中天置业或引发多米诺骨牌效应 中介监管现漏洞

　　2007年11月，北京，秋风萧瑟。位于安定门附近的一家中型地产代理店内，员工李倩正倚靠在门口百无聊赖地在翻阅最新的报纸——“中天置业老总携款潜逃”的消息引起了她的关注。“这几个月交易量萎缩，大家的日子都不好过。原来我们这里每天都要营业到晚上9点以后，从国庆节之后，过了8点就基本上可以回家休息了。”李倩如此感慨。

　　近几个月以来，深圳、北京、上海的二手房交易量均出现明显萎缩。据最新数据显示，10月份，北京和上海两地的商品房成交量较9月份分别下降了29.8%和31.7%。

　　在房地产市场进入一个高位盘整的节点后，不少房地产中介企业的发展颓势日显。深圳中天置业被业内人士视作多米诺骨牌倒下的第一张。

　　“地产代理服务行业的存在必要而伟大，但目前行业发展却是良莠不齐，鱼龙混杂，需要一个更高层面的引导。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示。

　　行业危局隐现

　　“不管房价如何飙升，交易量才是中介公司生存的命脉。”李文杰感慨道，一旦交易量走低，中介公司就变得很没有安全感。

　　据悉，中天置业老板蒋飞携巨款潜逃与近来业务量锐减有直接的关联。2007年5月之前，深圳房价不断攀高，一个分行佣金收入就高达100多万元，但随着深圳楼市的持续调整，截至10月份，中天置业的业务量剧减90%。

　　根据本报收集的资料显示，深圳二手房成交套数从7月份的11，941套开始直线下滑，8、9月份的交易量分别只有7180套和6482套，10月份已经跌至3343套。

　　“中介公司依靠收取代理佣金生存，交易量下滑，资金压力增大，对于没有任何后盾支援的中介都是灾难性的。” 链家地产副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)表示。

　　记者在采访中发现，不少中小型的地产中介代理公司开始联合或需求兼并。

　　据21世纪不动产监测数据显示，新的房贷政策出台后，“十一”黄金周及节后数周的存量房市场的交易量环比9月出现明显下降。北京总体下降幅度达到25%左右，尤其是购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。上海的房屋成交量亦出现了不同程度的下滑。

　　“房贷对市场的影响不会这么快反映出来，一般要到6个月才能看出来。但可以肯定的是，如果这种情况持续下去的话，相信有更多的中介公司无法过冬了。”李文杰说。

　　中天置业扩张模式的弊端

　　李文杰认为，房贷新政对市场带来一定影响，但中天置业的危机不仅仅是交易量惹的祸，危机发生有其更深层次的原因。

　　一位业内人士如此描述中天置业：“它早已是一只在海上漂流的破船，只不过后来起了一阵风，它才塌陷。”该人士分析，中天置业危机源于公司资金链断裂，而资金链的断裂与公司的疯狂扩张不无关系。

　　从2003年开始，白手起家的中天置业总经理蒋飞从5家店铺开始，在短短几年内扩至140多家门店，扩张触角伸入上海、成都等城市。与其他中介公司采用加盟店的方式不同，蒋飞一直坚持直营方式扩张。

　　“不可否认的是，直营的模式成本肯定比加盟要高。”金育松表示。

　　北京市建委副主任苗乐如在接受记者采访时表示：“中介公司门店扩张所需的资金非常少，一般都是用自有资金进行发展。但如果无节制地扩张就需要大量成本了。”

　　中介代理机构将手中持有购房者巨额房款挪用于门店扩张几乎成为行业内“公开的秘密”。在融资无门的情况下，蒋飞最终选择了动用客户的购房款。

　　“在传统的中介经营模式中，不可避免地会在中介内部出现资金的沉淀。甚至有些经营者开办中介的初衷就是为了利用中介的这一特点来融资。”我爱我家副总经理胡景晖说。

　　目前，连锁加盟式的公司在中介行业中较为常见。对此，李文杰认为，这种公司可以在短时间内实现经营规模的快速扩张，“但盲目扩张显然不是中介公司的发展方向。”

　　监管漏洞再度凸现

　　中天置业并非地产中介卷款逃跑个案。2005年北京佰家曝出丑闻，2006年的天津汇众案发。“具有讽刺意味的是，事件的主角在当地都被称为‘金牌中介’。”上述业内人士表示。

　　“政府对中介服务机构的监管不到位是案件屡发的重要原因。中介市场是个新兴市场，这个市场一直以来都没有专门的机构来管理。”李文杰表示。

　　目前，直接对地产代理机构进行监管的主要是房地产中介协会以及各地建委，而目前主要的监管措施也只有资质审查和资金托管。除此之外，多个方面的监管目前仍然是空白。

　　2007年年初，建设部联合中国人民银行发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定实施资金监管后，经纪公司将不能再经手交易结算资金，交易资金也就没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。目的就是用以遏制中介企业卷款逃跑的恶性事件，但中天置业危机使得监管漏洞再次凸现。

　　以中介行业的房屋买卖合同为例，今年4月11日，北京市建设委员会和北京市工商行政管理局对外公布了《北京市存量房屋买卖合同（征求意见稿）》，业内第一个标准的二手房交易合同出炉。此前的二手房交易合同都是各经纪公司自行设定，因此经常出现吃差价等不良行为。据统计，2006年北京市建委接到房屋中介服务投诉1073件，其中69.7%是因为合同而产生的纠纷。

　　“连最基本的规范都是刚刚开始确立。”上述业内人士感慨地说。

　　中介业资金监管的执行也面临诸多困难。据北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍，目前北京有房产经纪公司2700家，其中以二手房交易为主营业务的约有1300家，但符合资金监管备案条件的机构只有50家。

　　“市场中的‘手拉手’业务和中小公司业务约有40%需要通过保证机构完成贷款、权证过户等。”周宗楚说。

　　“国家对银行和信托公司设置了银监会来监管，但对房地产中介行业却没有设置类似的独立监管机构。”李文杰表示，香港在对这个行业监管时有专门的地产代理监管局来做相应的管理工作。

　　“中天的事情不是一个单一的事情，损害的是整个代理行业的声誉。代理行业将再次面对一场关乎诚信的危机。”李文杰说。