新《土地储备管理法》能否解"囤地"难题？  

　　“囤地”，无疑是2007年点击率最高的房地产“术语”之一。

　　一份最新的研究报告称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。这份由北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地”所需承受的资金成本约2000亿元。

　　与此同时，国家统计局也继国土资源部之后，公开建议应取消涉嫌“囤地”的开发商参与新一轮土地竞拍的资格，以遏制愈演愈烈的地价、房价涨风。

　　而就在上述报告发布前夕，由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》正式出台，这是中国第一部有关土地储备的全国性法规。

　　如此密集的针对土地储备（或曰囤地）问题的官方法规和表态，以及来自学术机构的警告，不断提醒着人们土地问题的严重性。

　　实际上，是土地供应短缺还是大量已出让土地被囤积，是造成地价持续高涨的真正原因——换言之，究竟是地方政府还是开发商应该承担高地价真正“幕后推手”的责任——的话题，一直存在不少争议。从北师大报告披露的情况看，原来政府的土地储备中心本身也有大量囤积土地的行为，若干主要城市已连续三年未能完成预定的供地计划，已成为导致当地楼价快速上升的重要因素之一。如此一来，政企双方都要各打五十大板了。

　　从理论上说，地方土地储备中心的主要功能之一，是根据市场实际需求，通过增加或减少某一段时间内的土地供应，以调节地价，并由此影响房地产市场的走势尤其是楼价的涨落。这方面，香港政府（不论是特区政府还是回归前的港英政府）都有成熟的经验供内地借鉴。

　　问题在于香港毕竟是个弹丸之地，政府的土地政策完全从属于整体经济管治要求，而内地情况却复杂得多。不管是何种原因造成市场上土地紧缺，令地价上升进而推高楼价，并形成两者互相扯动的局面，客观上说对期望“卖地生财”的各地政府而言，不完全是坏事。中央政府在过去一年多的强力调控中，一再强调楼价涨幅及住房保障制度建设将与各地主管官员“乌纱帽”挂钩，便反映了中央与地方之间在此敏感事宜上的微妙博弈。

　　从操作层面上看，各个城市土地储备中心整理的土地，相当一部分来自旧城拆迁改造，偏偏在土地开发利益分配及合理补偿等方面，政府房企“合谋”损害普通民众的现象比比皆是，于是拆迁之难、纠纷之多，已演变成严重的社会问题，以至于中央政府不得不多次指示“缓行”。

　　另一方面，尽管得到新的土地储备法规的支持，但土地储备中心对所谓闲置土地（包括开发商的“囤地”）的处理和回收，同样是说易行难。因为不少被指涉嫌“囤地”的海内外知名房企，本来就是地方政府好不容易请来的“财神”，请神容易送神难，政企利益已经捆绑在一起，或者牵涉复杂的历史遗留问题，不是说清理就能清理的。这大概也是各个城市土地供应计划连年不能完成的客观原因之一吧。如果因此指责土地储备中心有意“囤地”未免冤枉。

　　还有一个尚未得到足够关注的现实是，由于各地持续不断的基建投资热潮（房地产开发自然也在其中），现在据说不少省会城市的建设用地指标均严重超标，有些地方甚至已透支了未来3到5年的用地指标。这个难题如何解决，对政府的规划管理智慧和实际调控能力，显然是一次更严峻的挑战。