二套房贷收紧 能否勒住北京房价

2009年07月22日08:59  来源:《北京青年报》

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二套房贷收紧 能否勒住北京房价
  最早从杭州传来的二套房贷收紧的消息终于落地成事实:中国银监会主席刘明康日前表示,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。6月22日,银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求各地银监局、各政策性银行和商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇,要求重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,不得找借口放弃二套房贷政策约束,也不得自行解释二套房贷认定标准,变相降低首付款的比例成数。“二套房贷”政策再次被要求执行将对北京乃至全国的房地产市场产生什么样的影响,成了社会各界关注的热点。

  历史重演

  ■“二套房贷从严”政策

  出台背景类似2007年


  回顾2007年“9·27二套房贷政策”首次出台的背景,不难看到,历史总是不断重演,眼下的楼市高涨情形,和“二套房贷”政策首次出台的2007年年中很相似。

  具体看,当前楼市和2007年中的情形相比,有三个点特别相似:首先,以北京为例,日涨千元的楼盘大增,太阳宫地区新盘太阳公元曾出现10天上涨3000元/平方米。而从全国看,5、6月份以来,上海、广州、深圳等一线城市的新房、二手房房价都在不断走高,众多二线城市的楼价也是纷纷上扬。“普涨”、“补涨”成了楼市最多被提及的词。

  其次,地王、天价地不断涌现。以北京为例,一个月时间内,出现了4块地王,广渠门外10号地、通州九棵树住宅用地、奥运地块、广渠路15号地,成交楼面价都超出了或者接近当地二手房房价。上海、重庆、广州、大连等城市也如同北京一样,“地王”频出,开发商拿地信心和热情高涨。

  第三,投资性购房比例不断上升。北京中原地产的统计数据显示,5月以后,随着去年观望了一年的住房自住需求的逐渐释放,随着房价的上扬,投资客开始进入楼市,承接了不断走强的楼市购买力,改善型购房和投资性购房所占比例在北京、深圳、上海等城市都在不断提高。

  政策执行

  ■执行情况不如2007年

  北京乃至全国各地各家银行执行情况不一。


  尽管眼下二套房贷从严政策的出台和2007年的楼市情景有上述三大项相似背景,但从昨天记者的了解情况看,包括北京在内的全国各大城市,无论是国有四大银行还是其它银行,眼下的执行情况并不像2007年“令行即止”,各家银行都在按照自己的理解执行“二套房贷从严”政策。

  “和2007年二套房贷从严政策首次出台的时候一样,这次有关二套房贷的界定仍然没有明晰,这个‘二套’到底包括不包括改善型住房;是按照家庭计算,还是按照个人计算;是还清了贷款的不算在内,还是只要贷过款的住房都算,等等情况并没有清楚,所以各家银行在执行‘二套房贷从严’时,还是按照自己的理解。”昨天,一位不愿意透露姓名的某银行负责人告诉记者。据他了解,目前有的银行只要是购房人写了改善型住房的承诺书,所购房屋人均面积不超过北京市统计局公布的人均住房面积,均可比照首套住房享受贷款利率和首付优惠;有的银行,只要你之前的住房贷款已还清,再次购房时就比照首套住房按照优惠政策办理贷款;有的银行,即便购房人是二套住房,但也是仅仅在首付上严格按照规定,在贷款利率上却给予了30%以下的利率优惠,如28%、29%等幅度的利率优惠。

  “只要银监会没有就此清查,我想,没有哪一家银行会主动严格执行‘二套房贷’从严政策,毕竟,住房贷款是眼下各家银行都争相争取的优质业务之一。”另一家银行负责人说。

  前景分析

  ■平抑眼下楼市

  “二套”界定成关键


  有关“二套房贷”能否像2007年出台那样,平抑眼下日益出现“虚火”的楼市?业内人士的看法不一。有一部分业内人士的观点是,眼下的经济大背景和2007年二套房贷首次出台时不尽相同,因此,二套房贷政策能否将过快上涨的楼市带入理性轨道,关键还要看“二套”房产如何界定。而另一部分业内人士认为,“二套房贷从严”规定的再次重申,其对购房人的心理影响要远远大于政策实际本身,它将改变购房人尤其是投资购房人对楼市、对房价的预期,而从让楼市面临再次调整。

  “眼下的经济大环境和2007年不同,眼下拉动内需、促进经济发展是主旋律,而无论从哪个层面上看,房地产作为支柱产业,都是北京等城市拉动内需、促进经济发展主要依赖的行业。这个经济大背景注定银监会再次重申的二套房贷从紧政策不能和2007年那会儿的情景相比。”一位不愿意透露姓名的知名国有开发企业负责人强调。也正是如此,他认为,联系到年初政府鼓励和支持“改善型”住房消费的有关规定,如果此次银监会不对二套房贷做出明确界定——什么样的房子是“二套”,“那么,各家银行还会用改善型等等‘空子’,放松对‘二套’甚至‘多套’住房的贷款,以继续加大住房贷款业务,那么,‘二套房贷从严’政策也不会像2007年那样,对楼市起到关键性的调整作用。”

  北京中介协会一位副会长认为,从市场走势来看,“二套房贷从紧的规定被再次重提,其对投资购房人的心理影响和市场预期的判断,会大于政策本身的执行。”该副会长认为,“购房人如果对市场的预期改变,就意味着观望会再次来临,从而造成成交量下跌,成交量下跌将带动房价止涨。而楼市的过去都说明,只要房价不涨,楼市成交量就会受影响,房价也因此出现下调。而从这个角度看,或许,三季度北京楼市将因此面临调整。”

(责任编辑:孙红丽)

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