往也是补偿性的。商家并不因此蒙受什么损失。

  显而易见,一方面,是消费者的维权成本高,另一方面,是商家的侵权成本低。由此引发的必然结果是,商业欺诈屡禁不止。一个简单的逻辑是,无论商品的价值和价格高低,其消费行为在本质上是一样的。因此,在房地产等大宗商品交易活动中,如果继续沿用补偿性赔偿原则,极易造成商家不惜付出违约的代价而追求更高额的利润的情况,这样不利于商家的自律以及行业的健康发展,也不可能从根本杜绝商业欺诈行为的发生。

  实际上,按照《消费者权益保护法》的精神,经营者提供商品或服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。 只不过,这一法则在房屋、汽车等大宗商品纠纷的司法实践中,却遭遇种种困境。此次司法实践上的突破,无疑具有重要的指向意义。(张子瑞)

    售房欺诈就该双倍赔(金台时评)□王海

  郑州一家房地产公司没有销售许可证,且未向有关部门备案,导致合同无效,无法向消费者交付房屋,被法院判令全额退还房款,并双倍赔偿购房款。

  可以说,在目前的市场环境下,这可是房地产业界的一桩奇闻。有过买房经历的人都知道,买房时面对的厚厚一摞格式化合同,就像太极推手,导致购房者承担全部义务,售房者享受所有权利。在许多合同中,对双方违约的处罚规定也很可笑:购房者违约的赔偿,可能是房款的若干成;开发商违约的赔偿,甚至只是十几块钱。在房屋买卖双方之间,消费者只有顺从,不能较真,因为较真讨不来好处不说,说不定还会招来“不明身份人员”的暴殴。

  曾和某房产销售总监之间有过一段有趣的对话。问:“卖房子难不难?”答:“不难,比卖白菜还简单!”奇怪!众所周知,现在房价高企,即使是一套普通商品房,价格动辄都在上百万元;另外房子是人的安身立命之所,有些人穷其半生积蓄,也不一定买得起。如此昂贵的东西,怎么能比卖白菜还简单呢?

  对方的回答令人愕然:“你看,买白菜也要挑三拣四,叶黄的不要,虫咬的不要,菜心不结实的不要,上秤的时候外面的白菜帮子还要给掰下来,难伺候着呢。可房子这玩意,买房的人懂个啥?掺假不掺假不知道,结实不结实不知道,甚至面积究竟有多大、合法不合法他全都不知道。只要我们一说好,他们笔一动就买下来了,见不着货,没得讲价,不能甩零,即使将来有了质量问题,政府的验收合格证出面抵挡,这不比卖白菜还简单吗?”

  挨一条臭水沟称作“水景公寓”,栽几棵小树就叫“森林别墅”,这种广告欺诈太过普遍;精装房地板下面满是垃圾,地面用破旧编织袋找平,这样的质量问题也屡见报端。但是,汽车、房屋等大宗商品遭遇产品质量问题或被欺诈时,是否可以按照《消费者权益保护法》双倍赔偿处理,目前法学界还在争论。为什么要争论呢?有人指出,争论的原因不在于是不是商品、是不是大宗、是不是消费者,而是因为这些领域中欺诈问题太过普遍,如果一律按照《消法》双倍赔偿处理,会伤害目前的市场秩序。

  难道《消法》会伤害市场秩序?否!《消法》伤害的只是欺诈行为。在房屋买卖市场,如果欺诈成为正常, 那么这个市场也就不再健康,更不会长久。正如河南省国基律师事务所律师张伟所说:“‘小羊是羊,大羊也是羊’,你买双筷子是在消费,买幢房子同样也是消费。在房地产交易活动中,因买卖双方力量不对等以及出卖人违约成本低廉,造成出卖人不惜付出违约的代价而追求更高额的利润,这样不利于开发商的自律及房地产行业的健康发展。”好在,郑州这桩双倍赔付的判决,给欺诈者敲响了警钟,也还给房屋消费者部分尊严和希望。

(责编:孙红丽)
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