大非解禁或成上市房企融资新法

　　今年形势逆转之后，曾经的高投入正转化为大多数房企在资金方面的高风险和高压力。在上市房企普遍遭遇银行贷款收紧、证券二级市场融资无望的情况下，拓宽融资渠道，加快存量资产销售，以及尽快获得增量现金流入成为解开目前困局的少数几种可行的方案。 

　　就融资渠道而言，除了银行借贷、上市融资外，或许从大股东处获得资金支持也不失为一条可行之路。股改限售股份的解禁流通在今年和明年将达到峰值，大股东持有大量低成本甚至是负成本的解禁股，如果能够通过股票市场变现或者以质押的方式向银行贷款来获得现金，转而支持目前房企的资金链危机，理论上可以缓解目前大多上市房企的困境。

　　对比自去年10月下跌以来，沪A指数从6124点到2990点，最大跌幅为51％，而在人民币升值背景下，被广大机构投资者广泛看好并持有、理应最抗跌的地产股指数，平均最大跌幅甚至跑输大盘，达到53.1％。这与二级市场到期限售股的大量抛售不无关系。截至4月24日的统计显示，上市房企已经过了限售解禁期的解禁股数量有69.7亿股，从2008年4月24日到2009年7月1日，还将有129亿股上市房企的解禁股陆续到期可流通。按照目前上市房企市价加权平均，为10.67元/股，再折价30％，也将可以获得903亿元的资金。或者，这部分即将到期的限售流通股，如果向银行以质押贷款的方式，就算再折价40％至少也能再获得558亿元的增量贷款。这部分已到期未兑现，或即将到期的限售股，毕竟是流动性非常好的有价证券，以这样的有价证券作抵押，来获得银行的借贷资金的难度要小得多。增量资金的获得对改善上市房企的财务状况，缓解制约企业发展的资金瓶颈都有莫大的帮助。盘活和充分利用这部分限售股解禁来获得企业发展资金，在目前的宏观调控背景和情势下，成为挽救资金困难的上市房企的优选途径。

　　从已经公布年报的76家上市房企的年报统计分析，有不少企业的资产负债率高，再融资困难，比较有代表性的如天鸿宝业（600376.SH），ST广厦（600052.SH）。这两家公司2007年的销售收入，在目前已公布年报的上市房企中，分别排在第4和第12。

　　从列表数据可以看出两家公司的共同点：资产负债率非常高，相当于每一元的净资产，天鸿宝业负债4.79元，ST广厦负债更高达7.62元。它们的流动比率和速动比率都非常低，显示企业短期偿债能力弱。而从其短期借款的同比来看几乎没有变化，筹资活动现金呈现净流出，说明其短期还款压力增大，企业资金呈现短缺状态。

　　2008年4月24日，ST广厦共计有91家股东的11569万限售股到期，控股的广厦控股创投尚持有未到期也未向银行质押的限售股4415万股，这部分合计的市值按4月24日的收盘价计算，达到11亿元。

　　天鸿宝业目前的限售流通股尚有6.6亿股要到2011年解禁。目前这部分股份由3家大股东持有，其中控股的首开控股和首开天鸿合计持有6.3亿股限售股，这部分股份均向银行质押，按照4月24日的收盘价21.74元计算，市值将达到136.9亿元。

　　此外，天鸿宝业和ST广厦截至2007年末，尚分别有131亿元和69.5亿元的存货，2008年加大这部分存量库存的销售力度，用快速的销售来继续实现高速的经营活动现金净流入来扭转企业的财务状况，缓解日益紧张的资金链压力，也是成为企业度过目前困境的有效途径。