南京市民购高档住房可获房款总额1%补贴

马祚波

2008年12月26日08:18  

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  在国家、江苏省为促进房地产发展的“意见”相继出台后,南京市政府昨天也端出了提振楼市信心的“圣诞大餐”。在昨天下午新鲜出炉的《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》中,南京市房管局、国土局、规划局、财政局等多个部门推出了5条托市新举措,除了落实国家有关营业税5年改2年的政策外,南京高档房的契税也由4%调整为3%,同时政府还将给予总房款1%的补贴,也就是说,南京市民明年购买144平方米以上的高档房,只须交纳2%的契税,这也成为“市5条”中最大的亮点。

  南京市房产新政

  新政1

  契税税率由4%调整为3%。其中:个人购买非普通住房缴纳契税3%,政府给予房款总额1%补贴;个人购买90—144平方米(含144平方米)普通住房缴纳契税1%,政府给予房款总额0.5%补贴;个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房缴纳契税1%,政府给予房款总额1%补贴。

  新政2

  个人购买普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税;个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,按其转让收入全额征收营业税。

  新政3

  对个人转让2年以上住房取得的所得,其缴纳的个人所得税根据地方分成部分给予补贴。

  新政4

  对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

  新政5

  对于《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》(宁政发(2006)182号)中关于住房套型比例控制的要求,由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。对已出让项目规划要点中有套型比例要求的,在规划部门审批方案时,不作刚性控制。

  高档房契税只交2%

  解读:南京市房管局副局长郭宏定在会上表示,契税政策的调整是依据省里刚刚出台的“意见”制定的。在12月23日公布的江苏省《关于促进房地产市场健康发展的意见》中,明确要求将契税标准由4%调整为3%,而南京市于9月底出台的楼市新政20条中新推出的购房补贴政策,正好与之产生叠加效应,市民买房时的负担将大为减轻。

  “这次主要有两大调整,一是新增了对高档房给予1%的购房补贴,另一个则是政府进行购房补贴的时限延长了,原来是截止到明年9月底,现在顺延到明年年底。”郭宏定表示,政府从今年10月份便开始对90至144平方米的房产补贴0.5%,对90平方米以下的房产补贴1%,现在为了刺激消费,对144平方米以上的高档房也给予了补贴。记者注意到,此次出台的新政并没有强调是否为“首次购房”,也就是说,无论你是第几次买房,都可以按照这个新标准缴纳契税。

  细算下来,南京人明年买房时要交的契税最多也就2%:如果购买的是90平方米以下的房子,契税交1%,政府返1%,实际上为0;购买90到144平方米的,交1%,政府返0.5%,实际上只交了0.5%;购买144平方米以上的,则只用交2%的契税。以主城区一套60平方米、总价60万的房子为例,按照过去的界定标准,单价超过每平方米8690元,属于高档房,要交总房款的4%也就是2.4万元的契税,而现在一分钱契税都不用交;再以一套100平方米、总价80万元的房产为例,过去要交2%也就是1.6万元的契税,现在则只要交0.5%的契税也就是4000块,只相当于以前的四分之一。

  记者注意到,这一新政的实施时间为明年全年,那么以前还没有交纳契税的,明年去交时可否享受到新政的优惠呢?相关人士介绍说,按照以往的惯例,商品房是按合同鉴证的时间来计算,二手房是按交件的时间。凡是这两个时间点在明年1月1日以后的,都可以按新的契税税率交纳。此外,契税税率降为3%以后,商业用房等非住宅类的房产契税也相应调低了。

  购房满2年营业税免征

  解读:南京市地税局总经济师唐跃表示,这项政策与国家的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》相一致,原先2003年12月以后购买的普通住宅,再转让时均需交纳营业税,而现在2006年12月以后购买的普通住宅,再转让时才需交纳。“3年的时间对于不少打算卖旧买新的改善型购房者来说,确实起到了积极作用”。

