2008年楼市十大猜想：宏调加剧 房价何去何从？

　　猜想　1 

　　供地倍增，地王不再？

　　关键词：地价

　　“连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上。”这是2007年穗七条中的一条。这样的任务一提出来，一年到头都有开发商在算这笔账，看能把多少靓地收到自己的背囊里。开发商特别是大发展商争先拿地，频频创出的地王记录，这成为了2007年房地产市场的标志事件之一。

　　眼看新的一年即将到来了，成倍地增加土地供应成为了大家对2008年的期待。大家相信，土地的放闸对房价将产生重大影响。

　　期待土地盛宴频频开张的明年，在房价有望稳定的明年，相信开发商也不会如2007年这般乐观拿地，天价地王的身影即将消失。地王背后是巨大的资金投入，是巨大的资金压力。就在国家紧缩银根、股市放慢脚步的明年，天价拿地恐怕已不再可能。

　　对于土地，发展商的豪情万丈在2007年已被挥霍一空。相信，2008年，需是谨慎从事、细细算账、精耕细作了。

　　猜想　2 

　　宏调加剧，房价趋稳？

　　关键词：涨幅

　　被视为“疯牛”的广州房价，经过近两年的疯狂飆升后，2008年还会继续牛下去吗？种种迹象表明，明年楼价将会走向平稳，即使上升，都是相当小幅度的稳步上扬。

　　话说冬季的一天夜晚，几大商家又聚头了，商量着明年走向。C先生不无忧虑说：“银根一收紧，公司就要遭殃。之前费尽心思多拿了几个土地，明年最重要的事情是赶紧开发赶紧卖楼，回收资金，所以楼价不能太高，因为消费者已经提高了觉悟很难再蒙骗了。”很有社会责任心的N先生笑，“那是肯定的，去年每平方米几千元一次的升幅，其实我们早就觉得不好意思了。我们是讲社会责任的，横竖都是赚，给市场也给政府点面子，我们会调低价格赚少些了。”L先生却显得不以为然，“给政府点面子？政府有给我们面子吗？明年，六七千套甚至上万套的限价房就在我们身边，还有大量的中小户型挤在一起。现在的买家会思考了，会选择了，我们的日子会更难过。不调整价格，能行吗？”……

　　叽叽喳喳的聚会，几大头目最终觉悟，哦，原来大家都在死撑啊，早知如此，今年就不该让楼价飆升得那么狠。现阶段只能靠降价卖楼，连名声都败坏了，悔啊。

　　猜想　3  

　　限价房到，白领有福？

　　关键词：年薪10万

　　明年的房地产市场的份额中，限价房将占不可忽视的比例，尽管目前仅有万科城花园和保利西子湾两个限价房浮出水面，但是人们总相信，这星星之火燎原的力量。

　　目前广州已将限价商品住宅对象确立为广州户籍、男性25周岁女性23周岁的首次置业者和首次置业家庭，年收入个人的上限是10万元以下，家庭是20万元以下。因此，对限价房最感冒的莫过于城市小白领们，在过去的两年里，他们已经被挤压得集体失语了。如今，限价房的出现，将会重新燃起夹心阶层的置业希望。

　　目前，限价房地块的总体比例还远远不够满足市场的需求，这从市民对保利西子湾的热切程度就能看出。有业内人士指出，因此，明年限价房若能再增加比例，将使市场供应量套数大量增多，对市场的冲击将非常大，楼价也会随之而降。

　　猜想　4 

　　楼市寒潮，持续观望？

　　关键词：出手

　　今年节节攀升的楼价，进入年底以来终于呈现降温趋势，可谓有人欢喜有人忧。国庆以来，看楼人流和成交量不再火爆，消费者退房现象增加，广州楼市观望情绪不断加重，楼市正在迎来“寒潮”。广州楼市穿上了厚重的御寒“棉衣”。

　　这一股观望潮将何时结束？楼市的“棉衣”何时可以收起？不少专家都预言，明年春节过后，观望期即将结束，楼市将重新回暖。

　　经纬物业项目发展和研究部副经理吴定金认为，楼价居高不下甚至远远超出消费者的心理价位，政策等众多不确定因素致使今年10月份以来，买卖双方开始拉锯，观望气氛浓厚。虽然，目前市场的总体情况尚算稳定，但仍有少数楼盘在开盘即售罄，老城区也出现了排队买楼的现象，不难看出，目前广州的刚性需求仍然强劲，不少人仍有买楼的兴趣和需求。只要楼价合理，这种潜在需求就有望转化为购房行为。

