京城楼市首现供大于求 消费者观望气氛浓

　　机构认为房价高位运行消费者观望气氛浓厚政策股市等外因影响是主因。

    北京的土地交易在今年1月份一度出现“井喷”后，眼下，由于开发商拿地意愿不足致使成交量骤降。与此同时，商品房销售转冷，年内首现供大于求。

　　据北京市土地整理储备中心的数据统计，4月份北京土地成交共计7宗，成交面积60．5万平米，规划建筑面积达69．7万平米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗，成交面积共计38万平米，规划建筑面积52．3万平米，成交总价16．5亿元。

　　亚豪机构分析，同比2007年4月，住宅用地宗数下降了83．3％，土地成交面积下降了41．1％，规划建筑面积下降了35．2％，降幅十分显著。据此该机构认为，土地交易尤其是住宅用地成交量的大幅减少说明，目前开发商对住宅项目用地的需求较去年已大为减少。目前开发商的资金链在从紧货币政策的调控下及资本市场相对疲软的情况下业已紧绷，部分开发商资金缺乏，无力再拿地。此外去年开发商在资本市场的支持下大举圈地，使得土地储备大增，能够满足一段时间的开发要求，因此，短期内拿地愿望不足。今年许多城市土地流拍也说明了这个问题。

　　业内人士认为，今年的地产行业的基本特征是“地多钱少”。开发商无力拿地造成了土地市场尤其是住宅用地交易的疲软，从3月、4月两个月的土地供应数据分析看，仅有一块住宅用地成交，而北京市今年住宅用地的供应量是比较大的，据北京市土地整理储备中心数据显现，2008年第二季度即将入市的住宅项目用地为407．7万平米，规划建筑面积达464．1万平米。第二季度土地放量将会集中在5、6两月，预计，从这两个月的土地成交情况将能够看到开发商对于未来市场走向的判断。

　　据北京市房地产交易网统计数据显示：今年4月份全市期房网上签约共计6395套，签约面积823517平方米，其中，住宅签约共计4955套，签约面积583225平方米；同期，现房网上签约共计2805套，签约面积337182平方米，其中，住宅签约共计1093套，签约面积164662平方米。

　　据此分析，4月份全市期房网上日均签约213套，日均签约面积27451平方米，其中，住宅日均签约165套，日均签约面积19441平方米；同期，现房网上日均签约94套，日均签约面积11239平方米，其中，住宅日均签约36套，日均签约面积5489平方米。

　　环比3月份数据，4月北京期房日均签约套数下降了12．5％，日均签约面积下降了17．7％，其中住宅日均签约套数下降了9．7％，日均签约面积下降了11．9％；同期，现房日均签约套数下降了22．5％，日均签约面积下降了29．2％，其中，住宅日均签约套数下降了45．4％，日均签约面积下降了43．9％。

　　而同比去年4月，期房日均签约套数下降了51．9％，日均签约面积下降了52．7％，其中住宅日均签约套数下降了53．4％，日均签约面积下降了57．0％；同期，现房日均签约套数下降了9．3％，日均签约面积下降了33．5％，其中，住宅日均签约套数下降了40．2％，日均签约面积下降了43．9％。

　　亚豪机构认为，4月北京楼市并未如期出现回暖的态势原于三个原因。首先是房价仍然高位运行并无实质性降价，房价过高消费者无力购买，必然出现交易量下滑。

　　其次是消费者观望气氛仍然浓厚。自去年冬天南方一线城市房价出现较大幅度下降，“拐点论”、“打折风”让众多的购房者产生了观望的情绪。受此影响，京城出现连续5个月交易量下滑。3月份楼市虽略现回暖迹象但同比去年仍呈现下滑态势。不少购房者采取了静观其变的策略。

　　再有就是政策及股市等外部因素的影响。4月北京市颁布了限价房管理办法、对限价房的申购、配售、交易等都做出了详细的规定，有关限价房政策的实施，使许多符合条件的购房者有了购房的可能，从一定程度上分流了普通商品房的购房需求，对交易量有一定的影响。而央行在4月份又上调了0．5个百分点的存款准备金率，意味着银根进一步紧缩，银行放贷的难度加大，对商品房交易也会产生一定的影响。此外，股市自2008年以来进入了熊市，许多投资者的资金被套牢，致使他们的资金无法在短时间内进入楼市投资，客观上造成了楼市交易的惨淡。

　　另据亚豪地产机构统计数据显示，2008年4月新增商品住宅供应面积为99．5万平米，而4月份商品住宅仅销售了74．7万平米，两相对比呈现，4月份商品住宅供应量明显超出需求量24．8万平米，这是今年以来首次出现供大于求的现象，而2007年同期需求量大于供应量26．6万平米。此现象一方面是由于市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降，另一方面，是开发商面临着较大的资金压力，为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度，此外，奥运因素也会导致开发商提前开盘入市。所以出现了供应量大增的现象。

　　4月楼市无论从土地放量、还是商品房交易均难持续回暖态势，且出现了“地少、房多、售价高”的怪现象，亚豪地产认为，这使北京5月份楼市仍存在着较多的变数，能否维系往年“红五月”的景象殊难预料。