地王纷纷押宝高端住宅 开发投资风险初现

2009年07月29日09:00  

 【字号 打印 留言 论坛 网摘 手机点评 纠错
E-mail推荐:  

  和购房人买房产投资一样,房地产企业买地是一种更大风险和更长周期的投资。这种投资风险如何判断,无疑是房地产投资市场不容回避的话题。

  今年以来,各地地王争夺战逐渐升温,地价屡屡被刷新。以目前土地成本计,未来楼盘销售价格的高启已经可以预见。于是,很多开发商将开发物业的类型锁定为高端住宅,期望豪宅身价可以为企业打平高额成本。但专家提醒,一旦政府出手防范金融风险和楼市泡沫,投资和投机性需求受到打压,首先殃及的就是高端住宅。因此,以两年周期来看,高端住宅能否成为今日地王的救命法宝,尚不得而知。

  6月,北京地王频出。其中之一是以17.4亿元、溢价率122.9%成交的通州区九棵树大街居住项目地块。但专家看来,从先天条件上看,该地块开发高端住宅并不具备优势。

  具体依据是,该地块楼板价高达6265元/平方米,远远高出周边土地的成交楼板价近三倍。假设其建安成本为3500-4000元/平方米,再加上财务成本、税费等其他费用,地块的开发成本价已超过10000元/平方米。“这意味着该项目至少要卖到1万元/平方米以上才能有利可图。这个价格对于房价仍处于较低水平的通州区来说,无疑具有很大的开发风险,项目能否盈利将建立在房价上涨的预期之上。” 易居中国研究中心总监陈啸天称。

  高端物业首先要考虑的是政策风险。“目前,市场由于改善型需求高涨及投资型需求的抬头,高档物业的销售状况良好。但从房地产近几年的发展看,在宏观经济、政策、市场、项目等多元素影响下,高端物业销售并不稳定。如今的‘地王’成为未来‘楼王’的前景并不乐观。”专家介绍。

  其次,高端住宅对地块本身、开发商开发能力、营销能力等都有较高的要求,盲目追高价地块再开发高端住宅的房企一定要谨慎看待自身实力。以在售豪宅为例,据上海证券报了解,上海某江景楼盘,其地块稀缺优势十分明显。但受区域居住氛围及产品规划不佳的影响,再加上过分依赖单一营销模式,开盘后销售情况一直不尽如人意。

  “开发商开发豪宅经验不足,很可能导致规划不合理,”克而瑞(中国)机构房地产专家薛建雄称。比如豪宅的面积如何确定。专家介绍,无论是香港还是日本,其居住特点以实用为主。即便是豪宅也少有七八百平方米的超大型别墅。对于目前内地以小家庭为主的城市生活状态来说,只用于居住的空间在400平方米左右是比较合适的上限。建筑面积过大的别墅给家庭一种空旷感,总价也一定畸高。如果开发商没有合理规划面积,很可能得不到市场认可。

  反观今年的土地市场,6月以来,部分高价地块的拿地企业少有擅长高档住宅开发者,甚至有些非主营地产的企业连住宅开发都不太涉及。

  另外,从总量上看,豪宅目前仍并非成交的主流物业类型。据CRIC系统的数据显示,2009年第二季度,上海单价在30000元/平方米以上的高端住宅(不含别墅)中,成交在30套以上的项目占比为29.2%。而北京二季度有成交的高端住宅项目中,成交30套以上的项目占比仅有15.4%,“即使在市场上行通道中,热销的高端住宅也只是少数。毫无顾忌地拿高价地造高端项目不可能皆大欢喜。”专家表示。

  最后,规避豪宅崇拜是令土地市场回归理性的条件之一。“合理客观的评估土地价值,不要将未来的利润建立在没有上限的乐观预期中。现在的地王之争也是未来高端住宅之争,现在的疯狂已经透支了未来高端住宅的乐观预期,需谨防累卵之危。”陈啸天表示。来源:上海证券报

(责任编辑:孙红丽)

