北京：经适房新政实施市场出现分化

　对于已购经济适用房在上市政策的实施，使得二手经济适用房的交易量受到影响，下降15%。本报记者 张迪 摄

　　北京市建委发布的《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（以下简称“通知”）于4月8日正式执行。新政实行以来，二手经济适用房市场出现明显变化，未满5年的经济适用房不得上市、不准过户。这类型的房产占整个经济适用房总量的七成左右。也就是说，有近七成的经济适用房受到政策影响。同时，满5年的经适房市场也出现了一定的分化现象。

　　七成左右经适房受影响

　　据中原三级市场部的统计，如果从满5年和未满5年的经济适用房所占比例来看，北京未满5年的经济适用房要占到七成左右，因此也就是说有七成的房产会受到政策影响。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍分析，从经济适用房项目的分布区域来看，项目最多的三个城区分别是朝阳、丰台和海淀，分别占到总量的32.84%、26.86%和11.94%。因此从总量的角度来说，新政对于这三个区域影响较大。

　　对于一些次新的经济适用房小区（小区内全部为未满5年的经济适用房）来说，新政对该类小区的影响将是致命的，因为在一段时间内（第一批房产满5年前）该小区将不存在市场自由交易。

　　在经济适用房售价方面，已满5年的二手经济适用房价格有上升趋势，因为5年以内的二手经济适用房无法在自由市场上买到。同时业主也都等着房子满5年才出手，而部分已满5年的经济适用房在现时状况下，仅占经济适用房总量的三成。因此，在新政影响下，二手经济适用房总体供应量会有所减少，且其地段好，价格存在优势等造成需求量（对已满5年的经适房）持续较大的状况没有改变，预计最终导致满5年的经济适用房房价会有5%的小幅攀升。

　　不过，宫萍也认为，由于二手经济适用房的成交量占整个存量房市场的比例很小。据北京中原统计的数据显示，今年一季度二手经济适用房成交量仅占北京市二手住宅成交量的0.68%,因此新政对整体存量房市场影响十分有限。

　　整体经济适用房交易量下降15%

　　通知执行后，未满5年的经适房一律不得上市，使得整体经适房成交量出现了下滑，据“链家地产”统计，下降幅度约在15%左右。而据“我爱我家”的统计，天通苑的交易量下降达到50%。

　　记者自中介公司了解到，4月8日至今的两周时间里，整体经适房挂牌量减少了三成左右。许多未满5年的经适房业主只得撤销挂牌。部分房产证时间为2004年，再过几个月就满5年的经适房，业主只等满5年再挂牌出售。

　　不过，据“链家地产”的统计，需求仅减少5%左右，大部分未满5年购房需求都转移到满5年经适房上。据“链家地产”的统计，由于需求的转移，完全靠满5年的经济适用房来支撑，使得供需矛盾加剧，客户下定加快，成交周期明显缩短，成交量也出现了上涨。4月8日至今的近两周时间里，满5年经适房成交量环比上涨了一成。

　　满5年经适房不同户型报价分化

　　由于满5年经适房供需加剧，不仅成交量出现上涨，成交价也被拉升；但是，由于经适房客户需求主要集中在90平方米以下的小户型，小户型业主显得底气十足；而120平方米以上的大户型需求并未出现明显上涨，同时房屋总价高，出售周期长，业主心理预期相对比较低；这样，满5年经适房市场房价出现了一定的分化，即大户型报价持平，小户型价格上涨。

　　以回龙观为例，4月8日至今的两周时间里，90平方米以下的小户型报价达到9661元/平方米，环比上涨了0.8%；而120平方米以上的大户型报价为8697元/平方米，环比基本持平。而天通苑区域由于120平方米以上大户型存量达到六成左右，小户型稀少，价格涨幅更高，90平方米以下的小户型报价为9076元/平方米，环比上涨1.1%；120平方米以上的大户型报价为8137元/平方米，环比基本持平。

　　“链家地产”副总金育松认为，自从去年经适房回购政策出台以来，由于回购具体细节直至4月8日才明确执行，因此部分客户一直持有观望情绪，需求迟迟得不到释放。从短期来看，虽然整体经济适用房成交量有所下滑，但是在政策明朗后，满5年的经适房已经有所上扬。从长期来看，这有利于打破当前经适房的观望情绪，有助于需求进一步释放。