2007年房地产政策篇盘点

　　核心提示：可以说，贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”。

　　可以说，贯穿于2007年的调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”――― 到今年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。

　　而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。

　　当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。而这，事关老百姓能否住得起房―――

    【关键词】清算土地增值税

　　名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称 《通知》）

　　出台时间：2007年1月24日

　　内容点击：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

　　点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

　　上榜理由：打击囤地，大快人心。

    【关键词】贷款利率五级跳

　　名称：加息

　　出台时间：2007年3月~2007年9月

　　内容点击：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。

　　点评：明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。

　　就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。

　　上榜理由：关注的人越来越多。

    【关键词】减少土地出让环节的优惠政策

　　名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》

　　出台时间：2007年6月27日

　　内容点击：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。

　　点评：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。

　　上榜理由：抑制房地产市场投资过热。

    【关键词】多渠道解决住房困难

　　名称：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

　　出台时间：2007年8月13日

　　内容点击：《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

　　点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

　　但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。

　　上榜理由：符合大众利益。【关键词】首付提高至40%

　　名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　出台时间：2007年9月27日

　　内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

　　上榜理由：平抑房价的好办法。【关键词】物权受法律保护

　　名称：《中华人民共和国物权法》实施时间：2007年10月1日起

　　内容点击：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　点评：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。

　　上榜理由：这是国人期盼已久的。

    【关键词】工业用地纳入招拍挂

　　名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）

　　出台时间：2007年10月10日

　　内容点击：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

　　点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。

　　上榜理由：让土地转让更公平。

    【关键词】郑州停止返还开发商土地出让金

    名称：《关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知》

　　发布时间：2007年10月23日

　　内容点击：该《通知》废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。

　　点评:《通知》是郑州市政府对国土资源部关于不得随意返还土地出让金规定的执行。这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。

　　上榜理由：早就应该这样了。

    【关键词】商品房销售受监控

　　名称：《商品房认购管理办法》

　　实施时间：2007年11月1日

　　内容点击：10月31日郑州市房管局就《商品房认购管理办法》的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和郑州房地产网上销售动态表一致的销售动态板，更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。

　　点评：《商品房认购管理办法》出台和认购管理系统启动之后消费者可以在郑州房地产网上查到商品房认购情况，一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。

　　上榜理由：使得商品房的销售更加公开、透明。