5月京城楼市可能再“拐”？

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　　京城首现“买别墅送公寓”
    保守营销难救楼市低迷 多数买房人等待更好时机
    楼市首现买房送房
    难沾假日喜气 京沪深楼市人气低迷　
    沪“假日楼市”　折射购房心态
    深圳房价继续探底创新低 均价达9323元

    按照往年惯例，“五一”黄金周多数北京人会选择外出旅游度假，因此楼市的销售量总是会表现平平。而今年“五一”假期的缩水，使得不少人放弃了外出旅游留在京城，这无疑给楼市促销带来了不小的机会。据记者了解，在4月26日-5月3日一周内，新开盘的住宅项目多达16个。虽然主要以老项目后期为主，但短期内有如此多项目集中入市，在近年来还是首次。

　　而在新项目不断推出并带来一系列优惠活动的刺激下，今年的“五一”小黄金周北京楼市出现了一波交易的小高潮，来自北京市房地产交易管理中心的统计数据显示，“五一”期间北京市日均期房网上认购套数达到403套，与刚刚过去的清明小假期相比,上涨了120%。相对于去年的“五一”大黄金周而言，今年的交易量也小幅上涨了13%。

　　而不久前，国家发改委价格司在最新发布的一季度房地产市场价格形势分析报告中指出，近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市。在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入投资风险相对较小的房地产市场，从而拉动房价继续走高。同样根据最新一期的国家发改委统计数据显示，虽然一季度房屋交易量出现打幅度缩水，但是房价同比上涨依然达到了11%。无论从国家的宏观数据还是刚刚“五一”小黄金周的统计数据，我们不难发现，交易量虽然处于比较低区间，但是房价依然呈长期走高态势，这样势必影响到一些投资者进入楼市，从而促使市场逐步转暖。正是在这样的形势影响下，不少开发商纷纷推出新盘，期望在5月一举改变楼市颓势，让楼市再拐转暖。但是面对消费者的观望情绪，开发商的如意算盘能否打响还是个未知数。

　　“量多价低”撼动购房者

　　日均成交152套同比上涨13%

　　尽管“五一”的7天长假被缩减为3天，但这个春节后的第一个长假依旧让京城楼市充满了憧憬。短短一周内就有16个项目开盘，而“五一”3天时间内就有7个楼盘集中开盘，其中总价最低的楼盘36万元起，而且还出现了8.379折的高折扣，这些促销手段无疑让京城楼市出现了短暂的繁荣。

　　据记者从首创置业得到的消息，其旗下的名盘和平大道，4月中旬也推出了2期典藏的最后一栋楼――4号楼，作为项目的收官之作，其推出后备受市场追捧，“小黄金周”这几天更是销售火爆；而其旗下另一名盘A-Z town爱这城，随着小户型新产品的即将推出，“小黄金周”期间看房人流大增。业内人士认为，由于A-Z town爱这城此次推出的主力户型是60-90平方米，正好契合了在CBD工作的租房人群以及投资型客户的置业需求，预计新产品正式推出后将引发销售“井喷”。

　　除了集中入市销售外，“五一”期间楼盘打折幅度也是非常大的。不少开发商希望利用这短暂的时间激活房地产市场。虽然他们大多还是通过打折、折上折、特惠房等这些老方法来吸引购房人，但优惠幅度已比一季度高出很多。

　　记者统计后发现，在“五一”前后新入市的楼盘均有不同程度的折扣，其中位于回龙观的东亚上北中心折扣最明显，通过折上折的方式最高可达8.379折。按照均价1.05万元/平方米计算的话，该项目价格最多下降了1700元/平方米。

　　此外，一些项目则直接降低了价格，如位于通州区梨园的时尚街区，近期将均价由1.2万元/平方米调整为1.15万元/平方米，另外购房人还将享受一次性付款9.8折或按揭9.9折的优惠。多数打折促销的开发商均表示，折扣主要是针对“五一”期间提出的，其实有些折扣要比“五一”期间更划算。

　　大体量、大幅度的优惠活动还是赢得了不少购房者的青睐，记者从北京市房地产交易管理中心的统计数据获悉，今年“五一”3天北京市网上签约期房套数共计455套，比去年同期的402套上涨了53套，同比增加了13%，而日均期房网上认购套数也达到403套，与刚刚过去的清明小假期相比,上涨了120%。这一大幅度增长无疑与开发商的联合救市有着莫大的关系，但是期望一个小黄金周让北京楼市整体回暖的想法显然不现实。

