保障性住房上市力度加大 影响房价上涨预期

    近期，各地陆续按建设部的要求公布了2008年住房建设计划，其中明显加大了规划中保障性住房的建设面积。专家认为，规划内保障性住房的增多，加上未来每年新增土地供应收紧，而其中七成以上又被要求供应给保障性住房，这无疑将对今年各地房价上涨的预期有一定影响。

    保障性住房供应加大

　　目前，北京、上海、重庆等地区已陆续公布了今年的住房计划。从已公布的几个地区的计划来看，其中一线城市北京的保障性住房占比达到四成以上。2008年北京市计划新建住房2750万平方米，其中新建廉租住房50万平方米，经济适用房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米，商品住房(不包含限价房)1600万平方米。此外，还将启动一定数量的政策性租赁房。而上海的保障性住房面积要少于北京，新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租房400万平方米，将新增廉租住房受益家庭两万户，累计受益家庭达五万户。

　　二、三线城市中，南京的保障性住房供应相对也有所提高，其中普通商品住房上市总量约为850万平方米，比去年的925.4万平方米有所减少，但经济适用房的供应将达270万平方米。此外，西安、重庆、济南、昆明的保障性住房计划供应分别将实现207万平方米、235.92万平方米、182.08万平方米以及414.8万平方米以上。

    中低档房价格将现拐点

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，以北京为例，从公布的数据上看，整体建设面积要比2007年大一些。但是，如果这个面积不是指可供出售的面积，而是指开工面积的话，就存在影响陆续释放的问题，也就是说，这些新建的部分会在两到三年内逐步释放出来，这也会影响市场的预期。他还指出，从影响上来看，可能会对中低价位住房产生影响，对商品房则不会有太大的影响。从公布的数据看，新开工的商品房还比去年有所减少，这和政策思路有关，即要加大低收入和中等收入者住房保障，继续放开商品房。可以预计，今后在市场上能够购买到的商品房的档次会越来越高。而潘石屹也在此前接受媒体采访时提出，从2007年的情况来看，土地供应中有大量的双限房和低档商品房、经济适用房，高档住房明显受到打压。而今年又加大了对中低价位房的供应，所以今年均价在8000元/平方米以下的中低档房将最可能出现拐点。

　　北京华远集团总裁任志强日前指出，一旦保障性住房所占土地面积和建设面积扩大，在总量不能同比扩大的情况下，将会挤压商品房的空间。商品房的总用地量减少，导致更多公司去争夺土地，平均房价可能下降，但商品房价格可能更高。正如任志强所言，随着京城土地供应紧张，好的地块正在减少。北京2008年的计划就指出，将统筹中心城、新城、小城镇住房建设协调发展，结合新城建设将住房建设重点向新城转移。从2007年的情况来看，大量的新盘开在五环以外，而一些北京郊区房价呈现迅速翻倍的价格增长就是明证。

    考验政策执行效果

　　北辰实业股份有限公司董秘郭川表示，现在很多北京的开发商青睐去北京以外的地区拿项目。尽管保障性住房政策的出台可以给开发商们一个新的业务领域，但也要看到，由于每一个项目的经济指标不同，开发难度不同，而作为上市公司又是以追求利润为主，所以开发商更愿意做的可能还是商品房项目。“土地与住房需求的供求关系没有发生根本性改变，所以价格应该不会出现太大变化。”他说。

　　尽管保障性住房的大幕业已开启，但还是有不少专家对此表示了些许担忧。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就在日前一次房地产高层论坛上指出，如果要解决1000万户人口的住房问题，以建设标准50平方米来计算，起码需要五亿平方米，若每平方米建筑成本为1000元，就需要5000亿元。而2007年安排的资金是79亿元，与到2010年满足缺口还有很大距离。所以如果不具备政策执行的支撑条件，那么政策效果恐怕要打折扣。