拐点未至 变局将来

专家:当前楼市并非拐点 但市场调整已然到来

高彤

2008年01月10日10:26  来源:北京青年报

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    “拐点”一词不经意间成为了岁末年初最为热门的楼市关键词,伴随着政策紧缩的压力,个别城市的房地产市场纷纷出现了“价量齐跌”的局面,并且,这种局面仿佛是随时可能倒下的多米诺骨牌。

  在这种情况下,已经饱受高房价之苦的购房人开始惊呼:楼市拐点来了!甚至不少此前一直坚挺的开发商也公开承认,眼下的日子不好过。那么,“拐点”真的来了吗?1月5日,一次名为“拐点现象与2008展望”的房地产业界新年恳谈会,或许能为现下的市场提供一些理性的声音。

  开发商在寒意中谋发展

  陈云峰国美第一城总经理

  从长期来看,楼市的前景应该是值得乐观的,但就短期来看,目前作为开发商,确实正在经历着一场非常大的市场振荡。就像电影《集结号》当中,淮海战役肯定是胜利了,但整个九连也都牺牲了。我们应当看清市场大的趋势,但也要正视目前销售层面正在经历的艰难。

  从去年6月到11月,北京楼市任何一个项目,几乎平均每个月的均价都要上调1000元,但就最近一段时间来看,楼市确实正在面临一个低潮期,这对于我们一线的经理人感受最为明显。东四环有的项目,原订16000元/平方米开盘,最终入市价格是13000元/平方米;北边的项目采用有奖销售的办法做促销,彩头竟然是奥迪轿车;包括我们自己的项目,已经有销售总监向我反映,两天一套房都卖不出去,愁得一点办法没有―――显然,不管楼市大势如何,但就眼下而言,以前人们“抢房”、“一房难求”的局面已经一去不返。造成这种局面的原因,作为一线的工作人员,我们认为“从紧的金融政策”确实发挥了很大影响。本来国美还有数额巨大的贷款马上就要释放,但政策风向一变,银行立即就停止了,这对于一个企业而言会产生多大的影响可想而知。包括“第二套房”细则的严厉出台,我们知道,首付提高10%,一般能够消灭30%的市场需求,单此一项就能大大减缓我们的销售进度以及资金回流速度。因此,开发商目前确实在经历着很严峻的资金链压力。

  所以说,在现阶段,开发商应当更加重视成本策略,节约成本,我想,今年不少企业都会将缩短销售周期、加快回款速度作为更重要的运营目标,而不会过分追求高利润,保持好的资金流转,就是市场上战斗力的保证。今年也可能将成为一些企业进行转型的契机,了解自己、走自己适合的路去生存、去发展,有的瞄准低端,有的瞄准高端,有的瞄准商业,有的走向外地。

  变革中更应明确企业战略

  鄂俊宇亿城集团总裁


  在我从事房地产行业的这些年当中,体会最深的一个词就是“差异”,面对各种变局,不断调整企业发展战略,其实是一家企业生存的必然。面对政策和市场方面的变化,同样也可以概括为一种“差异”,只不过这次我们面临的差异更大,波动也会更大。

  一家上市企业一般有这样几个考评指标:周转、规模、风险、利润。在这四个指标当中,每个企业更关注的点是不一样的。我的心得在于,越是面对变局,就越要结合自己企业的规模、特点,以一种平和的心态去寻找一个理性的开发平台,寻找最适合的项目去运作。以我们在秦皇岛的项目为例,三千亩地的面积,我们为其制定了辐射京津冀地区的市场定位,一部分作度假别墅,另一部分作酒店来运营。事实上,这对我们而言也是企业投资结构转型的一次尝试,合理地分配普通居住类、住宅升级类以及消费休闲类这三个层次地产产品的比例,便可以在变革的市场中寻求到一个比较好的生存之道。

  供需矛盾有望缓解

  陈国强北京大学房地产研究所主任


  最近这些年房价出现了全国性的持续快速上涨,最基本的原因在于供不应求的矛盾没有得到有效的化解和很好地解决。特别是从2004年以来,无论是土地的出让还是商品房的供给,供应类的指标虽然也都在增长,但是和需求类指标的增幅相比,赶不上需求类指标的增长。但是从今年开始,我们可以看到一些让人感到欣慰的变化,因此我认为,2008年我们可以持谨慎的乐观,供需矛盾有望开始得到缓解。 
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(责编:孙红丽)
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