北京：“捂盘”变“放盘”开发商坐不住了

　　楼市几度秋凉　市场转向买方———

　　“如今的楼市，从开发商到购房者都在观望，有些人等得起，有些人却等不起”，一位资深房地产从业者的话，颇为精辟地概括了眼下楼市所面临的不尴不尬局面。记者近期随机采访的几处新盘项目，购房人稀稀拉拉不说，就算是来现场看房的也大多是“参观意浓，掏钱意淡”，“金九银十”在今年显得成色大褪。买，还是不买？购房人面临着激烈的思想斗争。卖，还是不卖？当下成为让开发商头疼的问题。

　　市场决定一切，今年的房地产市场没有再现以往的销售热潮，随着宏观调控政策的愈加严厉，金融、税收、土地等多种手段齐施，叠加效应导致楼市迅速降温。稳坐在“太师椅”上已经太久的开发商们面对“门可罗雀”的清淡生意似乎也有些着急了。不少耐不住的开发商和投资客开始放盘套现，颇为有趣的是，部分当初开盘即宣告售罄的楼盘，如今却又见“新房源”推出。一些原本取证很久开盘无期的楼盘也都在毫无征兆的情况下突然放量入市。当初“捂盘”生怕卖得太快，现今“放盘”唯恐卖之不及，开发商真的坐不住了？

　　●成交量显著下降楼市整体冷淡趋势基本定调

　　统计数字可以说明一些问题，就在刚刚过去的9月份，往年屡创京城楼市高点的现房销售却出现了少有的明显下跌现象。从北京市房地产交易管理网上可以清楚查到，9月份网上日均签约减少56套，日均签约面积减少4861平方米，其中，住宅日均签约面积减少37套，日均签约面积减少3767平方米。10月份虽然刚刚过半，但“黄金周”的楼市萧条无疑又小小地上演了一次“滑铁卢”，数据显示，10月1日至6日，北京期房网上签约日均267套，其中住宅期房网上签约日均247套，低于去年同期水平，也低于8月以来北京期房网上签约日均439套的水平，这一切都令开发商难以乐观。国瑞城三栋楼自7月初开盘以来，甚至尚未有一套签约。不少人慨叹，往年“金九银十”的火热销售场面似乎注定了一去不返，今年下半年的楼市整体冷淡趋势已基本定调。

　　●房价过高抑制购房需求市场波动令买房人走入观望

　　开盘前全家出动熬夜排队；上万人争抢数百套房源；没等排到号就被告知卖光了的场景还让人记忆犹新，可如今很少有项目能重现这样的壮观景象了。“去年看房的时候，觉得9000多元的价格已经够高的了，毕竟工作才3年，积蓄有限。现在房价几乎涨了一倍，80平方米的房子，比去年要多掏五六十万元，实在是太离谱了！已经涨到这份上了，市场也让我们普通老百姓看不太明白。再买觉得不太合适，还是先租着房吧。”购房人刘先生告诉记者，他已经无奈的把近期买房的意愿暂时搁置。

　　业内人士指出，目前楼市的冷淡局面主要是房价上涨过快抑制了购房需求；近一两个月来央行加息、提高第二套房首付比例以及保障性住房将大批入市等因素也使得不少购房人推迟了购房计划，市场观望气氛较浓，此外部分开发商捂盘惜售，使得购房者选择余地减少，如今也可以说得上是“自食恶果”。

　　●“皇帝女儿”也愁嫁开发商和投资者急于卖房

　　去年开发销售的某项目如今又在市场上推出100多套房。现场销售代理人员称，“这是当初开发商自己留的房”。记者了解得知，本次拟出售的房子分布在多栋楼的多个楼层，很多待售房同层已经早就有业主居住。业内人士表示，这很可能是因为开发商或者从事风险代理的地产中介之前“捂盘”看涨、待价而沽，现在看到楼市缩量滞涨，便不再“捂盘”，急于变现了。

　　无独有偶，北京东部郊区某个以小户型为主的楼盘，上千套房源6月底开盘时不到两天即销售一空。可近段时间却又开始了老客户带新客户成交即送家电和保险的促销活动，而推出的单位都是一手新房，楼层户型均不错。销售人员介绍，本次推出的新盘是当初签订预售合同以后，有的人交了多套房的订金，但到正式签合同时却无法支付全部房款以及无法获得全部银行贷款，无力支付下只好退回一定数量的新房。开发商近期将退回的房再重新销售，但此时距最初开盘已经过去了几个月的时间，价格自然又有了相当幅度的上涨。　此外，目前手上拥有多套房源的以“炒房”为目的的投资者也在纷纷“甩货”套现。记者从房地产中介机构了解到，一些持有多套物业的客户，在委托卖房时甚至申明不需要买家承担佣金，而由卖家统一支付，其急于出手的心情可见一斑。分析人士认为，政府针对房地产市场出台的一系列调控政策，对快速上涨的房价产生影响，尤其在《物权法》10月1日正式实施之后，未来有可能出台的物业税政策，让投资客们对未来楼市的信心产生动摇，急于套现落个安稳。

　　●项目重新重视宣传广告投入开始加大

　　“这段时间房子不好卖了，可我们的房地产广告业绩却直线上升，开发商都比过去更舍得花钱做宣传了。”某广告代理公司业务员何先生说。记者了解到，近期各开发商及代理机构也一改上半年不做广告、不搞宣传甚至拉个横幅就卖房的单一销售模式。纷纷在报纸、网络、路牌、车体上加大广告投入，以期更好的开发市场，吸引客户。

　　而就在黄金周期间，不少北京人也许会发现，已经久违的卖房促销短信又悄然而至。短短几天时间，记者就接到七八个楼盘以及二手房中介的促销信息，买房送面积、送保险、送家电、返现金的促销活动也重现楼市。从以上细节也不难看出，开发商和投资客正急于将手中的存货变现，不再“捂盘”，市场的买卖力量事实上正在发生着某种潜移默化的改变。

　　●“捂盘”如“自焚”快速销售求保险途径

　　一位从事房地产行业十多年的资深人士形象地揭示了开发商当下的心态，如今的市场冷淡是不争的事实，房子若是卖不出去不幸窝在手中，体量小者会影响到企业利润，那些大盘则面临现金流的威胁，对于中小开发商来说，还不上贷款将导致资金链断裂。这个时候如果还在盲目“捂盘惜售”，无异于“玩火自焚”，接下来的几个月，对包括北京在内的很多城市来说，房价涨幅趋缓、成交量进一步下降的可能性依然存在。面临生死存亡的考验和巨大的商业风险，恐怕任何开发商都不敢掉以轻心。为保险起见，不少开发商也往往积极“放盘”力求快速回笼资金，唯恐高热后的市场迅速跌入“严寒”使得利益受损，血本无归。