　　竞宇按揭的总经理鄢红胜认为，今年10月份开始出现的观望期到明年春节后将持续半年左右的时间，到时候，楼价的调整期将基本结束，积蓄了半年的需求将在那时候重新启动，楼市将重新回暖。

　　无论如何，楼市寒流已经出现，商家们要穿上棉衣已成为不争的事实。是保持高楼价，还是着手调整价格？调整幅度应在哪个区间？这将是决定这场拉锯战的长短的重要因素。

　　猜想　5 

　　物业税收，难以出台？

　　关键词：税率

　　开征物业税，可能是楼市调控的最严厉政策，因为，物业税的影响将会更广。它不仅直接间接地影响到房价，而且涉及面将波及已购房的市民。物业税从今年开始在国内几个城市进入“空转”试验，关于物业税即将实施的传言一直不绝于耳，不过，有专家表示，短期内，物业税仍难以出台。

　　在近日由搜狐焦点房地产网主办的“中国地产新视角高峰论坛”中，财政部科研所税收研究室主任孙钢透露，物业税的出台，目前还没有明确的时间表，“但至少不会在明年”。而且，未来即使开征物业税，应该也不会对所有住宅进行，有可能根据套数、面积、类型等标准划分征收，征收对象主要集中在大户型豪宅和别墅等“大型物业”。

　　值得关注的是，虽然步伐缓慢，但物业税目前已有10个城市进入空转试点。有人提出，物业税对房地产业的影响可能类似资本市场中的资本利得税，它将对住房保有环节产生持续的成本。文／记者　梁栋贤　实习生　林淑婷

　　猜想　6 

　　三大板块，将成大热？

　　关键词：新区蹿红

　　2008年楼市热门板块将集中在金沙洲、科学城、珠江新城三大板块。

　　金沙洲板块集中了恒大·御景半岛、万科四季花城、万科中粮金域蓝湾、中海金沙湾，这些楼盘都是有实力的开发商开发的产品，在品质上和小区整体规划上都相当有竞争力。此外，金沙洲还有保利西子湾和中海限价房两个限价房项目。因此，产品有限价房、普通洋房、江景洋房、联排别墅、独立别墅，还有新社区，可以说，几乎可以满足所有买家的需要，因此可以预测，金沙洲必然成为2008年关注度非常高的热门板块。

　　科学城板块和金沙洲板块的情况有些类似。科学城有保利香雪山、林语山庄新一期、万科城等，此外还有龙光和万科两个限价房项目，也就是说，科学城也是集中了限价房、普通洋房和别墅等多种产品。此外，科学城的供货量也很值得期待，仅龙光和万科两个限价房项目，总货量就超过4000套。因此，科学城在明年的关注度必然很高。

　　珠江新城也是一个焦点。据初步统计，珠江新城明年上市的有合景泰富的领汇、凯旋新世界新一期、方圆集团的月岛、保利的108公馆、珠光新城御景、保利心语新一期等一大批楼盘，就算保守估计，珠江新城2008年的推货量也至少超过2000套。这个数字已经足以吸引人，再加上珠江新城得天独厚的CBD定位，因此，无论是自住买家，还是投资客，明年都必然紧紧盯住珠江新城的一举一动。

　　猜想　7 

　　二手业主，抛售惜售？

　　关键词：扛

　　二手业主惜售还是抛售，完全是看楼市是走旺还是走哀。如果楼市走旺，业主当然惜售，等卖个更好的价钱；如果楼市下滑，业主就会跟风抛售，希望物业不要在自己手里“贬值”。但这只是常规下的反应。如果联系起国家一系列的调控政策来看，在2008年，二手业主如果惜售，所面临的压力将会更大：一方面是连续加息给按揭家庭所带来的沉重压力，另一方面是《物业税》、《遗产税》的可能出台所带来的心理阴影，再加上楼价在宏调之下忽高忽低，这都让二手业主忽然发觉，手里的物业可能是升值的元宝，也可能已经变成一个烫手山芋。

　　再进一步来看，对于投资客而言，一定是逐利而去，如果楼价下跌，手里的物业无利可图，他们当然会选择越早抛售越好；即使楼价没有下跌，但是上涨的幅度不足以支撑加息之后的额外支出，他们还是会选择抛售。而对于普通的换房族而言，原本计划贷款买新楼，原先的房子并没打算出售，但是现在“第二套房贷”标准出台，首付提高，利息加重，这也促使部分业主不得不抛售原有的物业，才能达到“小换大、旧换新”的目的。由此可见，在2008年，二手业主抛售的可能性大于惜售。文／记者　郝婧羽

