征缴增值地价 2008土地新政定调“节约集约”

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    国务院严收闲置费 开发商：谁敢囤地啊
    “面粉贵过面包” 地价赶超房价 市场泡沫堪忧
    征缴增值地价 2008土地新政定调“节约集约”
    国务院最新通知要求各地从严征收土地闲置费
    我国房开商所囤地可开发3年 资金一半来自银行

　　目前，我国存量建设用地利用普遍粗放，甚至出现闲置浪费现象。为保住18亿亩耕地红线，在实行最严格土地管理制度的同时，节约集约利用土地成为今后我国土地利用的根本方针。

　　继去年推出一系列土地调控手段之后，2008年的土地新政出台。昨日，国务院正式颁布了《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，从房地产开发用地到基础设施用地再到农村集体土地，新政为今后我国的土地利用印制了“节约集约”的新标签。新政的明确方向是提高建设用地利用效率，充分发挥市场配置土地资源基础性作用成为土地在宏观经济调控中的角色定位。

　　闲置土地

　　闲置房地产用地将征缴增值地价

　　土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　近年来，“圈地风”导致开发商大规模囤地，延缓土地开工时间，继而延缓楼盘开盘，坐地涨价。针对此，《通知》规定，将严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。目前，国土资源部正会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　根据规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。对不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　目前，土地成为开发商向银行和资本市场进行融资的筹码，致使一些开发商宁愿付出与其获得利益不相称的违法违规成本，进行囤地。造成大量土地处于闲置状态。

　　对此，《通知》要求将企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　与此同时，为提高建设用地的使用效率，《通知》鼓励开发利用地上地下空间。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。

　　此外，财政、税务部门要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。国土资源部要会同有关部门，依照《物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法。

　　基础建设

　　经营性基础设施用地实行有偿使用

　　对城市基础设施以及各类社会事业中经营性用地实行有偿使用。

　　自2004年8月31日起，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。但对基础设施是否有偿使用却一直处于争论和讨论中。此次发布的《通知》明确表示，今后，除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。

　　目前，我国一些地区在进行基础设施建设时，存在铺张浪费用地的现象，甚至在一些中小城市出现数万平方米的城市广场。面对类似的浪费用地现象，《通知》要求，严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

　　此前，在接受媒体采访时，中国人民大学公共管理学院副院长严金明如此评论，“高速公路等基础设施明显带有经营收益性质，其用地却是无偿划拨取得，并没有体现土地的性质”。

　　而对于经营性基础设施用地的有偿使用这一要求，有专家表示，具体操作上可将其直接“招拍挂”，也可以通过评估的方式操作。目前，根据修改后的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。

　　《通知》同时要求国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。

　　对于土地利用出现的变化，国土资源部土地咨询研究部主任潘文灿表示，在土地资源的利用上，应该发挥土地利用总体规划统筹的作用。

　　农村用地

　　盘活利用农村集体建设用地

　　要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。

　　此前，中国人民大学土地管理系主任叶剑平做过一个关于农村建设用地的估价。根据他的分析，2004年，全国有2.48亿亩村庄用地，工业用地平均价格近500元每平方米，农村宅基地100元每平方米。耕地和村庄建设用地相加大概34万亿元。根据统计局2006年的数据，全国农户有2.5亿，就是耕地和宅基地，不算地上房屋及其他设施，大概每户拥有13.6万元的土地资产。“农民有着非常大的资产潜力。”叶剑平表示。

　　如何激活这些沉默的资产成为当前我国土地管理和土地制度改革试验当中的难题。对此，《通知》给出了一个根本原则，即要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活利用农村集体建设用地。

　　《通知》指出，农民住宅建设要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。

　　对于《通知》中提到的“盘活”二字，专家指出，可以开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作，对农村居民点进行合理布局，使其适当集中，借用挂钩周转指标，弥补建设用地指标的不足，以缓解用地供需矛盾。

　　同时，为防止农村集体土地的非法流转，《通知》强调要严格执行农村一户一宅政策。此前，有专家表示，可借道农村土地流转，给目前大量存在的小产权房正名，使其的存在合法化。但去年底国务院和国土部分别对目前存在的小产权房问题发出声明，城镇居民不得到农村购买小产权房。

　　官员考核

　　新增建设用地消耗与政绩考核挂钩

　　重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。

　　一方面要看紧企业依法用地的“闸门”，一方面还要管住政府依法批地的“闸门”。目前抑制固定资产投资增速加快，已经成为我国在抑制经济从偏快转向过热的重要环节。在国家土地副总督察甘藏春看来，2003年以来，建设用地供应始终都是在固定资产投资增长的下限波动，比较有效地遏制了固定资产投资规模的过快增长。

　　为了更好地执行土地节约集约利用政策，将耕地保护的“红线”变为“高压线”。今后，我国将制订单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由国土资源部定期公布，作为下达土地利用年度计划的依据。

　　甘藏春表示，土地节约集约利用政策的强化促进了经济发展方式的转变。2004年以来，通过最大限度地利用存量土地，基本扭转了建设用地供应主要依靠新增建设用地的局面。多年来建设用地供应中存量用地所占比重始终保持在50%以上，从全国来看，2003年以来单位土地供应面积的城镇固定资产投资额增加量和GDP增加量都有显著提高。

　　此外，《通知》要求，要完善建设项目竣工验收制度，要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况作为建设项目竣工验收的一项内容。今后，没有国土资源部的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

　　《通知》还要求，国土资源部要会同监察部等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。商报记者丁蕊

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　　2007年土地调控政策回顾

　　◎城镇土地使用税税额标准提高两倍

　　经修订的《城镇土地使用税暂行条例》于去年1月1日起实施，其中城镇土地使用税税额标准提高两倍，即“土地使用税每平方米年税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元”。为了体现税负公平，外商投资企业和外国企业不收城镇土地使用税的历史也遭终结。

　　◎工业用地纳入招拍挂范围

　　去年1月1日起实施的《全国工业用地出让最低价标准》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。国土资源部明确了最低价标准与土地等别相挂钩的政策。在土地等别基础上制订的最低价标准，随土地等别的降低呈现明显的下降趋势，一等相对应的最低价标准(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，体现了区域土地利用政策。

　　◎国土部四招防止开发商囤地

　　为了防止土地闲置以及开发商大面积囤地，根据加大闲置土地处置力度的通知以及39号文，国土部四招办法防止开发商囤地：一是土地实行净地出让。二是将大面积土地分割成小块出让，让小型开发商有能力参与竞争，避免土地垄断；规定土地开发期限。三是出让土地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保住房供应量。四是若土地逾一年未按时动工开发，要征收土地出让价20%的土地闲置费，两年未动工的，政府可以无偿收回土地。

　　◎国务院严控5000万元以上项目

　　去年11月，国务院办公厅下发《关于加强和规范新开工项目管理的通知》。要求从今年1月起，总投资5000万元以上的拟建项目须报国务院批准，并且要求，在完成各项审批和许可手续后，须每月向社会公告。

　　◎土地供应进入“储备管理”时代

　　去年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制订发布《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。