行情被严重透支 奥运后房价将下行

　　从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，这远远超过了10%的国际警戒线，也大大高于全国15%左右的平均水平，由此可见，奥林匹克运动会申办成功及奥林匹克相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动。

　　今天我们继续来进行后奥运猜想，昨天我们分析了奥运会前后的股市，专家告诉我们，举办奥运会未必就会带来你所期待的奥运行情，股市真正的表现还需要取决于中国经济的基本面，今天我们再来看看奥运前后的房地产市场。

    从交易量明显萎缩到激进的打折促销，去年热火朝天的北京楼市彻底陷入了低迷观望的“冬季”，坚挺的房价也终于松动了。

    和股市相比，楼市与奥运的关系似乎更直接，尤其对北京来说，筹备奥运巨大的基础设施投入，城市形象和整体实力的提升，这些利好都必然会反映到敏感的房价上来，正是因为这些预期，北京的楼市早早的出现了一轮火爆的奥运行情，我们先来了解一下。

　　北京楼价起跑的发令枪随着2001年申奥成功的那一刻打响了

　　2001年7月13日，国际奥委会主席萨马兰奇宣布北京成为2008年奥运会主办城市，“奥林匹克”从此定格在了中国人的心中，尽管金钱无法凌驾于奥林匹克精神之上，但从这一刻开始，奥林匹克运动蕴藏的对经济发展巨大推动力进入了中国人的视野。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：“借用我们房产界很知名的，就是冯仑的一个预言，当时他自己在莫斯科，那么得知北京申奥成功之后，他说了一句话，说奥运申办成对北京楼市来说是一个长期利好的因素。”

　　作为中国房地产的风云人物，万通集团董事局主席冯仑第一时间预言，乘着奥运的东风，北京高档住房的价格涨到每平方米2万元几乎不成问题，而当时北京CBD区域的精装修公寓价格还不到1万元，正是基于对奥运的巨大信心，面对诱人无穷的机会，一轮疯狂的“圈地运动”伴随着申奥的成功拉开了序幕。

　　21世纪不动产中国区副董事长卢航：“01年以后，我觉得不是马上开发量增长，而是土地的获得。”

　　从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，窜至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，这远远超过了10%的国际警戒线，也大大高于全国15%左右的平均水平，而在上海，房地产投资率也仅为30%。由此可见，奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动，中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、东亚奥北中心、新奥洋房等一大批“奥”字楼盘拔地而起。

　　卢航：“随着申办奥运会成功以后，很多的开发商开始这方面的布局，包括在整个奥运村板块的附近，那么开始有不少的像逐渐逐渐开始往外在推出。”

　　在北京城北，奥运场馆“鸟巢”和“水立方”已成为一道地表性建筑，而同样具有标志性的是附近楼盘的价格，在“水立方”西侧的一幢名为“盘古大观”的公寓，目前均价已达每平方米6.5万元，而“盘古大观”向北500米的“国奥村”是亚奥区域另一个火爆楼盘，该楼盘在奥运会期间将作为运动员公寓使用，因此购买“国奥村”的客户只能在2009年入住，但这丝毫挡不住购买者的热情，国奥村的价格由开盘时的每平方米16500元涨到了27000元，而根据21世纪不动产对北京亚奥版块的11个楼盘进行的房价统计显示，短短几年间房价均呈现大幅上扬，其中最高涨幅达到250%，最低涨幅也有75%。

　　陈国强：“那么现在今天回过头来看，冯仑对未来市场变化的一个预测应该还是很保守。”

　　的确，因为不止亚奥区域，整个北京的房价自2006年开始三级跳式飞跃，2006年初，三环内楼盘突破万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破万元；而2007年年中，五环内已难觅万元以下的楼盘。

　　记者：“曾先生，我记得2001年北京刚刚申奥成功的时候，很多地产商都说这是对北京房地产市场一个重大利好消息，那么现在7、8年过去了，您觉得，回过头来看，这种利好究竟是什么？”

　　棕榈泉控股有限公司董事局主席曾伟：“在这八年里面，北京市政府投了大概1800亿人民币，其中大概是900亿用于道路、交通、机场这些新建，大概450亿左右用于北京城的环境改善，那么另外就花了将近300亿来改造这个数字北京，还有150亿是花在水、电、气这些方面的一些投入，所以我觉得，这八年来，肯定是把北京提升了一大步，这是功不可没的。”

　　作为北京著名的高档项目“棕榈泉国际公寓”的开发商，曾伟认为，奥运让北京城市基础设施建设获得了全面更新，让北京城市价值获得了快速提升，房地产市场从中获得了巨大的发展空间。

　　曾伟：“直接受益人是少数的人，房地产企业，那么大多数通过整个城市价值的提升而得到了整体上的发展。”

　　纵观北京市2002年至2007年商品住宅成交价格走势图，我们可以看到，2002年到2004年时，北京房价还处于低迷期，随后2005年是一个平稳增长期，2006年开始房价快速增长，2007年进入暴涨期，这样的走势，与北京城市基础设施建设的进展相吻合。

　　卢航：“实际上这是一个确实是一个支票兑现的一个过程，你说这个地方公路会通过来了，将来会有好的地铁站会修，总是不如现在人看到真的地铁在通了，这种感觉使得尤其一些新的小区，人家对小区的信心是越来越足。”

　　北京大学房地产研究所所长陈国强并不认为奥运给北京房价注入了泡沫，他表示拐点的提早出现是由于第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，“卡”住了房地产市场的咽喉也抑制了部分超前消费和投资性购房需求。

　　奥运和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？

　　北京楼价起跑的发令枪，早在2001年申奥成功的那一刻就打响了，伴随着城市交通、居住环境的改善，北京的房地产行业也进入了一个加速上升的通道，然而，出乎很多人的意料，楼市上刮了好几年的这场奥运风，却在奥运之年，嘎然而止，北京市统计局公布的最新数据显示：今年上半年，北京全市的商品房，销售面积同比下降达47.1%，与此同时，购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段也是纷至沓来，为什么奥运会还没开，北京楼市的拐点就出现了？我们来找找原因。

　　2008年7月8日的《南方都市报》上，刊登了一版巨幅道歉广告，这是由于深圳房价赌局失利，北京大学教授徐滇庆兑现赌局诺言，向深圳人民的公开道歉，根据深圳市国土房产局的数据显示，今年1月份，深圳房价跌到每平方米15000元以下，5月份更跌破了每平方米12000元，深圳房价下跌近三成，这位全国瞩目的房价冠军，率先感受到了房地产市场的“冬天”，随后从深圳到珠三角，楼市寒流一直蔓延到了上海、北京。

    21世纪不动产中国区副董事长卢航：“今年新盘的交易量大家知道，应该有40%的下调，北京存量房的交易量下降也是蛮大的，我们觉得也应该会有起码是20%以上的。”

　　在今年的北京春季房地产展示交易会上，为了吸引购房者的眼球，开发商们可谓使出了浑身解数：这边推出人体彩绘做促销，那边首付2万起并赠送2000元公交卡，还有的搞抽奖赢汽车，从买房送物业到买房送车，进入5、6月的北京楼市更是再度掀起一波优惠潮。

　　某房地产网信息中心总监：“最低的是九折的，还有些送物业费的，还有的本身他的楼盘就在打折，我们去了之后，他做折上折。”
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