上海楼市5月依旧难旺（市场关注）

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　　然而，现实并不令开发商们满意。据展会主办方数据显示，上海春季房展会的展商有150家，“五一”房展会虽然增加到180家，但展会上的实际人流量却并不尽如人意，各楼盘的展台也冷热不均。据观察，人流主要集中在一些中外环附近的楼盘和万科、保利等知名开发商的楼盘，一些远郊和外地楼盘的展台鲜有人问津。

　　55个新盘集中上市——

　　推盘量同比却大降

　　由于黄金周购房者有假期选房，为配合展会的推广效应，以往开发商都会赶在展会之前大推房源，以备黄金周销售之用。但是今年“五一”参展开发商的数量大幅增加，开发商推房源的热情却并不高。

　　数据显示，去年“五一”前一周，商品住宅的供应量达到68.79万平方米，今年同期的供应量却只有27.55万平方米；展会4天，新房的供应量也只有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米。

　　业内人士表示，开发商参展热情增加，推盘量却下降，表明市场观望气氛仍浓。因此，开发商更多的目的在于展示项目、累积人气。如以实际售房为目标的中原地产，在春季展会上吸引了大量人流，而这次展会却只派了很少的人来。之前一直以打品牌为主的大华集团，由于近期没有公寓房源可售，本次也不见参展。

　　实际上，4月楼市的外冷内热，使得很多开发商推迟销售计划。今年2月至4月，提前预告要推房源的项目分别为8个、30个和33个。这表明，开发商从3月起就准备大量推盘。实际新房的供应量也从2月的38万平方米增加到3月的109万平方米。但不论从预期还是以往经验来看，供应量本应上升的4月份，却出现了13%的下滑。这表明，很多开发商因为4月的消息面不利推盘，从而推迟了销售计划。这才使得预告5月要推房源的住宅项目达到55个之多。

　　半数楼盘上调报价——

　　楼盘展会冷热不均

　　展会上冷热不均的人流动向，也反映出了目前楼市的趋势。

　　据了解，一些中外环附近的优质楼盘热销，价格也在随步走高，这其中多数是品牌已经获得高度认可的开发商楼盘。佑威房地产研究中心数据显示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，合生江湾、上海康城、长宁馥邦、天山星城共4个楼盘的报价，比前批有不同程度下滑，占总项目数的6%；有9批房源的价格与前期持平，占总项目数的14%；6个楼盘推出新产品，占总项目数的9%；还有12个是新上市的楼盘，占总项目数的18%；另外，还有34批房源的价格比前批出现了不同程度上涨，占总项目数的53%。

　　带动4月商品住宅价格快速上涨的主要原因是市区高档楼盘的热销。佑威数据显示，排在4月成交金额前5名的楼盘分别是御翠园七期6.49亿元、泰府名邸5.74亿元、御翠豪庭5亿元、天山华庭4.17亿元和凯欣豪园3.47亿元。

　　导致4月新房供不应求的主要原因是，一些小户型项目上市的热销。排在4月成交面积前3位的楼盘盛唐福邸、荣御景苑、天山华庭的套均成交面积分别只有80平方米、84平方米和75平方米。

　　在市区高档楼盘的引涨下，一些热销楼盘也跟涨，使得上涨的楼盘达到34个。

　　供不应求重现市场——

　　开发商观望心态重

　　4月商品住宅供应的不足，是导致4月楼市交易量低迷的主要原因；但一些楼盘的热销使得供不应求的局面重新出现。4月商品住宅（剔除动迁配套房）的供应量仅为95万平方米，环比下滑13%；但成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%。在持续了一季度的供略大于求之后，4月楼市重见供不应求的局面。由于4月、5月是传统的楼市热销季节，开发商的推盘量应该有所上升，然而今年4月的供应量不升反降，说明开发商的观望心态比购房者还要严重。

　　值得注意的是，4月前29天上海楼市商品房成交均价高达14059元/平方米，较3月同期上扬了14.78%。其中，4月前29天商品住宅的成交均价为14789元/平方米，较3月同期上扬了14.66%。由此，上海4月商品住宅成交均价将创下历史新高。

　　豪宅集中成交是上海楼市4月成交均价急剧飙升的主要原因，佑威分析师黄河滔指出。4月前29天，全市成交均价在2.5万元/平方米以上的住宅房源共成交了14.53万平方米，比上月同期增长了75.15%。

　　购房者也在“等等看”——

　　供求僵持在所难免

　　受珠三角房价下跌、拐点论等消息的影响，购房者观望情绪在4月份有所加重。然而，市场上存量房源稀少和上海新房开工量的连年下降，也让开发商更有资本观望。

　　不过，供应相对稀少的事实，还是使得楼市内热不减。商品住宅的平均成交价格在2月降到11043元/平方米后，3月上升到13106元/平方米，4月更是上升到15120元/平方米。

　　值得注意的是，今年年初以来的上海楼市商品住宅成交行情已经连续4个月供过于求，与去年的供求形势完全逆转。其中，今年年初至今的商品住宅新增供应量比去年同期下滑了8.27%，为357.65万平方米。而今年年初至今楼市的成交量为312.63万平方米商品住宅，较去年同期下滑了41.87%。

　　由此可见，新增供应紧缺是年初至今楼市低迷的重要原因，却不是最主要的原因。佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪才是今年楼市商品住宅成交量的两大因素。

　　“今年5月这一传统楼市旺季的表现可能会让市场失望，楼市恢复到去年火爆行情的可能性不大。”薛建雄认为，“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量被大大抑制。这同样也造成了购房者观望情绪的滋长。而今年春节过后上海楼市部分项目的降价促销，在一定程度上助长了购房者的观望情绪，“等等看”成为普遍心态。

    《市场报》 (2008-05-12 第14版)