购房还贷压力未增 开发商或被迫降价

　　昨天(20日)央行宣布今年第六次加息，但与购房者休戚相关的5年期以上长期贷款以及公积金贷款利率没有变化。

　　业内人士认为，央行不再增加购房者还贷压力，可以看做是一个稳定楼市的信号。短期来看，信贷压力加大，房地产商可能加速销售，房价可能会出现回调；但长远看来，利率提高将使得开发商拿地、开发趋于保守，很可能导致后期楼市供应量继续减少。

　　稳定楼市信号

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，从加息覆盖范围来看，此次加息并不是针对房地产行业，对行业有直接影响的长期贷款以及公积金贷款利率都没有进行调整，显示出稳定楼市的信号。

　　昨天发改委公布的统计数据显示，11月份全国房价同比上涨10.5%，创两年新高，其中新建商品住房销售价格同比上涨12.2%；而被认为楼市遇冷的深圳地区房价涨幅则达到17%。

　　仲量联行亚太区董事陈立民表示，短期贷款利率上调，长期贷款和公积金贷款利率不变，说明购房人的利息成本不会上升，上升的是开发商的工程贷款。也就是说，买房需求不受此次加息影响，受影响的是开发商的开发成本。

　　对于资本雄厚的开发商来说，他们会尽快开盘销售，以降低利息成本，而对于资金实力本来就较弱的开发商而言，可能出现卖盘退场的现象。因此，楼市短期供应可能会有所增加，并出现一些楼盘降价销售的局面。

　　但陈立民认为，就上海而言，楼市继续朝上的趋势不太会出现改变。

　　影响长期供应量

　　易居房地产研究院高级研究员杨红旭也认为，CPI过高数据早已预示此次加息的到来。加息的主要目的不是抑制楼市泡沫，而是缓解通货膨胀的压力，防范经济过热。

　　就单次加息而言，对楼市的影响微乎其微。但不断加息之后，总归有一天会到达一个临界点，会产生由量变到质变的飞跃。美国经过17次加息之后，才逼使楼市出现拐点，今年以来更激发了次级抵押贷款危机，而且波及全球资本市场。

　　虽然今年以来，房地产企业股市融资增加，对银行贷款的依赖度有所下降，但幅度并不大。假如其他市场要素不变，如拿地价格、建材价格、税费水平、销售价格等不变，那么提高利率必然会降低开发商的利润率，贷款成本提高之后，将迫使开发商加快项目开发周转期，减少囤地行为，追求资金回笼速度，以尽量节省财务费用。

　　长期来看，提高利率会增加开发成本，使开发商行为趋于稳定或保守，因而导致供应量的减少。

　　提前还贷高峰到来

　　随着今年以来贷款利率的不断提高，部分贷款购房者还贷负担有所加大。

　　今年以来5年期以上公积金贷款利率已累计上调了54个基点。因还贷要按年度计算，对于贷款买房的百姓来说，从明年起，还贷成本将有一定程度的上升。以个人向银行按揭40万元20年期的房贷粗略计算，今年以来利率调整将给贷款买房者多增加百元以上的月供负担。

　　由于商业贷款还款成本更大，年底以前一些银行正迎来提前还贷的高峰。在一些房贷业务量大的银行，办理还款业务的客户还需进行提前预约。 (刘秀浩)