经适房投资收益暴跌五成

　　“从准入条件到过程审核直至二次转让都设置了严格的限制和考察机制，特别是二次上市时的回购制和高额收益金，使政策房失去了投资价值，这将避免政策房性质变味，重蹈‘开着宝马住经济适用房’的覆辙。”昨天，北京中原三级市场部副总经理宫萍在看到北京建设网上公示的“两限房销售办法”和“经济适用房再上市办法”后对记者说。据了解，看到“新办法”后，多数业内人士认为，本市明确而严格的住房保障体系在政策层面已经完成，在解决中低收入住房困难家庭自住需求的同时，也有助于缓解市场观望情绪，让不符合条件的人尽快回归到一手房和二手房市场。

　　经适房投资收益暴跌五成以上

　　《新办法》公布后，政策房在5年内都不能按照市场价出售，只能按原价卖或由政府回购；5年后，这些房子可以按市场价出售，但要交纳高额收益金，其中，经济适用房要交纳市场价与原价差额部分的70％；两限房要交纳市场价与原价差额部分的35％。“许多投资人就不愿意钻这个空子了。”我爱我家副总胡景晖说。

　　链家地产副总经理金育松给记者算了一笔“新老经济适用房收益对比账”:按照新出台的已购经济适用房再上市办法，对于通知下发之日起签订合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，按原购房价格和出售价格价差的70％；而对于通知下发前签订购房合同的，对取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年的，只需按出售价格的10％交纳土地收益。这一规定在明确了“老房老办法，新房新办法”的同时，也使未签订购房合同的5年外“新房”出售收益大幅降低，相比“老房”下降了50％以上。如回龙观一套100平方米的二手经济适用房，市场价为8000元/平方米，原购房价为2600元/平方米，在政策执行后，“老房”，再上市交易时是按照成交价的10％缴纳综合地价款；即8万元(100×8000×10％)，而如果属于未签订购房合同的“新房”，则需要缴纳37.8万元(100×(8000－2600)×70％)；业主收益减少了29.8万元。

　　廉租房、经济适用房和限价房三类政策性住房综合比较

　　选项 廉租房 经济适用房 限价商品房

　　具有本市城镇户 具有本市城镇户籍 针对北京市中

　　籍，家庭人均住 时间满3年，年满18 等收入住房困

　　房面积、家庭收 周岁；单身家庭申请 难的城镇居民

　　供应对象 入和家庭资产符 人需年满30周岁；申 家庭、征地拆迁

　　合申请标准的城 请家庭人均住房面 涉及的农民家

　　市低收入人群 积、家庭收入及资产 庭及市政府规

　　符合政府规定标准 定的其他家庭

　　1人家庭成员的 1人家庭成员年收入 3人以下家庭年

　　年收入在6960元 在22700元及以下； 收入在8.8万元

　　及以下；人均居 人均住房面积在10 及以下；人均住

　　住面积在7.5㎡及 ㎡及以下；家庭总资 房面积在15㎡

　　以下；家庭总资 产净值在24万元及 及以下；家庭总

　　产净值在15万元 以下可以申请经济 资产净值在57

　　申请标准

　　及以下可以申请 适用房【家庭成员为 万元及以下可

　　廉租房【家庭成 2、3、4、5人以上的标 以申请购买限

　　员为2、3、4、5人 准逐级递增】 价商品住房【家

　　以上的标准逐级 庭成员4人及以

　　递增】 上的标准逐级

　　递增】

　　廉租房单套户型 经济适用住房单套 限价商品住房

　　面积控制在50m2 的建筑面积控制在 套型建筑面积

　　以内 60平方米左右 以90平方米以

　　下套型为主；一

　　户型及面积

　　居室控制在60

　　平方米以下；两

　　居室控制在75

　　平方米以下

　　对申请廉租住房 对申请购买经济适 购买限价商品

　　的家庭实行三级 用住房的家庭实行 住房实行申请、

　　审核与分配

　　审核、两级公示 三级审核、两级公示 审核和备案制

　　制度。 制度。 度。

　　廉租房只能用于 已购经适房未满5年 购买限价房在5

　　申请家庭及其成 的，不得按市场价上 年内不得转让，

　　员自住，不得转 市出售，确需出售的 确需转让的可

　　租、转借，对连续 向相关部门申请，有 向保障部门申

　　1年超出规定标 保障部门去定符合 请回购，回够价

　　准的取消廉租房 条件购买人原价出 格按原价格并

　　保障资格、停发 售或按原价回购；已 考虑折旧和物

　　上市交易 租房补贴或收回 满5年可按市场价出 价水平等因素

　　房源 售，但需缴纳原购房 确定；满5年转

　　价格和出售价格价 让限价房要按

　　差的70% 收益金 照届时同地段

　　普通商品房价

　　和限价房差价

　　的35% 缴纳土地

　　收益价款

　　“新夹心层”将进入二手房市场

　　我爱我家副总胡景晖分析说，从已经出台的政策来看，以3口之家为例，家庭年收入8.8万元以下的都能进入政策房保障体系，但从目前房价来看，家庭年收入10至15万元的家庭买一手房也是困难的，这就形成了一个新的夹心层。目前，这些夹心层的住房需求只能依靠二手房市场来满足。

　　胡景晖举了一个例子，一个年收入在10万元的北京3口之家，因为年收入已经超过三种保障性住房的申购标准，因此无缘保障性住房。如果购买新建商品房，按照目前市场均价11000元/平方米来算，购买人均25平方米(2007年北京市人均居住面积)，总面积75平方米的房子，他们要负担的房款应该为82.5万元，这已经远远超出家庭购房房款最高不超过家庭年收入5倍的国际通行标准，即10万元/年X5年=50万元。这些家庭要想购买只能进入二手房市场，二手房市场将在市民住房的梯级消费层次中担当很重要的一个环节。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍女士也指出，由于受到前段时间的宏观调控政策和沿海城市房产市场骤冷的影响，从去年12月起二手房市场的需求客户开始呈现观望态势，并一直持续到今年春节期间。而他们观望的原因中很重要的一点就是对两限房具体实施细则和购买群体要求的观望，现在政策明朗了，那些不在保障范围内的购房者将停止观望，积极行动起来，需求的释放和节后的市场回暖将使得3月的二手房市场加速升温。