　　猜想　8 

　　小步快跑，仍会加息？

　　关键词：频率

　　业内专家认为，今年连续6次加息，使加息“小步快跑”的态势已经形成，并且会保持一定的惯性。过热的经济形势、从紧的货币政策，使2008年的加息预期仍然强烈，而加息幅度，也有可能作相应的提升。

　　对于目前过热的经济状况，有专家用了大人教育自家小孩来比喻，不希望下手太重，最好能小小教训一下就改正。但小孩比较顽劣，家长教训完一次，只短暂地收敛，然后变得更加万劣。家长忍无可忍之下，只有不断地出手教训。中山大学岭南学院财政税务系主任林江就认为，因为要考虑到经济不能硬着陆，所以只能采取“小步快跑”的加息方式。当这种方式形成之后，会保持一定的惯性，2008年，至少是2008年上半年，利率依旧会“小步快跑”。

　　不过，从紧货币政策的出台，央行方面必须有所表示，2008年的小步的步幅有可能加大。今年12月25日起，存款准备金率就上调了1个百分点，比之前九次0.5%的比例，提高了一倍。同为金融调控手段的存款准备金率幅度的提升，使“家长出手加重”、2008年加息幅度提高变得无限可能起来。

　　至于明年快跑的次数，业内专家表示仍要看明年的各项经济指标而定，但如果今年累积加息的效果在明年显现，加息的幅度又有所提升的话，跑的次数可能会比今年有所减少。对于未买房的市民，明年加息如果使房价大幅下降，是好事，如果加息房价继续上升，则是坏事；对已买房的市民来说，则刚好相反。

　　猜想　9 

　　上市浪潮，继续疯狂？

　　关键词：A股H股

　　今年第三季度，房地产市场出现两个有趣现象，一个是11天内，远洋地产、SOHO中国、奥园相继在香港联交所挂牌上市；另一个是华远地产借壳上市方案未获通过。在2008年，这样的态势仍有可能会延续：除了部分房企回归A股外，内地房企将继续借道香港上市。

　　2007年，内地房企到香港上市的达到7家，掀起内地房企香港上市的高潮。2008年，这一势头可能会更高涨。目前已计划明年及之后上市的房地产企业，单广东地区就有9家，其中广州就有恒大、美林、方圆、时代、珠光地产、光大这6家，这几家计划上市企业里，又以香港上市为主。有投资咨询公司的负责人认为，只要内地继续对房地产调控，明年内地房企到香港上市的势头就不会变。

　　今年在香港上市的房地产企业，首次出现了募集资金超100亿港元的纪录，并且连续出现了3家，9月底10月初短短11天时间，就出现了两家。这是极大的利多消息，一方面会吸引更多内地房地产企业到香港上市，也会诱使企业将募集资金额度提高。利空的消息是，9月底二次房贷政策出台后，市场开始出现调整的信号，市场出现有价无市局面，销售持续低迷，致使房地产股持续走绿，并且一些大庄家的资金开始撤离地产股。一向转变很快的投资机构，9月、10月还叫散户买入地产股，也开始出现短期调整的说法。无论在H股还是A股，明年上市是否还能出现超多少倍认购、冻结多少资金的盛况，实在不容乐观。文／记者　张秀钦

　　猜想　10 

　　产品创新，营销多样？

　　关键词：挠头

　　早在2005年楼市刚开始上升的时候，《大腕》就告诉了商家：“一定得选最好的黄金地带，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他按上……做地产的口号是，不求最好，但求最贵。”没想到，经过两年打磨，商家全做足了最后的8字真言。但明年，看来是不行了。

　　不久前，一位商家问另外一个商家，你害怕宏观调控吗？你害怕大量限价房和中小户型上市吗？商家回答说，害怕呀。你想，政策一出，买家又等，加上那么多一样的东西集中在一起上市，我们做营销的，不多死几个脑细胞肯定不行。那你们打算怎么办？还能怎么办，人家送花园，我就送露台送阳台啊；人家70平方米做三房，我就70平方米做两层啊；人家送装修，我就送装修加全部家私电器啊；人家卖环保概念，我就卖节能概念啊……天无绝人之路，产品做得与众不同，那么精明的买家肯定要选中一个来买。所以，明年要卖楼，要不产品最好，要不价格最低。