大批入住违法难纠 长三角小产权房的现实困境

　　南京“世外桃源”的诱惑

　　南京的八卦洲是长江上仅次于崇明、扬中的第三大岛，由于仍然保持着农业经济占主导地位的自然田园特色，洲内水系纵横、田野阡陌、鸡犬相闻，是南京都市圈中一块难得的“世外桃源”。然而，近年，这块宝地却树起了要成为“南京最后一块富人区”的招牌，公寓、别墅项目横空出世，并且以低至２０００多元／平方米的价格热销，引来众多城区购房者的抢购。

　　知情人士向记者透露，在目前南京城区房价已经超过１万元／平方米的情况下，八卦洲的楼盘之所以还能卖得这么便宜，是因为这些楼盘的土地是集体农用地。按照我国现行法律，集体土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以没有国家的土地使用证和预售许可证。

　　“这些房子都是我们平常所说的小产权房。”上述人士表示：“不过就连这种一二年前买的小产权房，目前房价也已经涨了几百甚至上千元／平方米。”

　　“小产权”就是“没产权”

　　按产权证的发证机关来区分，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”，并不构成真正法律意义上的产权，因此“小产权”就是“没产权”。其一般是一些集体经济组织在集体土地上集中建设的农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售的房子。

　　南京的八卦洲并不是偶然现象，记者发现，在南京的城郊甚至浙江一些城市的郊区地方，小产权房也从２０００年左右就开始出现了，一些村组、街道、社区纷纷圈地搞起了房地产开发，有的村组开发的项目已经住进去几万人。这些小产权房由于价格便宜，不仅吸引了中低收入者购房，也成为城区市民买别墅、第二套房目标之一。

　　事实上，小产权房已有１０多年历史。起初这些是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇、街道开始成片开发。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来攫取暴利的工具。

　　江苏省太仓市就曾来沪推介，宣布正在建设集休闲农业和生态养老于一体的“城乡融合型”农村度假公寓，而这些公寓同样有效期只有３０年，并不具备房屋的产权。而在浙江，也有专门以开发农村度假休闲小产权为业务的公司的出现，并且大肆宣传。

　　违法难究的现实困境

　　江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房属于非法行为，集体土地出让的价格根本没有标准，都是村镇干部与开发商私下达成的交易，土地转让的费用无从知晓，建成后产生的暴利更加惊人。

　　既违法，就该法办，然而，现实情况却很复杂。

　　２００６年６月１８日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示：不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种小产权房不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。此后，全国各地纷纷开始整治小产权房。不过毫无疑问的是，整治过程中困难重重，利益相关者的复杂关系、不断有开发商擅自承诺将来能够拿到产证蒙骗购房者、更为难的则是很多小产权房目前已经住满了人，拆迁几乎不可能。

　　南京大学教授葛扬对媒体表示，小产权房暴露出了农村土地利益分配制度的空白。小产权房直接与利益挂钩，但它的各种主体产权归属及利益索取模糊不清，小产权房的产权实际上是在法律的监督与保护之外。清理小产权房的目的应该在于，对农村土地的产权界定、土地利益分配、产权运作方式形成一套长效机制。

　　潘石屹撰文说，土地供应不足造成了投资回落、房价上涨、小产权房兴起、违法占地案件增多等结果。在实行双轨制时，正常市场尚未发育成熟。他认为，消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。

　　众多购房者表示，小产权房的出现和购买热潮，是由于目前楼市房价过高所导致的，“城区的房子实在太贵了，所以才会有那么多人跑去郊区买小产权房。”一位曾经去浙江某郊区看过小产权房的人士告诉记者。这背后说明的是，在各地房价日益高涨的现状下，正是由于小产权房诱人的低廉价格，不顾风险而购买小产权房的才大有人在。

    《国际金融报》 (2007-12-20 第08版)