预计近60新盘亮相“金九” 小户型放量加剧

9月将迎来小户型放量高峰。资料图片
　　9月是房地产市场销售的传统旺季，“金九银十”的到来将为回暖中的楼市推波助澜，预计开盘的商品住宅数量将掀起今年的放量高峰。据各大经纪公司的统计，9月份预计开盘数将达到56个，并且纯新盘将达到33个，小户型项目将开始放量。且五环内项目占半数、小户型项目多达21个，成为当月新盘两大特点。研究人士分析认为，这是“90/70”实行后，小户型集中放量首次显现端倪。

　　纯新盘占近六成

　　同以往开盘多为老项目后期不同，9月纯新盘项目将开始占上风。占到总的开盘数的近六成。

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心的调研统计，9月份预计开盘个数56个，以五环为界，内外开盘个数平分秋色，各有28个项目开盘，五环外项目占比达半数表明郊区化的速度越来越快。9月份预计开盘的项目中，纯新盘项目达到33个，占预计开盘总数的58.9%，其余为老项目后期。

　　记者发现，在预计入市的纯新盘中，五环内的项目达到16个，占纯新盘总数的近五成，其中11个项目为公寓，两个为商住楼，仅有3个为普通住宅。上述多数项目集中分布在京城东、北部地区。

　　去年“90/70”新政造成部分项目调整规划如今已陆续上市，开发商对今年最后一个旺销季节充满期待，利用“金九银十”的传统旺季一鼓作气促进销售是造成纯新盘大量入市的重要原因，此外，9月房展会的举办也促进了开发商加大推盘力度。

　　小户型放量加剧

　　9月份即将开盘的项目中，小户型项目现“井喷”态势，开盘项目预计达到20个，占比达35.7%，掀起今年小户型放量的首个高峰（见表）。

　　按环线划分，五环内小户型预计开盘项目占比为四成，五环外该比例为六成，交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价是吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。其中，朝阳区依旧排在放量首位，特别是东四环至五环之间，金都杭城、沿海赛洛城、金泰·先锋等项目纷纷推出小户型产品。这些项目将购买群体定位在CBD工作的白领，由于目标客户明确且小户型产品的需求强劲，因此相比其他城区，朝阳区的小户型项目不仅推出的新盘多，而且销售进度也相对较快，沿海赛洛城9月1日推出324套小户型，截止到9月2日认购率达80%以上。

　　此外，大兴区放量也较多，预计入市的5个项目均为小户型。目前除此之外，大兴区9月份预计入市的5个项目均为小户型，缓解了亦庄开发区住宅产品稀缺造成的供需矛盾。

　　中大恒基不动产营销董事长刘益良认为，9月小户型放量增加而大户型比例下降，必将带来大户型惜售引发的价格进一步上涨。随着小户型放量的逐渐增加，大量更契合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场，对于缓解有效需求和供应不足之间的矛盾有重要意义。

　　公寓、别墅供应掀起高潮

　　9月份预计开盘的项目中，普通住宅和公寓项目数量仍较为客观。普通住宅约21个，占开盘总数的37.5%，其中以老项目后期为主，占比达到66.7%；公寓项目开盘个数预计达到24个，占开盘总数的42.9%，其中纯新盘占比为75%，值得一提的是，9月份有望入市的公寓项目中，约有1/4的项目位于二环以内，因此9月份公寓项目整体均价涨幅会较高。别墅项目开盘有可能掀起继5月份后的第二个放量高峰，预计开盘个数达到9个，初次入市项目占比近七成，其中除昌平区预计上市的别墅项目汤HOUSE 二期、新盘丹青语堂两项目的单价约在万元左右，其他位于中央别墅区、香山别墅区等拟开盘的别墅项目价格则普遍较高。此外，9月份还将有两个商住楼项目入市，分别是北京VISA和汇融国际均位于丰台区，价格介于15000-20000元/平方米左右。

　　刘益良认为，经历了春季中高档住宅的放量高峰和一段时间的消化，高档住宅的购买需求正逐渐释放。目前京城购房人群以居住为目的的购买力仍十分强劲，高品质、高舒适度居住产品的稀缺使得经济实力雄厚、对居住条件有改善要求的人群的购买力不容忽视。普通住宅毫不逊色于公寓产品的价格使得人们的购买愿望开始倾向于品质、地段更佳的公寓项目，而经济型别墅的物美价廉及更彰显身份、更宜居的优势，对于这部分购买力较强的人来说是极大的诱惑，因此，高档住宅的销售预期看好。而这些项目大量入市带来的激烈竞争使得开发商不得不通过提高产品的竞争力、附加值来增加对消费者的吸引力，高档住宅的产品品质逐渐趋向于价值，这对于购房人来说将是一个利好消息。

　　东北部仍是热点

　　9月份入市的项目主要集中在京城东、北部地区，即使是纯新盘入市也主要分布于该方位。当然，东南也成为供应热点。

　　朝阳、昌平两区域9月份新增供应占开盘总数比约为42.9%，其中朝阳区放量大户的地位仍不可撼动，开盘个数预计达到18个，昌平区预计6个项目开盘。

　　值得一提的是，通州区地铁概念的透支，以及2005、2006两年八通线沿线暂时没有土地供应导致沿线可开发楼盘减少，可持续供应项目逐渐下降，9月份预计入市项目仅一个，为规模较大的老项目后期阿尔法社区。建立在八通线基础上的通州楼市从目前来看略显后劲不足。但由于通州区属于奥运会后重点建设的新城，加上未来地铁6号线的规划建设将弥补八通线辐射范围的不足，都将加快通州区房地产市场可持续发展的步伐。

　　丰台区和大兴区9月份开盘个数也位居前列，占比约为开盘总数的21.4%。地铁改造推动交通迅速改善，相对较低的价格，亦庄开发区未来重点建设规划，都使得南城成为京城房地产市场的新兴热点区域。亦庄供应也有所增加。8月25日，北京经济技术开发区迎来成立15周年大庆,整个区域在这其间有了很大提升。据统计，未来三年内亦庄区域会新增超过20万平方米的接近甲级写字楼品质的办公物业，品质有了很大提升。正在销售的BDA国际企业大道二期16个单体独栋堪称一期升级版本，除一期拥有的独立冠名权、出入口等，二期为企业预留的首层8.4米、顶层8.4米或者12.4米的双LOFT自由空间是其创新之举。这些高品质物业的开发，也吸引更多的人前来工作，从而住宅开发也不断增加。前不久亦庄有几块居住用地交易，这不久将会形成一定的供应量。