我要发表留言
匿名发表  署名:        验证码:
                                   留言须知
新闻检索:    
   热图推荐
史上最找抽的楼市广告史上最找抽的楼市广告
地产大鳄潘石屹的发家史地产大鳄潘石屹的发家史
世上最奢华的七星级酒店世上最奢华的七星级酒店
地产牛人裙带关系大揭密地产牛人裙带关系大揭密
世界十大消费最高城市世界十大消费最高城市
中国十大高房价潜力城市中国十大高房价潜力城市
谁是中国最有钱的地产商?谁是中国最有钱的地产商?
十大名人遭遇跳房事件十大名人遭遇跳房事件
   精彩新闻
·新疆乌恰县发生4.3级地震
·买房能不能消解“通胀”? 购房透视四原则
·维权业主被"收买反水" 楼盘集体诉讼案艰难开庭
·二套房贷:渐短的跷跷板 
·楼市"高歌猛进" 房地产调控措施重装上阵
·地价房价比低于25%被指暴利 开发商称数据无意义
·国土资源部:地价房价比平均23.2%不是凭空想象
·上周深圳新房成交跌四成 创今年春节来最大降幅
·美国新屋出售连续3个月增加 创8年单月成长新高
·陕西简化建筑消防安全审批环节服务群众 
·空巢老人巧规划住房
·看房出意外出租人有责任
·反悔卖房须双倍返还定金
·北京:房屋设计出问题将查设计者
·丰台建委强拆草场7号 房主持打火机泼汽油阻强拆
·开发商面临破产 购房人5年等来“烂尾楼”
·昌平一村村支书被指私盖房谋拆迁款
·评论:降低房价,首先要降低商品房开发成本
·经适房分配管理体系应尽快修正 
·北京建委:经适房出租将加强举报
·评论:依然是雾里看花 房价成本为何越辩越晕?
·开发商自爆楼盘成本:均价5500元毛利润率22.2%
·宜家亚洲旗舰店落户大兴
·史上最找抽的楼市广告
·天津:拆迁户追不上高房价
·北京:加强社会监督 经适房出租将加强举报
·京沪高铁预计明年全线贯通
·中行工行农行发布上半年信贷情况
·评论:房价中是否还有潜伏的违规成本?
·观察:7月一线楼市滞涨 或预示阶段性调整的来临
·朱中一:房市回暖应防止涨价蔓延
·北京:最大面积公租房落户西二旗
·8月北京楼市开盘项目增加 近1/3项目为首次开盘
·国土部:地价仅占房价23% "地王"为高房价"做嫁衣"
·经济适用房乱象该治了
·美国楼市正由熊转牛 新屋销售环比猛增11%
·策划:好事也“尴尬” 政策房遭遇“出租门”
·行政税费成房价背后推手 行政让利有助平抑房价
·深圳开发商试水"买房后悔权" 采纳者不足2成
·广州24块地王闲置两年 拿地盖房变资本游戏
·楼市五大意外“雷倒”商会会长
·国土部的数据为什么又没堵住开发商的嘴
·连续7周签约量超5千 北京可售存量住宅突破2万套
·沪楼市现"量升价跌"之势 地价是最大的不确定因素
·专家称股市楼市齐涨不太正常 上涨有三原因
·安徽芜湖 拆迁折算有差价引发纠纷
·为得福利房过户 女友分手男子人房两空
·北京通州棚户区开签拆迁补偿协议
·北京:预售商品房须公示面积测绘报告
·地王效应逐渐显现 北京东四环房价重回上行跑道
·北京:西三旗限价房租户已搬出34户 
·CBD东扩区规划方案国际征集
·北京:西三旗限价房租户已搬出34户 
·用公积金购房有“三个注意”
·二手房市场出现快炒客
·谁是北京领涨楼盘?
·首创置业上半年销售增187% 
·合买房屋可按产权份额分割
·物业可制止业主擅挖地下室
·购房者对价格敏感 下半年内地楼市疯狂不再 
· 房地美又换CEO了
· 第二次全国土地调查进展顺利
· 新北京十六景进入决选
·12336国土资源违法举报电话获17件重大违法线索
·北京:五环内楼市告别万元时代
·甘肃:上半年房地产开发投资呈现下降态势
·上半年乌鲁木齐商品房销售面积同比增长87.78%
·上半年广东商品房销售额同比增五成
·楼市出现恐“高”迹象
