2008京城楼市微妙开局：购房者、开发商都在观望

　　“没问题，我现在卖1.3万元，准备3月份涨到1.8万。”位于京城北五环的某项目销售经理对涨价的前景很是乐观。

　　“不好说，很多客户早就签了意向书，但迟迟不下订，我现在也没谱。”另外一个项目负责人则对未来的走势心里很没底。

　　来自市场层面的统计显示，北京1月份约有34个新盘亮相，但多数项目的价格尚未确定。与上述两个项目负责人完全不同的心态如出一辙，“拐点论”正反两方的对垒在不断升级，整个京城楼市以一种焦灼的态势微妙开局。

　　中小户型唱主角

　　经历过2007年密集政策的洗礼之后，今年房地产市场迎来了政策效应集中显现的关键一年。无论从1月份新盘供量，还是从国家政策倾向，2008年中小户型都将成为市场供应的主力军。

　　在1月份新推的34个新盘中，中小户型接近一半。而从新盘放量的环线区域来看，五环外供应量最多，总计达到18个，占预计开盘总数的一半以上。

　　北京华本时代品牌顾问中心总经理周金旺认为，随着中小户型在楼市中所占的份额越来越大，必然会释放以往被抑制的购买需求，这也是去年下半年以来造成中小户型开盘即热销的主要原因。

　　随着政府有形之手以及市场无形之手的合力调控与引导，京城楼市正在发生着新的变化。“链家地产”市场研发中心认为，如果政策执行到位，将商品住宅的开发周期延展，在2008年内，小户型的供应量将增加9万套。随着政策的深入，北京楼市导向将有一个大的转变，中小户型占主导的新格局将随之形成。

　　房价高低看政策？

　　2007年12月，北京楼市整体表现为“量跌价升”，在入市放量的近45个楼盘中，热销的项目寥寥无几。

　　数据表明，去年12月期房商品住宅销售下滑幅度明显，环比11月同期减少32%。与签约量的持续低迷相反，12月开盘均价仍在高位运行，截至12月15日，京城开盘项目均价已近18000元/平方米。以11月中旬开盘的世奥国际中心为例，该项目位于北四环，开盘均价为17500元。相隔一个月后每平方米上涨500元，而这个价格有可能继续上涨。

　　从目前的供给方来看，尽管开发商面临销售量萎缩，资金链条不断绷紧的局面，但因为坚信奥运前北京楼市将持续繁荣，许多开发商不愿损失“捂盘”带来的超额收益，因此都会选择将未来可能的超额收益叠加到现在的价格上，从而出现了开盘价继续保持高位的局面。

　　而购房者则在观望。去年央行6次加息、提高第二套住房首付比例和利率、征收物业税的传言及对2008年货币从紧政策的预期等，都令这种观望或将维持一段时间。与此同时，许多开发商也开始观望，不断推后项目的入市时间。

　　华瀚集团副总裁党生预测，基于奥运会对楼市审批、开工建设速度方面带来一定影响，2008年一至三季度楼市供应依然将处于紧张状态，尤其是一些2007年入市的地块相当一部分最早也只能在奥运会之后才可销售，这将进一步造成2008年市场供不应求的局面。

　　上海五合智库总经理邹毅认为，纵观房产新政对供需双方的多方面影响，可以从目前北京市场“观望”的谜团中看出未来房价的一些走向：未来供给会继续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍然有释放的可能。因此此次观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入一段相对平稳的过渡时期，但后市仍然存在一定的上涨空间。(许慧颖)