  南京市房管局副局长郭宏定告诉记者,营业税的政策是在2005年时执行的,当时界定的标准即为“个人购买住房不满2年转让的征收营业税”。到了2006年,由于房地产市场出现了“泡沫”成分,中央将2年延长到了5年,抑制了部分炒房需求。而现在受国际环境的影响,国内楼市普遍低迷,中央又将5年改回到2年。此外,营业税的征收方式由全额改差额,也令不少卖房人减轻了负担,按一套45万元的房产为例,房主现在卖到了60万元,过去要按60万元的5.5%征收营业税,合计3.3万元;而现在按15万元的差价征收,只需交纳8250元,降幅达75%。根据统计,南京全市将有约12-15万套房源可受惠,占整个二手房市场挂牌量的六成左右。

  针对众多市民关心的“满2年”如何界定,南京市地税局总经济师唐跃在会上也做了解释,“主要是依据契税完税时间和领取房产证时间的孰先原则,二手房与商品房都一样,你交契税的时间和产权证上的时间,哪一个在先,就按哪一个计算。”记者了解到,通常这两个时间的间隔也就在10天左右,因此人们习惯上是以房产证上的时间为准。

  2年以上的房产个税最高可返还40%

  解读:“这是一个最新的政策,是根据国务院的新政要求,针对南京房地产市场的现状制定出来的。”南京市地税局总经济师唐跃解释说,原本南京市对所有的住宅,无论是普通房还是高档房,只有满5年且为惟一住房时,才对房主免征个人所得税。征税的方式有两种,其一是按差额征收,即由房主提供所有的购房原始凭据,以此证明购房过程中产生的所有费用,然后以售房款扣除所有费用,再按差额的20%征收;另一种则较为简单,直接以售房款的1%征收。

  “国家还没有出台个人所得税免征的政策,所以这个税南京还是要征收,不过制定出了一个新的标准”,唐跃说,新的标准就是针对满2年的房产所要交纳的个人所得税,征收完了之后,政府把留成部分拿出来以财政补贴的方式返还给购房者。这个比例究竟是多少呢?“目前该税种中央与地方的分配比例为3:2,也就是说,有60%的税金要上交,区县、市里和省里总共留成40%,现在,这个40%有可能全部返还给交税的市民。”

  举例来说,某市民2005年购买了一套总价80万元的房子,现在打算以100万元的价格转让出去,由于这套房并非他的惟一住房,因此需要交纳个人所得税。如果他选择以全额1%的方式交纳个人所得税,那么他的税金为1万元。而这笔钱在地方上的留成部分为4000元,这位市民最高可以获得4000元的现金返还。

  “之所以强调‘最高’,是由于具体的返还细则还需要经过省、市以及区县之间的协调,到底能返还多少,要等几天才会有明确的说法”,唐跃表示。

  印花税和土地增值税免征

  解读:南京市地税局总经济师唐跃介绍说,取消这两个税种的征收,对买卖双方的影响并不很大。其中印花税的征收标准每笔仅为0.05%,一套100万的房产只要交500元的印花税;而土地增值税过去只有在出售不满5年的高档房时才要征收,若不满3年的为全额的1%,3到5年的为全额的0.5%。现在这些费用全部取消了,免征期为明年全年。

  “90平米小户型占7成”的规定取消

  解读:南京市规划局副局长张际宁坦言,这是根据当前的市场形势采取的“特殊手段”,从明年1月1日起,将不再“严格控制”主城地块的套型比例,而是改为“鼓励提倡”以90平方米以下的小户型为主,不做硬性规定。

  记者了解到,2006年10月,为响应国家的“9070”号召(即90平方米以下的住宅总量要占到总上市量的70%),南京市出台新政,将江南八区内的所有房产项目划分为强控区、中控区、弱控区三大板块,并且规定了各自的90平方米以下套型量化比例。随后,凡是新推出的住宅地块都对90平方米以下的户型比例进行了强制执行。

  “今后这一部分肯定是放开了,将由开发商根据市场需求进行自我调节”,专业人士表示,已经拿地的开发商也可以依据实际情况进行套型的更改。扬子晚报

(责任编辑:孙红丽)
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