调整已在进行 楼市“拐点”尚难定性

　　近三个月来的房地产市场不同往常的表现引发对2008年楼市走向的争论鹊起，“拐点”是否已经到来？然而，房地产周期不可能脱离经济周期独立运行，流动性过剩的状况国内也不可能在短期内解决，且本币升值的步伐在快节奏加速，国内物价上涨的趋势也未曾改变，在这样的背景下，结合2008年房地产市场供求发生逆转可能性不大的现实，现在断言楼市拐点还为时过早，但调整已经出现，并将不可避免。

    弱市的三张“脸孔”

　　多区域房价打折降价。从2007年第四季度开始，前期房价快速拉升的热点区域楼市成交量持续锐减，价格松动、下降，明折暗扣等促销手段开始出现。春节前后，由于有部分限价房项目上市，广州不少楼盘纷纷以优惠折扣甚至“半价”开盘等策略争夺客源，开发商一改往年不太重视春节二月档期的陈规，“比限价房更便宜的房子”的楼盘广告赫然亮相广州各大媒体。楼市另一个敏感区域长三角地区楼市近来也刮起了“打折风”。南京市近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块，1月份出现多个楼盘同时大幅打折促销的现象。

　　房产中介大面积倒闭。一手房交易冷清连带二手房交易急剧萎缩。最近两个月，中介公司纷纷关张甚至倒闭。总部位于深圳的中介公司创辉租售陷入即将崩盘的境地，在上海、深圳等多个城市开有门店的地产中介机构中天置业，一夜之间突然关门走人。北京较大的二手房中介中大恒基，宣布将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%至50%不等。

　　土地出让市场开始出现流标。与房价狂飙相一致，2007年的土地市场异常狂热，热点城市的“地王”刷新速度史无前例。但最近两三个月，土地市场的情况在发生变化。北京土地市场惊现住宅用地流标，朝阳区广渠路15号地块出让流标。上海土地市场热度也在明显下降。2008年1月23日，上海市杨浦区新江湾城F地块以67.5亿元的底价由美国房地产开发商铁狮门基金购得，折合楼板价为7500元/平方米。而2007年11月新江湾城D3地块成交的楼板价为2万元/平方米，同一区域的同质地块，短短两个多月内，地价暴跌逾60%。

    尚难言“拐点”

　　针对上述楼市“表情”，市场出现一种重要的方向性解读，即楼市“拐点”到来。主要依据如下：其一，房价增长率大大快于销售增长率，消费者家庭收入的增长率远远赶不上房价增长率。当前居民收入和月供住房贷款之间的比已远远突破了合理的范围，2007年为1.9，这意味着月收入的六成要用于供房，而国际上的经验数据显示，其合理值为3。其二，从成交量来看，一些城市的楼市已经开始“拐”了。

　　事实上，当前楼市所呈现出的上述三种表情中的前两种，即打折降价、中介关张，在上一轮楼市宏观调控中同样出现过：2006年末、2007年初的长三角房地产市场就曾如此。2007年农历春节过后的快速疯涨已证明“拐点”并没有在该地区的楼市中出现。惟独土地出让市场降温是新现象。但基于土地出让收入仍在扮演地方财力(预算外收入)重要来源这一现实，而现行的地方中央财税分配体制短期内不可能发生重大改变，这就意味着地方在可以预见的期间，还得倚重于土地收入来实现财政对民生建设的倾斜。

　　房地产周期不可能和宏观经济周期脱节，2008年不可能根本解决流动性过剩问题。1月下旬，达沃斯世界经济论坛上，经济学家一致认为中国、印度等新兴经济体经济继续会有不错表现。国际货币基金组织1月29日发布的最新《世界经济展望》报告预计，今年中国经济增速将从去年的11.4%放慢至10%，这将有助于减轻中国对经济过热的担忧。但不管怎么衡量，目前尚看不出2008年中国经济逆转的迹象。从这个角度看，楼市进入“极点”或出现雪崩的可能性极小。

    调整不可避免

　　从供求关系看，2007年三季度开始，全国房地产投资增速加快，保持在30%以上，供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，尤其是从各地业已公布的住房规划看，保障房入市的冲击在2008年下半年会凸显，再加上2007年住房购买力释放过快，预计2008年房价上涨不可能再重复2007年的大幅上涨，调整将不可避免。

　　从购买力、后续调控政策看，温和调整、技术性调整的可能性远大于大落的可能性。万科在珠三角一降价(“合理定价”)即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。预计2008年开发商适当让利后，销售量将回升。这是楼市保持上涨趋势的重要物质基础。

　　从调控政策的影响看，美国经济减速甚至可能出现衰退的现实，无疑会拖累2008年中国内地出口，出口变化对中国经济的影响在进入第二季度后会越来越明显。加上目前内地一些热点城市的房价已在调整，反映出之前推出的宏观调控措施已奏效，在新的国际经济环境面前，2008年中国再推出新一轮楼市调控措施的可能性大大降低，相反，楼市调控有所放松的可能性在增大。因此，由于决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转，不排除第二季度后期出现一波上涨行情的可能。