面对物业税商业项目只能硬扛

于巍

2008年01月31日10:19  来源:北京青年报

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“物业税”一词,无疑成了时下地产圈中曝光率最高的词汇。但是物业税从商业地产的头一脚还没有踢出,就引起了业内很大的反响,说法不一。商业地产原来一直是很多投资者的“避风港”,但如今,要从商业项目开始征收物业税,或许会将投资者吓跑;或许会成为商业地产的恶性循环;或许会影响商业地产的继续发展……



  ●持有———税率再高成本也能转嫁

  “征收物业税,势必导致持有商业房地产的成本增加,而这对于已经供应过剩的商业房地产来说,情况就严峻了。”一位业内人士表示。这样一来,一些本来就已经陷入“推销无门”的商业房地产更难有市场。

  如今“物业税”先从商业房地产实行,无疑意味着会抬高持有成本,将投资者吓跑。但在与一些商业项目开发商的交流中,他们并没有显示出过多的惊慌。一位不愿透露姓名的开发商谈道:“现在物业税的执行标准还没有确定,具体怎么征收还不知道呢,没有必要先着急。对于商业项目来说,也有位置、好坏之分。况且,对于自持的项目来说,靠的就是租金的收益,成本的提高无疑就是增加了投资者的成本,所以,最后还是会转嫁到小投资者身上。但是,我们还是会有一些担心,会影响以后的发展和资金回流。但是政策出来,我们只能遵守、只能扛。”增加投资者的成本之后,投资者可能会在租金和抛售之间选择。如果压力不大,投资者会考虑上调房屋租金价格,租金上调会增加租房者的负担。仲量联行亚太区董事陈立民表示。

  虽然商业房地产所占比例小,并不意味着对其征收带来的影响会比住宅小。事实上,对商业房地产征收物业税势必会导致商用物业租金的上涨。目前,商用物业的投资者主要以持有房产并且出租的方式作为投资商业房地产的手段。而这部分投资者自然不会等着自己的收益被“物业税”横刀夺取,自然会将成本转嫁到租用者身上,由此租金的上涨就无法避免了。

  但是,问题还远非租金的上升这般简单。尤其是一些地区的零售商铺,为了吸引到知名企业扩大影响力,都纷纷出台了优惠政策,力图吸引这些大牌入驻。如果租金方面优惠依旧,则持有者的利润将会降低,而如果优惠不再,则招商将会变得困难而缺乏吸引力。由此,一些新兴区域的零售商用物业持有者就要面对两难的选择。

  ●在售———影响不明显

  “增加企业的持有物业成本,但不会直接影响租赁型需求,因而对商业地产的影响相对较小。另外,现有租赁型企业已经面临较高的保有成本,若伴随税种整合,税负未必会有较大增加。”一位在售商业项目负责人认为。有没有市场,就涉及市场上有没有钱。中国个人存款有1.7万亿,这个钱流向哪里?银行是留不住的。商业地产具备投资回收快的特点,就算对商业地产进行物业税征收,商业地产也是会逐步往上发展。

  业内人士表示,任何的宏观调控都不会对市场产生长期的影响,更多的是短期效应。所以,物业税短期之内会引起很大的影响,但是长期来看一定是价值的回归。但在物业税的风头中,一些较差的商业项目会顶不住、走向衰败,而资金雄厚、运行良好的项目受到影响也是暂时的。

  “征收物业税会引起商业地产价格上涨。”中国投资协会秘书长张汉亚说,“但上涨量不会太大,对行业发展影响不明显。”张汉亚认为,因物业税而带来的经营成本的增加将会在整个商业经营领域消化,有可能也会带来各种商品的物价上涨,但这种上涨是非常有限的。

  中国商业地产联盟秘书长王永平认为,征收物业税对商业地产发展产生的影响目前还很难评估。王永平说,中国传统上就有“一铺养三代”的观念,现在抗风险能力强的投资品种很少,物业税的开征也可能带来一次性土地出让金的下调或取消,降低商业地产的开发成本,带来房价的下降,使投资商业地产门槛降低,导致投资者增加,从而再带动房价上涨。业主自营成本商户的租金成本将都有一定程度提高,这将对中小企业以及个人对商业营业用房的投资、投机需求起到一定的抑制作用。但从长远发展看,商业营业用房的需求很大,商业地产的发展前景还是较好的。 

(责编:孙红丽)
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