　　90平方米以下小户型热销

　　二手房成交量同比增长三成

　　今年的“五一”假期虽然已经“瘦身”为3天，但却推动了新一轮的二手房置业狂潮。记者从我爱我家获悉，从这3天的日均成交量来看，比去年同期增长三成，表明继今年三四月份二手房市场成交回暖后，北京5月二手房市场将持续升温。在谈到“五一”假期里二手房市场出现成交上涨的原因时，我爱我家副总胡景晖表示，假期由原来的7天“瘦身”为3天，这对那些打算出国旅游或去外地长途旅游的人士来说已不现实，所以很多有置业需求的家庭，转而利用这3天的假期选择自己心仪的区域去看房，在一定程度上更加促进购房人的成交。

　　从“五一”这3天的成交户型来看，其中90平方米以下的紧凑户型占成交总量的68%左右，从这一数据来看，中小户型的房子仍继续受到市场的追捧和青睐。其中数据显示，90平方米以上的大户型的成交比重也比1-4月的30%增加了两个百分点，这也说明由于受“70/90”政策以及对别墅用地的禁止开发的影响，高档物业如大户型的公寓、别墅等产品由于本身的稀缺性、抗跌性等优势的影响，已经被市场普遍看好，5月的成交量有可能将进一步上涨。

　　而从成交区域分布来看，已经开通的地铁1号、2号、13号、5号线，还有即将开通的地铁10号线、地铁4号线的沿线区域几乎都成为交易热点，这也表明“轨道交通”仍是人们安家置业时考虑的重要因素。从整体交易情况来看，城市周边区域的成交热度愈发升温。东到通州，西到玉泉路，南到刘家窑、大兴区域，北到天通苑、回龙观、亚北区域，以上地区的交易比重较之1-4月明显上升。

　　值得关注的是，业内人士普遍认为，目前的购房者的心态已经趋于理性，很多家庭在购房前都是经过慎重考虑的，如有孩子的家庭要考虑到孩子的上学问题，所以他们会选择学校周边的房子；有老人的家庭，就会想到社区周边的医疗配套设施是否完善等问题；年轻的家庭在购买房子时就会考虑到家庭房产区位和办公地址之间的距离是否平衡等因素。考虑到“老少三代”兼顾，很多家庭利用这3天假期召开了家庭会议，讨论购房选址的问题。业内人士认为，二手房由于本身具备地段好、交通方便、设施成熟、现房即买即住等优势；再加上北京二手房市场日益规范；二手房价格稳中有升，趋向平稳；同时二手房房源数量增多，使众多置业人士的选择余地更加广泛，这都表明二手房最佳的购房时机已经到来。随着5月北京房展会的开幕，今年的5月对于北京的二手房市场，很可能将由“黄金周”演变为“黄金月”。

　　持币观望情绪浓厚

　　5月楼市走向成今年关键

　　虽然今年的小黄金周，无论是新房还是二手房的交易量均出现了小幅度的上涨，但是面对前4个月的楼市寒冷局面，无论是谁也没有信心认为这一小幅度的变化将带动整个楼市的回暖，根据搜房网对20237购房者的网络调查显示，近81.34%的购房者表示，现在不是购房的最佳时机，北京的房价还有下降空间。业内人士认为，由于现在房价过高，已经达到购房者的上限，房价继续上涨必然会使成交量继续处在低位，5月的楼市销售情况可能预示着整个2008年北京楼市的走势。

　　根据北京市统计局发布的最新数据，一季度，全市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。其中，住宅现房销售面积37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，分别下降39.2%和50.9%。从住宅销售套数看，一季度全市销售住宅10598套，日均签约量勉强过了100套，比上年同期下降46.9%。分区域看，四城区、近郊区和远郊区住宅销售套数比重分别为3.5%、48.9%和47.6%。

　　无疑销售量的暴跌，直接导致开发商资金链严重紧张。根据数据显示，今年一季度，全市房地产开发企业本年资金来源688.3亿元，比上年同期增长24.1%。其中，金融贷款243.2亿元，比上年同期增长60.3%，占本年资金来源比重的35.3%，比上年全年提高7.9个百分点；利用外资额达2.8亿元，增长3.6倍；自筹资金136.2亿元，增长7.2%，其中，自有资金增长3.9%，增幅同比回落27.6个百分点；定金及预收款185亿元，下降7.4%，占本年资金来源的比重比上年全年降低9.7个百分点。从中我们不难看出，开发商自有资金和项目回笼资金均出现了大幅度下滑，意味着不少企业要依靠外部力量渡过困难期。