楼市迷雾　让炒房者抛房

　　王先生最近正着急把自己手上的房源进行处理，在北京市内拥有多处房产的他甚至宁愿以低于市场价的价格把几套房子尽快出手套现，同时还打算将名下物业过户给身边的亲戚，种种行为可谓煞费苦心。“目前的楼市就像股市一样，让人琢磨不透，很难保持乐观。银行不断加息、调控政策频出，加上明年很可能正式实施的物业税都让人揪着心，现在真得早作准备了。”王先生说。

　　据了解，目前的炒房人中，有王先生这种想法的并不在少数，今年以来，房贷首付提高、房贷利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、征收房屋保有税收等举措频频出台。众多调控组合拳让炒房人终于坐不住了，最终纷纷选择了抛房。

　　租赁市场“价量齐跌”成信号

　　11月份，北京普通住宅租赁市场率先进入“冬天”，成交量延续7月以来的下降趋势，并且租金价格也开始出现松动。根据“链家地产”的统计数据显示，11月份北京住宅租赁成交量环比下降了8.4%，租金价格为1952元/月，环比下降1.9%。两居室租赁成交绝对数量出现下降，是带动整体租赁成交下降的主要推动力。与此同时，各大中介公司每日接待的要求登记房源出售或租赁的客户却是络绎不绝。

　　业内专家分析，11月份以来北京租赁市场出现“价量同跌”的趋势，最直接的原因是租赁市场的房源供应一直呈现上升态势，使得租赁市场供需矛盾趋缓，引发租赁价格的下跌。另外一个原因也是由于季节因素所致，随着年底春节的临近，外来人口租赁需求减少，并且部分承租者的“换房”动力不足，使得租赁市场的整体需求相对偏弱。总体而言，二手房供应量增加而需求减弱，是眼下不争的事实。

　　在很多炒房人的眼里，二手房租赁市场的率先“滞涨入冬”，一定意义上也可以说是楼市转冷的“风向标”。

    调控组合拳发挥威力震慑人心

　　12月20日，中国人民银行今年的第六次加息终于让咬牙“硬挺”的炒房者心理防线“崩溃”。6次加息，无疑进一步压缩了银行的存贷利差。但是导致崩溃的，倒并非是加息本身，更多的是因为它承担了打击炒房人信心的“最后一刀”，使得他们对明年的楼市不再抱有投机幻想。

　　事实上，本月以来政府的一系列调控“重拳”除了针对开发商之外，也拳拳不落地打在了炒房人的“心口”上：12月11日，中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，重点明确了以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数等问题。对于普遍关注的第二套房究竟是按照家庭还是个人为单位认定的问题，明确了以家庭为单位。

　　12月18日，“第二套房”新政细则发布一周时间，中国人民银行再次就房地产市场和房地产金融问题作出严厉表态。央行公布副行长刘士余在12月18日“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话中表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为炒房选择，从而产生了较为普遍的炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。目前，炒房的行为较普遍，这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。

    央行明令要坚决取消房贷转按揭和加按揭贷款。再次发出强烈调控信号，在广泛针对通货膨胀预期的基础上更明确地将问题直指房地产市场，直指炒房。

　　接下来，便有了第6次加息，接下来，又会是什么？明年物业税是否正式实行？力度又是怎样的呢……面对日益从紧的市场形势，炒房人似乎想也不敢往下想。物业税开征信号为炒房人打“预防针”　2008年正式开征物业税的观点在目前的房地产市场上已占绝大多数，在很多人看来，开征“物业税”后的房地产市场将彻底颠覆现状，导致“买房容易养房难”的状态。随着经济适用房、廉租房、限价房的大量上市，物业税在降低房价和抑制投资的同时，最终将推动房地产市场的健康发展。

    在这样的关口，继续炒房已非“上策”，囤积还能居“奇”吗？

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，开征物业税有利于解决房地产市场的虚假需求问题。房地产交易市场的虚假需求一定程度上刺激了房产交易价格的非理性上涨，其中一个原因在于现行税制存在房地产保有阶段课税少、负担轻的特点，使房地产保有阶段发生的增值部分全部流入房产保有者手中，极易导致投机炒作行为的发生。

　　“开征物业税后，炒房者在没有转让前每年必须承担物业税，增加了房产保有阶段的负担。对于以投机为购房目的的炒房者来说，持有成本大大增加，利润空间减少，必然会谨慎进入房地产市场。”赵晨明说。

    5年以上低税房增多挤占市场

　　“目前来讲，5年以上低税房源以及购买5年以上二手房的客户正日渐增多，一定程度上分流了市场，这也让不少急于脱身的炒房人日子更不好过。”业内人士指出。

　　21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示，临近年末不少潜在普通购房人对快满5年的房产投以了更多关注。调查发现，2007年年底到2008年年初的这一个多月时间内，京城将有40余个楼盘从“高税房”转成“低税房”，房源主要集中在东部地区和上地地区。这些项目均是2003年入住或是取得房产证的，其中东部地区和上地地区是房源的主要供应地，大屯、通州、中关村地区也有小批量同类房源放量。

　　中大恒基不动产营销统计数据显示，11月份北京“低税房”成交比重明显上升。其中，劲松区域的交易量与10月份相比上升4.63％，高于朝阳区当月的整体交易量涨幅。分析人士介绍，这一区域的老龄公房多、总价低是成交上涨的主要原因。“老龄房在交易中需要缴纳的税费较少，同比5年内的二手商品房，至少减少了5.5％的营业税，这在房价高速运行的今天，成为购房者不得不考虑的问题。

    楼市拐点论让炒房者选择及早“上岸”

　　针对当下炒房人集中抛房的现象，资深人士分析，在2004年至2006年房价高涨期入市的炒房客，很多“无奈”地当起了房东。经过两三年的观望等待，终于等到了收回炒房成本并有较大盈利的时机。加上股市高回报的吸引以及今后楼市大涨可能性甚微的预期，在这样一个有可能是楼市拐点的时刻，他们选择现在退出楼市是可以理解的。另一方面讲，这一举动也增加了二手房市场的供应量，一定程度上也使得自住购房者选择余地增加。

　　链家地产副总经理金育松表示，紧缩性的房贷政策以及年内6次加息的压力促使拥有多套房产的业主将房源投放到租赁市场，11月份租赁房源环比10月份上涨了5.8%，而租赁需求未能大幅上涨，租赁房源空置率的提高，使得租金难以维持高位报价。这就直接导致炒房者的利益回报下降，不少人已经难以承担多套房贷还款重负，为避免“阴天背稻草越背越重”的危险，抛售多余房源不失为明智选择。

　　此外记者还了解到，由于担心未来通货膨胀导致手上房子成为“负资产”，也让不少炒房者选择了尽早退市，以求万全。

　　文/邱旸插图/陈兴兴