2007年政策累计效应显现

　　2007年被喻为“政策年”，延续去年的宏观调控政策势头，今年宏调政策出台的强度更为明显：“穗七条”、“90/70”政策的继续落实、频频加息、提高存款准备金率、预售证后10天必须卖楼等，而最为强烈的政策便是9·27出台的房贷政策，让一路上扬的广州楼价嘎然而止，立刻出现回调局面。对于今年系列政策的总结，有业内人士表示，连续3天的政策累计效应，在今年得到了释放，加速了楼价回落的速度。　

    　长期效应最好的政策：“穗七条”

　　“土地供应不足，造成了市场供不应求的局面，楼价自然要上涨。”业内人士表示，近两年，广州楼价呈现一路上涨达到居高不下的状态，甚至一度与北京、上海楼价看齐。而供应量少成为最大的推动力，货源不足，想买房还得找关系的事情频频发生。为此，增加土地供应量的呼声越来越大。今年，广州市国土房管局出台了“穗7条”，增加土地供应量成为其中一大亮点。

　　“穗七条”为广州市出台的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，其中规定“进一步加大政府土地储备财政资金的投入，在2006年的基础上，2007年计划较大幅度增加土地储备财政资金的投入……确保2007年、2008年分别完成全市十区实物储备住宅用地6平方公里以上，满足住宅用地的需要”。

　　“在土地供应上，政府的时间表已经比较清楚了，开发商可根据自己的需要理性拿地，盲目性减少了很多。”海珠区某楼盘副总经理表示。有业内人士分析，土地供应按计划完成，也能给市民吃“定心丸”，减少市民追涨的热情，进一步稳定房地产市场。经纬项目发展及研究部副经理吴定金分析，在土地供应相对充足、大型发展商纷纷圈地全国、宏观调控逐步发挥效用的态势下，广州未来的楼面地价走势将平稳发展，发展商购地行为亦将更加审慎与理性。地产专家韩世同表示，“穗七条增加土地供应量，从长期来看，对楼市能起到稳定的作用。”　

    　短期最直接的政策：房贷

　　尽管今年地产政策不断出台，但楼价并没有太直接的影响显现。然而，在今年国庆前夕，提高第二套房贷款首期及贷款利率政策的出台，让楼价顿时峰回路转，此房贷政策被业内评为效应最直接的政策。

　　9月27日，央行与银监会曾联合发文，要求各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。随后，央行、银监会对第二套住房界定定调，称应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套住房。该政策正式确定向所有商业银行贷款的第二套住房，都必须实行首付比例40%。目前，广州楼市观望气氛越来越浓厚，成交量愈加下滑，多个集团纷纷加入到降价打折的行列里。广州楼价自2004年开始上涨，终于在2007年底停止了上涨的脚步。

　　房贷政策的杀伤力太大 估计明年楼价还将走低

　　对于政策对楼市的影响，业内人士表示，从总体上来看，今年政策的结果是令人满意的，尤其是9·27的房贷政策，对楼价有着直接的作用，而增加土地供应量能保证未来楼市货源充足，价格稳定。但同时有地产专家表示，房贷政策的杀伤力太大，估计明年楼价还将继续走低，因此为了保证经济的稳定健康发展，不宜再出台此类政策，否则容易引发经济危机。

　　地产专家韩世同分析，现在楼价已处于非常高位状态，在宏观调控政策的累计效应下，广州、深圳、北京、上海等地也已出现了楼市滞销现象，而且，楼盘成交量下滑现象非常严重，同时，不少发展商已开始降价促销。“在这种情况下，整个楼价会自然下跌。”他认为，若再继续出台新政，楼市的气球就可能会出现破裂，从而容易引发楼市危机以及股市危机，更为严重的金融危机也可能爆发。

　　此外，有专家分析，今年继续落实去年出台的“90/70”政策目前还没有产生太实质的影响，估计明年中小户型将大量涌出，对平稳楼价能起到关键作用。同时，加息的累计效应已显现，很大程度上抑制了购房需求。另外，有望明年出台的物业税也引起了广泛关注，韩世同表示，物业税的征收范围不应太广，最好只针对高端物业和高端买家。双方博弈战才刚刚开始大洋新闻2007年12月21日来源：信息时报作者：李东元近段时间到广州各大楼盘售楼部看楼买楼的消费者明显减少。时报记者 罗莎琳 摄　房地产开发商与买家之间的关系是非常微妙的。如果用一个词来总结他们在2007年的关系，“博弈”相信是最好的注脚。

　　进入10月天平向买家倾斜

　　可以说，开发商与买家之间是相互依存的，又是相互排斥的。在目前的国情下，大部分消费者还需要靠开发商所开发的房子来解决或改善住房问题，而开发商也同样需要消费者为其产品买单。一方面，开发商在为消费者打造产品的同时，也在用尽各种方法来谋取利润的最大化；另一方面，消费者在只有开发商这唯一的商品房“供应商”可选择的情况下，也在尽力避免付出更多的代价。可以说，两者之间的博弈，是一种利益的博弈，最直接体现在房价问题上。