·十大地产牛人裙带关系大揭密
·上半年广西房地产投资331.45亿元增长19.8% 
·法国:今年上半年个人房贷发放量大幅萎缩
·美国:纽约门面房空置率大幅上升
·北京十强楼盘半年销售145亿 京西高品质项目热销
·房价上涨缘起百姓太有钱? 九成网友表示房价太高
·“恐慌性需求”入市 京城二手房供需比首破1∶4
·评论:“保八”成功后房地产贷款会收紧 
·捂盘风愈演愈烈 楼市恐凝聚新一轮观望
·SOHO中国潘石屹购沪第一烂尾楼或成定局
·北京CBD东扩区规划面向世界征集方案
·广州楼市拍卖市场货量大减 受二套房贷收紧影响
·部分地区房价企稳回升 伯南克:美国经济走出最黑暗
·深圳探索"普惠型"城市 月收入低于622元可获救助
·戴德梁行报告:下半年内地楼市疯狂不再
·房地产库存3个月内或出清 购房者对于价格仍敏感
·广州楼市拍卖市场货量大减 受二套房贷收紧影响
·上半年别墅成交放量 未来别墅市场会继续走强
·北京十强楼盘半年销售145亿 京西项目热销
·楼市疯狂成富人投机工具 房价收入比远脱离国情
·北京售楼处5条铁纪下月执行 "三证一合同"须齐全
·方兴地产配股融资11.49亿港元
·北京曝光7家违规售楼房产公司 违规房企均为捂盘
·国土资源重大违法线索投诉畅通
·地产公司违规售楼被曝光
·广东严禁顶风购买小产权房 
·曼哈顿租房市场交易初现反弹
·(地产日报)房价是否还会继续上涨?
·经济学家称中国经济持续复苏关键在于房产投资
·金岩石:国内房价还要涨一倍 
·鲁迅周氏兄弟故居传拆迁
   播客·视频
袁泉子怡胡静 同学大不同袁泉子怡胡静 同学大不同
揭秘蒋介石最想杀而不敢杀的人揭秘蒋介石最想杀而不敢杀的人
   小编推荐
·一房企招人只要属虎属兔的 称房地产需讲究风水
·重庆严惩违法建筑 业主买单强拆费每平米罚一千
·防线形同虚设 开发商虚构257名购房者骗贷7.5亿
·太原"楼霸"强迫业主高价运料 每栋楼获利百万
·成都楼市受涨价潮入侵演疯狂行情 银行集体违规
·热恋买房分手对簿公堂 男方要求独享未获支持
·东莞大朗镇政府澄清“官员建亿元别墅”报道
·郑州"经适房建别墅"后续 规划局副局长被停职调查
·追问经适房配置制度 摇中“六连号”的三重追问
·武汉经济适用房摇中“六连号”疑点重重
·十年前一万元卖房今后悔 诉买家返还被法院驳回
·严查“六连号”事件 武汉余家头经适房暂缓选房
·武汉严查“六连号”事件 将对摇中家庭全部复查
·地方官勾结开发商谋利 日均敛财逾1.4万元
·六人伪造购房资格 武汉余家头经适房暂缓选房
·"租户登挖掘机阻止房东强拆"追踪 租户欲起诉
·北京小产权房变“农业生态别墅” 政府下封杀令
·661万元拍得房屋遭强制拆除 事主起诉农行
·七成空置房开发商欠物业费 物业公司敢怒不敢言
·女孩盗卖40套回龙观经适房 蒙财1400余万
   专题推荐
9大美女明星'玩地产住豪宅'9大美女明星"玩地产住豪宅"
售楼小姐光环背后生活全揭秘售楼小姐光环背后生活全揭秘
·任志强博鳌再发飙 "房价没涨"火爆言论激起千层浪
·地产一周:房价继续下跌 各地再出救市
·地产一周:房价仍稳步下行 住宅70年引争议
·地产一周:楼市回暖言之过早 “茅房论”引争议
·地产一周:两会后楼市动向 公积金买车不妥
[一语惊坛]人均收入排名100多位,竟要买相当发达国家的房子
[论坛]财产申报让快退休的官先来!·发改委:少说点昏话行不
[访谈]周天勇谈省直管县财政改革·美能源部长朱棣文专访
[辩论]财产申报为何让新官先来?·"70码"胡斌判3年合理么?
[博客]总书记与马英九"16字"异同 女贪官贪色与玩色的3花样
[博客]印度超越中国的两件秘密武器 贪局长获"60万奖金"
   无线·手机媒体
王建宙与TD的不解缘王建宙与TD的不解缘
你会用手机支付吗?你会用手机支付吗?
人民网