捂盘惜售 开发商哪来的底气 

2009年07月29日10:22  来源:《北京商报》

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  昨日来自北京市房地产交易管理网的数据显示,7月北京共有29个楼盘申领预售许可证,却仅有6个如期开盘,开盘率为21%,其他20余个项目或因各种理由延迟开盘、或采取一次领证多次推楼的方式放缓销售进度。尽管北京市住建委此前已就“捂盘惜售”等违规行为约谈过部分开发商,但约谈未能遏制这种现象的蔓延。房子建好了不卖,投进去的资金就无法回笼,那么开发商在靠什么维持运营呢?开发商们怎么就认准了房子只涨不跌?

  现 象

  捂盘惜售招数连连

  领了证不开盘


  代表楼盘:禧福汇、佳慧雅园、柳明家园、丽都东镇、燕西台嘉苑、金隅·山墅、中海紫御公馆

  “如果从技术层面讲,在领了预售许可证后没有特殊原因,仅仅是为了捂盘惜售而拖着不开盘,这样的做法算是捂盘惜售里最低级的。”西四环一在售楼盘销售负责人告诉记者,一般来说,领了证迟迟不开盘的开发商,目的无非是为了等待一个最好的售楼时机。在这个过程中,为了最大限度地拖延但不失去购房者,都会采取“还没领到证”来“忽悠”购房者,购房者只要登录北京市房地产交易管理网便可以查到该楼盘是否已领取了预售许可证,这样一来开发商的谎言便可以不攻自破。

  记者看到,最近比较热门的禧福汇、中海紫御公馆、金隅·山墅均是采取了这种方式。其中登记显示将于7月25日开盘的禧福汇至今并没有真正销售,记者致电网上登记的销售热线后告知,可以先做预约登记,开盘前售楼处会事先通知,但具体开盘时间尚未确定。

  而中海紫御公馆早在7月9日便拿到预售许可证,网上登记开盘时间也是7月9日。然而当记者问询时,销售人员则表示,7月9日获得预售许可证的3号住宅楼、7号住宅楼目前都未开始销售。预计7号楼的可能预售时间在九十月份,而3号楼则可能更晚。至于为何延期开售的原因,销售人员给出的答案是,目前集中销售的是1号楼的大户型产品,小户型产品由于比较好卖,开发商并不会急于将其推向市场。

  同样在拿到预售许可证后,迟迟不开盘的项目还有金隅·山墅、佳慧雅园、柳明家园、丽都东镇、燕西台嘉苑等。对此,上述负责人坦言:“现在的问题是很少有购房者会到交易网上去核实项目究竟有没有拿预售许可证,大部分还是处于等待售楼处的电话,这就给那部分实际上已经拿了许可证、却又不愿开盘的项目开发商一个‘忽悠人’的机会。”

  一次领证  分批销售

  代表楼盘:蓝河湾、开泰西里、天鹅堡


  一个楼盘有4栋楼,开发商申请预售许可证时是整体申请,但发售时分批开卖,比如每次只推一栋楼,甚至是一栋楼中的若干套单位。

  “我们确实拿了4栋楼的预售许可证,但根据规定,我们一次只要开一栋楼就不算捂盘。”面对“一次拿下4栋楼的预售许可证,开盘时却只推出一栋”的质疑,北四环东路某高端项目售楼人员用“符合规定”进行了否认。

  事实上,早在2006年7月,住房和城乡建设部、发改委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,其中明确规定,房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。而在北京市建设委员会发布的《关于进一步规范本市商品房预销售管理的通知》便对一个预售许可证内有多个楼栋的北京商品住宅项目进行规定,要求开发商在申请商品房预售许可证和现房销售信息确认时,应当如实申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价,在取得预售许可证之日起三天内,应确保至少有一栋楼开盘销售,已开盘楼栋售罄前,应确保有另一栋楼开盘销售。

  “取证三天内整栋开售”的规定最初出台时,还有不少人议论是否要延迟获取预售许可证明的时间,以避免因延迟开盘而违规,然而随着时间的推移,似乎已少有人提及此项规定了。拿到预售许可证后并不急于开盘的项目也越来越多,真正按照规定执行的反而很少。

  “实际上建委的这个规定也有一定的漏洞,那就是甭管我一下子拿了20栋楼还是30栋楼的预售许可证,我只要在规定期限内推出一栋楼就不算捂盘惜售。”业内人士指出,不按期开盘的原因有多种,最突出的大约有两条,一是市场“蓄水”不够,意向购房者数量不足以支撑所供房源。而另一种情况可能截然相反,就是市场需求很大,开发商出于未来供需差距以及追求利润最大化等考虑,有意延迟开盘或分期销售,并在这个过程中可能采取不断涨价的方式。“这样下来,到最后好房子肯定会被炒高。”

