广州限价房遭遇“搅局者”

　　酝酿多时的广州限价房终于在今年初登场。没想到越接近“揭盅”的时刻，事情会越混乱。当广州以6500元/平方米推出全国第一个限价房项目保利西子湾之际，“比限价房更便宜的房子”却成了当地某些新楼盘突然流行起来的广告语。

　　1月下旬，离保利地产限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

　　尽管广州限价房拒绝降价，但有关专家认为，限价房始终还是商品住宅中的一类产品，当其最大的撒手锏――价格优势已经不复存在时，在面临销售压力之下，不排除降价的可能。

　　大盘低价房不断“来袭”

　　据统计，广州限价房上市项目共9个，供应套数在8000-10000套左右，总建筑面积约80多万平方米，占全市商品住宅总预售的比例超过1/10。今年1月推出市场的三大限价房包括保利西子湾、中海金沙馨园、万科新里程，最高限价分别为6500元/平方米、6150元/平方米、6000元/平方米。

　　在金沙洲保利西子湾限价房推出前，周边的商品房都在疯狂涨价。按照周边平均房价9000元/平方米来计算，限价房的定价约为周边商品房价格的70%，于是保利西子湾6500元/平方米的价格尘埃落定。

　　但接下来，金沙洲周边商品房价格就像多米诺骨牌一样一个个倒下，知名开发商的楼盘也纷纷跳水降价。其中万科四季花城还推出了一批特价房，均价在六七千元左右。中海也有6800元/平方米的特价单位，跟限价房所差无几。

　　在限价房被炒得热火朝天的同时，同一片区的商品房按捺不住终于降价，欲与限价房一较高低。

　　1月下旬，离保利地产在广州西郊金沙洲板块开发的这个限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“起价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾最高限价是每平方米6500元。

　　“搅局者”时代地产的广州副总经理李丁表示，“时代-糖果”实际开盘单价定在4880-5600元之间，最贵的单位也比邻近的限价房低近千元。无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

　　毫无疑问，最近金沙洲所有在售楼盘都在围绕着限价房项目做文章，除了户籍限制外，想买限价房的人跟买商品房的人，看不出明显差别。

　　李丁也承认，“时代-糖果”在户型结构以致产品定位上，都与保利西子湾有很多相似之处。限价房客户很自然就成为他们极力争取的对象。

　　面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人一再表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。

　　保利西子湾面临的进退两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。如保利西子湾一年多前买地时楼面地价达到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限价算，实际利润率约在15%左右。

　　反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。

　　在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，上演着相似的一幕。2007年1月，万科地产拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元，当时万科地产方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。万科地产项目还没上市，与其遥遥相望的碧桂园增城凤凰城新一期住宅单位开出了每平方米4400元的售价。碧桂园向来以低成本拿地著称，远离广州市中心的凤凰城据说地价也相当低廉，有开发商羡慕“他们是进可攻退可守”。

　　广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击，而自身地价不菲的“先天不足”，又让他们苦无还手之力。“反正我们已成为别人的靶子了。”一位限价房开发商感叹说。

　　虽然限价房对购买资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购买价格之间差价的70%补地价。这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米，也降低了部分购买者的积极性。另外，许多符合购买条件的市民认为限价房居住环境不成熟、价格优惠幅度不大等，因而放弃了申请。

　　“低价迷雾”暗藏玄机

　　留意最近的报纸广告的人会发现，各种打着“低价”卖点的楼盘促销信息已经渗入了大多数广州人的生活，这和两三个月前发展商不到开售时绝不公布价格的做法，简直是两副面孔。

　　楼市观望情绪渐浓，房子卖不出去，开发商们已经逐渐意识到“降价才是唯一的出路。”识时务者为俊杰，如何巧妙地利用“降价”作为促销手段，把购买者吸引到售楼部才是硬道理。但至于降多少、怎么降却完全由开发商一手掌握。

　　事实上，有低价的单位推出却不等于你能买到。调查发现，绝大多数“低价信息”都只不过是“烟幕弹”而已，只要到现场咨询，你就会发现那种把你吸引来的便宜单位早就“卖掉了”，剩下的单位无一例外都比“非常便宜的单位”每平方米至少贵2000-3000多元。

　　例如，广州白云区某楼盘利用手机短信推出66万元/套的特价房，这个总价比开盘的时候低了将近四五十万。到现场咨询，售楼小姐亮出底牌，“对不起，你来晚了，只有两套，早卖完了。你不妨考虑一下十四楼的单位，总价七十六万，比起原来的八十九万已经便宜很多啦。”

　　在此轮“降价风”中，打折是最普遍的手段，“9折”、“双重9.7折”等字眼满天飞，但必须看到的是，这些折后价与之前相比却有明显上升。比如富力银禧花园虽然优惠了近90万元，但折后均价约为1.6万元，比前期产品高了2000元/平方米左右，而富力城的一口价单位，也比前一批组团高出1200元/平方米左右。

　　最近这种纷纷抛头露面的低价手段，已经在一定程度上挫伤了买家的感情和发展商自身的声誉。一方面，开出来的低价会让很多尚未入市的市民以为楼价开始下跌，之后还会继续下跌，反而按兵不动；另一方面，在之前买了楼的市民，则会认为自己被开发商“忽悠”了。

　　对于开发商来说，拿出一两套低价单位来吸引客户的手法，虽然短期内能吸引到大量客户到场，却有可能令自己的声誉受损。从长远来看，“低价迷雾”也很容易“玩出火”。大家都不知道到底哪个价格是真的，哪个价格是假的，从而导致“狼来了”的结果，就算真的有高性价比的单位推出，广大市民可能已经拒绝再次光顾了。

　　限价房有可能降价

　　今年广州九大限价房项目的供应套数在8000-10000套左右，约80多万平方米。有专家预测，今年是楼市的调整期，如此大量的限价房上市，销售可能面临风险，不排除限价房降价的可能。

　　中原地产项目总经理黄韬认为，广州限价房土地出让时正处在楼价疯狂上涨阶段，其最高限价确定的预判前提是区域房价的只升不降，而当周边楼盘价格开始向下调整之时，限价房的优势将逐渐消失，可以预见，随着价格被迫近乃至更低，限价房在销售过程中将面临相当大的压力，被商品房拖进降价促销的境地并非没有可能。

　　一位不愿透露姓名的限价房开发商也表示，政府延缓限价房推售时间以及对一些项目的成本控制太死，甚至连装修标准都定好了，发展商的利润空间会受到很大程度的牵制。

　　限价房政策的实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点，就是限价房房价该如何限制和确定。

　　目前《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》明确了限价房购买者的条件，并鼓励符合条件的夫妻以双方名义优先购买。

　　有关专家表示，从目前的趋势来看，限价房的购买条件今后肯定会调整，可能取消“限户口”，目前没有机会选购西子湾的买家大可不必担心。黄韬则认为，限价房“如果量大了，销售不出去，肯定会放宽购买条件”。