　　纵观2007年，在这场开发商与消费者之间的博弈中，可以说，前9个月开发商是胜利者。在这9个月的“卖方市场”里，由于市场供应量有限，房价疯长，成交稳定，加上不少消费者的恐慌性入市，让开发商们赚了个盆满钵满。然而，房价连续非理性疯长引起了各界重视。今年以来，政府不断加大对房地产的调控，穗七条、加息、房贷新政等政策不断冲击着房地产行业，也让消费者的观望态度不断加强。特别是在9·27房贷新政以后，不但市场成交量大幅下跌，部分开发商也被迫采取各种各样的方法进行降价促销。

　　而进入10月份以来，天平开始向消费者倾斜。据近日广州市国土房管局发布的信息显示，广州11月房价猛降1141元/平方米，降幅高达9.9%；成交量继续维持在低位水平。这似乎在一定程度上更加证明了业内专家所说的拐点真的已经来临，备受房价高企之苦的普通消费者总算小赢了一把。

　　双方博弈明年还将继续

　　然而，同样在近日，中国社科院发布的2008年《经济蓝皮书》则预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。明年，我国必将实行从紧的货币政策，通过加息等手段抑制经济过快增长，这一方面抑制了中低收入者自住需求的支付能力，另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市，进一步推动房价上扬。此外，目前我国地价房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地楼面地价已接近或高于同地段在售新建房屋价，必然使得未来房价大幅提高。

　　按照中科院的说法，目前广州楼市正处在一个波谷位置，消费者这个阶段应该抄底入市，在未来几年房价继续上涨的情况下再狠狠赚上一把。然而，目前的市场情况却并没有给予买家足够的抄底信心。目前房价究竟是进入了拐点，还是只是一个调整阶段，不同利益集团的人有不同的看法，即便是标榜“中立”的专家，也有不同的意见。作为弱势群体的普通消费者，也为此感到迷茫。

　　可以肯定的是，虽然广州楼价开始下降，但是消费者并没有就此放弃观望。也就是说，开发商与消费者之间的博弈尚未结束。能左右这一场博弈的，当属未来的调控、金融等政策的取向。因此，买家和开发商、开发商和政府，以及现实与预期之间，还将会迎来新一轮而且层次更深的博弈。记者 李东元

     7616套保障房年底前竣工

   目前，广州市增加了购买限价房的经济要求条件：个人申购的，本人税前年收入在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。两大限价房正准备发售。这些保障房的投入市场，将有利于稳定广州楼价，确保有需要的市民获得住房保障。

　　双特困户住房已解决

　　今年年底前，广州首批政府保障型住房新社区项目将竣工。除了构建对象为低收入住房困难家庭的廉租房、经济适用房政府住房保障体系外，还在商品房和经济适用房两个层次之间构建了限价房这一适合中等收入家庭的住房层次。2006年，广州市采取“双限双竞”方法，陆续推出了9宗限户型、限销售价格的普通商品住宅用地。截至目前，广州市是全国出让限价商品住宅用地面积最大、比例最高的城市。

　　据了解，正在建设的新社区除了提供经济适用房外，还为最低收入群体提供廉租房。11月28日，广州市政府选择实物配租方式安置3148户双特困户住房问题，至此，广州市2005年统计在册的5643户双特困户住房问题已全部解决，并实现了10平方米以下双特困户住房“应保尽保”。

　　两大限价房即将发售

　　2006年8月至今，广州共公开出让14宗限价房用地，规划建筑面积277.5万平方米。业内人士表示，限价房的推出，对于平稳楼价能起到非常大的作用，尤其是有利于杜绝近年来土地过分热拍的现象。

　　目前，广州两大限价楼盘即将推出，其中包括科学城板块的万科城·新里程以及金沙洲板块的保利西子湾。万科城·新里程户型面积75~95平方米，限价6000元／平方米。保利西子湾的货量有1600多套，每套最高单价不超过6500元/平方米，户型面积70~90多平方米。前者目前已开放样板房，后者也将在近期发售。

　　限价房有助平稳房价

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平认为，目前广州制定的廉租房、经适房政策可实现“无缝对接”。按三口之家算，家庭年人均可支配收入如果超过18287元的话，那么这个家庭年总收入应该达到6万元左右，或者更多，他们实际有能力购买限价房，所以限价房与经济适用房的购买准入条件正好衔接上。

　　有业内人士表示，由于限价房只针对首次置业人群，因此能消耗市场中最强烈的刚性需求，并有利于平稳广州楼价。同时有专家表示，由于目前广州限价房的数量有限，而有住房需求的年轻买家比较多，憎多粥少的现状下，限价房的作用并不能马上显示。

　　时报记者 罗莎琳 苏华俊

　  即将出售的两大限价房情况

　　楼盘         　　户型面积　　    限价

　　万科城·新里程　　75~95平方米　　6000元／平方米

　　保利西子湾　　    70~90多平方　　6500元/平方米以内