  事实也证明了这种观点。根据房地产交易管理网的登记显示,上述北四环的项目,目前在售的只有A1-2号,售价为30000元/平方米,最晚开盘的一栋楼为明年5月1日,预期售价提高至35000元/平方米,提价幅度17%。

  规划一改再改  开盘一拖再拖

  代表楼盘:悠唐


  一个项目两三年前便取得了预售许可证,但随后项目规划一改再改,开发商也利用政府“改规划期间可以不销售”的规定拖延开盘时间,最终达到捂盘惜售的目的。

  在7月取得预售许可证的项目里,有一个项目十分“显眼”,这便是早在2007年就曾取得过预售许可证的悠唐。

  据了解,悠唐最早对外预售是在2005年年末,当时的预期售价为15000元/平方米。“由于没有申领预售许可证,所以当时我们采取的销售方式是给购房者办理5000元一张的预订卡。”在悠唐的售楼处,一位销售人员这样向记者介绍。

  然而在随后的近四年时间里,悠唐经历了八次修改规划,房屋本身也由期房变为现房,但却一直没有开盘,直到今年7月,此前已经变身为现房的悠唐再次出现在房地产交易管理网的“期房预售公示”一栏,此时开盘价格却提升至44200元/平方米。

  据悉,目前无论北京市还是全国,均有“商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内必须开盘,并按整栋对外销售”的规定,同时也规定“开发商在取得预售许可证以后,如果改变项目规划,需要报批后进行改建,在此期间,开发商不进行销售是可以的”。业内人士表示,正是这条规定,才使得“悠唐”等一干项目出现规划一改再改、开盘一拖再拖的情况。

  前场卖“魔方”  后场不领证

  代表楼盘:花涧溪、管庄某项目


  据我国《城市商品房预售管理办法》相关规定,未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售,也不得收取任何形式的“认购卡”、“诚意金”。然而在北京的部分楼盘中,提前销售“魔方卡”、“诚意金”早已不是什么新鲜事儿,金额从2000元到50000元不等。办理此类型卡除可以享受在开盘当天排号选房的资格外,一般还有9.9折或者交2万元抵3万元等不同名目的优惠。

  就在前不久,北京市住建委便对管庄某项目违规销售“魔方卡”开出罚单。

  据了解,该项目在尚未取得预售许可证的情况下,向购房者兜售2万元/张的“魔方卡”,声称购房者可以凭借该卡获得优惠,并口头承诺将于7月4日开盘,承诺价格将不超过11000元/平方米。然而在卖出3000张“魔方卡”后,项目的开盘日期也没了踪影,开发商以“未取得预售许可证”为由,拖延开盘时间。

  应小姐告诉记者:“管庄这个项目,我们一直想买,可是去售楼处,对方给出的开盘时间一再地往后拖,这不是捂盘是什么呢?我从来不信开发商说的要将楼盘做到极致才卖这样的话,那肯定是骗人的。”作为消费者,她对于这样的事情似乎很无力。

  根据此前建设部的规定,高层商品房达到2/3,多层封顶便已达到预售条件,但不少开发商楼盘已经满足预售条件,却不申请预售许可证,取而代之的是在发售诸如“魔方卡”、“诚意金”一类。记者采访了解到,本来预计7月开盘的诸多项目均将开盘时间一拖再拖,甚至不再公布开盘时间。

  原 因

  捂盘开发商凭什么腰杆硬?


  开发商用捂盘惜售的办法使利润最大化早已不是什么新鲜事。然而在6月新房市场出现成交量触顶回落、未来楼市走向尚不明朗的今天,开发商凭什么敢如此大张旗鼓的捂盘惜售呢?

  看好未来楼市 等最佳出卖时间

  “开发商预期未来房价还有上涨空间。”在房地产评论人马跃成看来,对未来楼市的看好,是当前开发商捂盘惜售最直接的因素。“这就造成在开发商之间,不是在比谁盖的房子好,谁盖的房子卖得多,谁为社会提供的房子多,而在于竞争,谁捂的时间长,谁买的地多,在开发商之间造成这样的竞争,所以开发商一直在宣传房价还会涨。”他分析说。

  而在北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文看来,捂盘惜售最要命的是对购房者心理上的影响。“开发商更想与购房者来个心理战。此前部分楼盘捂盘惜售造成的恶劣影响会带来蝴蝶效应,甚至产生恐慌。这个消息是一传十、十传百,原来是慢慢的疯狂,这回成突然疯狂了。”他担忧地表示。

