专家：采取不同贷款方式 尽量减少房贷负担

    在央行连续加息的背景下，购房者的还贷压力越来越大。有关专家表示，对于各种不同情况的购房者，应采取不同的贷款方式，尽量减少房贷负担。

    首次购房者：尽量选择合适的贷款方式

　　2007年以来人民银行六次加息，10次上调存款准备金率，代表着我国实施已有10年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。由于经济手段调节的滞后性，加息的效果还没有达到政策预期，这就不排除2008年不对称加息的继续。随着利率升高，贷款购房者还贷压力逐步累积。有关专家表示，首次购房者应善用公积金，并安排好还贷的节奏。

　　记者简单算了一笔账，以总额20万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，2004年10月以来的10次加息使最终累加的总还款额增加了近7.86万元，这对于普通家庭而言绝不是一个小数目。

　　人民银行去年12月加息，公积金的贷款利率也出现了上调。值得注意的是，三年期定期存款利率为4.68%，税后收益为4.446%；5年期为5.22%，税后为4.959%。而公积金贷款利率五年以下为4.5%，五年以上为4.95%，本次调整以后，出现了公积金贷款利率约等于甚至低于同期存款利率的情况。面对这种“倒挂”现象，有关专家建议市民，购房时一定要用足公积金贷款额度。

　　此外，在加息通道上，选择固定利率房贷也不失为一个节约支出的好办法。以一笔30万元、20年期的贷款为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年时间内就会增加1.08%，达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。

　　虽然固定利率房贷有节约利息的好处，但也不是每个市民都适合办理。理财专家指出，因为这种房贷的利率一般都会略高于同期央行利率，且期限都较短(最长10年)，这也意味着如果选择固定利率贷款，月供压力要比普通的浮动利率房贷大出很多。另外，也不排除几年后降息的可能，这也使固定利率房贷存在一定风险。

    已购房者：提前还贷应量力而行

　　在不断加息的影响下，各地的已购房者普遍都希望能够提前还贷，以减少付出的利息。但有关专家表示，提前还贷应量力而行，不妨分流一部分资金进行理财投资，可能会获得更多的收益。

　　人民银行2007年六次加息之后，以一笔20万元10年期等额本息的商业住房贷款为例，原来6.84%的基准利率享受15%下浮优惠后，总共需要支付6.4万元利息，而现在却增加到7.4万元。记者从深圳市各家银行了解到，近期深圳市民提前还贷的人数明显增加。最近一段时间，不少人还拿着年终奖提前还贷。

　　有关专家认为，提前还款是一种很好的理财方式，关键是要结合自身的财务状况及理财能力，充分发挥资金的效用，才能达到减负而又不影响生活质量的目的。房贷者若有提前还贷方面的需求，除向银行了解外，也可向专业房贷机构进行相关理财咨询。

　　此外，在CPI上涨较快的今天，提前还贷并不一定是最好的理财办法。理财分析师认为，如果现金比较充裕的话，购房者不妨把一部分资金用于投资理财，只要投资收益高过因加息导致的利息成本，就不急于提前还贷。

　　在某外企工作的周小姐，年初积攒了约10万元可支配资产，但并未打算提前还贷，因为她已将这笔钱投资于基金和银行打新股理财产品。她认为，如果提前还房贷，等于失去了借银行钱进行投资的机会。

　　当然，专家并不赞成将预还贷资金全部投资股票等高风险产品，可以选择一款投资低风险、收益稳定的银行理财产品，尤其是投资期限短的打新股产品。去年新股发行比较集中，打新股产品取得了不菲收益，可以成为市民不错的选择。这类产品一般期限短，流动性好，更重要的是收益高于利息增长，一般年收益至少保持7%以上的增长。但投资此类产品，期限应以短期为佳，原因是风险较低、收益稳健，可避免因不能获取预期收益而得不偿失。

    投资者：通盘考虑早作打算

　　人民银行提高房贷首付、连续加息的调控政策，手里握有多套住房的投资者是受影响最大的群体。专家表示，从目前的情况判断，2008年宏观调控政策还将继续，房地产市场将深入调整，投资者宜通盘考虑，早作打算。

　　深圳满堂红地产有关人士告诉记者，由于房价高企，深圳去年出现了大量的投资客，他们相当一部分是从香港过来的，往往联手买楼，一买就是几十套，甚至整栋楼全部买下，然后约定同等价格对外出售。楼市降温后，一些小的投资者迫于压力开始吐盘套现，但更多的投资者由于资金较为雄厚，还在观望。

　　有关专家表示，对于这些投资者而言，为缓解目前的资金压力，可以处理手中的一部分房产，遇到合适的可以出售，或者出租筹集部分资金，来偿还银行的按揭贷款。另外，据媒体报道，重庆等地出现了投资者房产典当的高潮，这也不失为一种应急办法。

　　如果变现成功，投资者可以尝试将这部分资金购买各种理财产品。2008年是专业理财产品发展的好机会，货币政策从紧后，各类银行、保险等金融机构都有寻找各种机会推出理财产品的强烈冲动，这类产品收益保障性相对较高，可重点关注。

　　当然，对于升值前景较为理想的房产，投资者不妨予以保留。从长期看，楼市作为重要的投资渠道，其保值增值的作用不容置疑。投资者需要调整心态，最好能做长线投资，而不是期望能在短期内获取暴利。

　　业内人士表示，随着金融、税收政策的继续贯彻落实，2008年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价可能会告别近两年的暴涨，并逐渐向理性回归。那种“击鼓传花”式的楼市赚钱游戏已经难以为继了，因此投资者应该通盘考虑，早作打算。