揭开地王接力赛内幕 土地成为纯粹资本工具

2009年08月03日08:28  来源:《中国青年报》

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  7月23日,上海以30.48亿元的高价,杭州以20650元/平方米的单价,创造了沪杭“一日两地王”格局。此前,在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时,北京出现“五天三地王”局面。

  2007年那一轮土地市场热中,就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何?对新一代“地王”的命运有什么启示?

  开发商为何对“地王”情有独钟

  根据中国土地勘测规划院权威数据,2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

  2007年6月,志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块,折合楼面价约1.64万元/平方米。2008年6月,志成企业退地,违约损失超过3000万元。

  2007年9月,福州融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段,成为福州“地王”,楼面地价高达9953元/平方米。2008年3月,福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价,“吐出”福州“地王”。

  “‘天价地’的成本不仅是表面成本,而是可以通过‘天价地’起传导作用,拉动其他楼盘高价快速销售。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为,开发商额外付出比周围地块更高的价格,还能使其账面价值提高。

  因此,作为一种商业手法,“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面,高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外,开发商还能用高价地在股市融资。

  据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析,当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道,通过增发新股,发行公司债等形式获得巨额资金拿地,然后又以土地储备为筹码,提升业绩,刺激股价,再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地,实际成为纯粹的资本工具,不再是生产资料。

  公众要理性,莫上“地王”当

  中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说:“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法,完全是一个‘误区’。从理论上来说,影响房价的因素,一个是区位,一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大,‘地王’一旦出现,对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用,还使当地基础设施负荷比重增加。那么,你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是,至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

  朱道林说,“地王”所处的地方,特别地块过大的“地王”,会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言,“地王”的出现,对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量,都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风,不要替开发商炒作,不要自己给自己制造负担。”

  “天价地的获得很可能形成风险,但是这个风险要由企业来承担,而不能转嫁给社会。”俞明轩说,防止企业把土地放在那里,让土地自然增值。

  按国务院有关规定,土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回,闲置满一年不满两年的,将按土地价款的20%缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

  据报道,广州国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府,首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程,将面临处罚。资料显示,2007年,广州市出让土地中有27宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元/平方米,从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达24个。

  据新华社北京8月2日电 新华社记者 王立彬

(责任编辑:孙红丽)

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