  作为商人,开发商不会不明白,捂盘惜售不光可以带来更高利润,还可能有潜在的风险。

  “捂盘惜售也是有风险的,2007、2008年出现过很多例子,当时上海一个项目,很多人都关注,预期未来房价可以继续涨,他当时早就可以销售了,但是不销售,结果房价下来了。”北京大学房地产研究所所长陈国强回忆道。

  前期投入少 开发商“拖”卖有利

  对于这种风险,开发商们更倾向于将其转嫁给银行甚至购房者。“现在开发商之所以敢大肆捂盘就跟当初捂地一样,大多数的开发商根本就不担心房子会砸在自己手里,因为还有人比自己更担心,那就是银行和政府。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,在2004年“8·31”土地大限前,许多开发商曾频频奔走于各个地方政府的土地主管部门,目的就是为了赶在土地大限前多拿地、拿好地。而这些土地中的大部分直到2006、2007年都未曾入市。“关键问题是因为那个地是没有出钱的,或者是出了很少的钱,有的仅仅是10%、5%或3%。”他表示,当时许多开发商采用的都是先把地征过来,然后晚交钱,能不交钱就不交钱,直到通过预售制将房子卖出后,再补交地款,而这一“拖”的过程正是它的盈利点,因为拖得越久,土地越值钱。

  “现在的情况就是开发商的前期自有资金投入很低,多是银行信贷的钱,或者是欠政府的土地款。”这位业内人士认为,从表面看是市场行为,如果房地产没问题,对信贷就没影响;一旦房地产市场出问题,信贷的后果就会很严重。

  背靠“救市”政府 开发商有恃无恐

  “另外,地方政府要有一个经济增长和财政收入增长的出口,房地产业带给财政的一个是卖地收入,一个是税收收入,这两块占到了财政收入的大头。”这位业内人士表示,地方财政对房地产业的过度依赖,很可能是造成政府在捂盘惜售问题上处罚力度相对温和的原因。“没见哪个楼盘因为捂盘惜售被政府强制收盘、锁盘的。”

  更有市场传言,在经历此前开发商大规模提价后,新房市场的成交量已触顶回落,在房地产市场前景尚未明朗的情况下,开发商敢如此大规模的捂盘惜售,一个主要原因便在于其摸准了“政府不会看着房地产业倒下”的脉搏。“就像去年那样,市场一旦持续不好,政府便会出手相救,没听说去年的寒冬期冻死了多少开发商,这正是他们有恃无恐的原因。”业内人士分析表示。

  解 决

  捂盘扰乱秩序 监管有待加强


  开发商的捂盘惜售很快反映在市场上,除了价格不断上涨,购房者也开始厌倦这种猫捉老鼠的游戏。

  来自北京市房地产交易管理网的数据显示,截止到本月26日新房网签数为13663单,二手房网签数为19119单,新房和二手房交易量之间的差距有进一步拉大的趋势。此外,据我爱我家、21世纪不动产等中介的统计,近期购买二手房的客户中有30%左右的客户原来是打算购买新房的,但是由于新房价格太高或可供挑选的房屋太少,才换成购买二手房。

  然而二手房的供应远远无法满足全部的市场,当务之急是如何监管捂盘惜售,使开发商将囤着的房子以一个合理的价格卖出来。

  2007年颁布的国六条曾提出要对捂盘惜售、囤积土地和哄抬物价的行为采取行政措施,情节严重、性质恶劣的,应给予经济处罚。对这样一个处罚力度,业内人士表示力度不但不够,而且执行起来还有一定困难。

  “一个有趣的现象是,捂盘惜售这个行为处罚了以后,过一段时间再拿出来卖,这时候挣得就更多了。而这个利润恰恰是对购房者的剥夺,政府应该把这部分利润收回来支持廉租房等保障性用房的建设。”对于捂盘惜售,中国社科院金融研究所研究员易宪容发表了自己的看法。此外,还有专家建议在金融监管上采取措施。“如果发现某个项目捂盘,就在其信贷方面记上一笔,让他明白绑架银行的严重后果。”

  对于这一观点,地产评论人王良智也表示赞同。“要堵住这种漏洞,让不法开发商无空可钻,像互联网一样,一定要有防火墙。”

  商报链接

  关于捂盘惜售的两次整顿


  △2006年部委开展专项整治 严打捂盘惜售囤积房源

  建设部、国家发改委、工商总局2006年9月6日联合做出部署,在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中,包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

  △2007年针对“捂盘惜售”等问题 上海发力整治

  2007年8月24日,基于目前楼市供需失衡、房价继续攀升的局面,上海决定加大对开发商的“引、逼”力度,加快市场供应节奏。来自上海市房地资源管理局的消息,房地部门将采取多项措施督促开发商,对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌、并在一年内销售率不到5%的,将被认定为捂盘惜售。

(责任编辑:孙红丽)

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