普通住宅促上海楼市反弹 回暖尚需时日

　　寒冬料峭的11月,楼市却初现暖意。易居（中国）提供的上海楼市11月成交数据显示,集中出台的救市政策已开始显效,当月剔除动迁配套商品房后的上海商品住宅成交量达70.85万平方米,环比上升将近42%,恢复至今年7月的成交水平。

　　易居（中国）分析师付琦认为,相比北京等城市成交主要以保障房为主的情况,上海楼市的成交恢复可谓“含金量很高”。他同时表示,目前的成交状况预计在12月份仍可得到延续,但随着春节淡季的到来,上海楼市将重归低点,到明年3、4月份才可恢复至今年5、6月份时每月约100万平方米的正常成交水平。

　　普通住宅成交占比超49%

　　由于市场持续低迷,目前推出新房源的楼盘都选择了价格低开策略。部分开发商的“低开幅度”甚至较周边楼盘的售价下调了将近50%。

　　据了解,位于市中心黄浦区的开元坊,11月15日开盘时的报价仅21000元/平方米左右,而周边楼盘的在售价目前在30000元/平方米左右,低开幅度已将近50%。网上房地产的数据显示,该盘在开盘后半个月内的签约次数达68次。

　　此外,位于普陀区的祥和星宇花园11月推出的一批新房源成交均价也仅9000元/平方米左右,较周边市场售价低开了约5000元/平方米。据知情人士介绍,该楼盘总建筑面积在10万平方米以下,自2005年开始销售,但在市场最好的2007年,也一直留着部分房源没有推出,因此,在过去两年间,该楼盘仅将2005年推出的房源消化掉。但在市场持续低迷之时,该楼盘却“逆市”以低于周边市场价格将近35%的价格推出最后一批房源,开发商的想法不得而知。

　　不过,在目前的市场情况下,祥和星宇的低价策略获得市场的认可,在11月最后一周上海商品住宅的成交面积排行榜中,祥和星宇以4481平方米的成交量位居全市第八。

　　另外,根据佑威房地产研究中心（下称“佑威”）的统计,上海内环内区域成为11月成交量增幅最大的区域,增幅达259%。据佑威分析师陆骑麟介绍,内环内成交激增主要是因为中星恬园、开元坊及仁恒河滨等楼盘的集中成交所致。

　　从11月成交排行情况看,受财政部及各地方政府减免税费政策的影响,普通住宅的成交占比一直较高。据佑威的统计,11月上海普通住宅（即符合上海新规定的普通住宅标准的商品住宅）成交面积为35.24万平方米,占全市成交面积的49.34%,其中普通住宅内单套面积小于90平方米的商品住宅成交面积为17.13万平方米,占全市成交面积的近24%。

　　据付琦分析,11月成交恢复除了政策因素及开发商的价格低开策略外,受八九月份救市传言的影响,当时持币观望的消费者在政策陆续出台后于11月开始出手,也是楼市成交恢复的原因之一。

　　回暖尚需时日

　　事实上,上海楼市9月、10月份每月的成交量均不足50万平方米,达到历年来楼市旺季的低点。虽然上海楼市自今年以来的成交一直处于低迷,但付琦认为,今年9月、10月份的成交萎缩并非市场惯性使然,而是因为8月份业界开始流传的救市传言,“其结果是令市场愈加观望”。

　　虽然11月上海楼市成交量有所恢复,但与去年同期的成交量相比,仍下降了44.26%。如果是今年1~11月的商品住宅成交量,与去年同期相比,下降幅度更大,超过59%。也许正是基于这一情况,在市场成交开始有所恢复之后,业界再度出现集体呼吁救市的状况。

　　但付琦提醒,去年的楼市成交量本身就处于高位,是“不正常的”,因此今年成交量的回落是市场的正常调整。在他看来,上海楼市每月正常的成交量应该在100万平方米左右。他同时表示,如果政府原本并没有这样的计划,在业界再度呼吁救市之后,反而可能造成购房者出现新一轮的观望,使楼市成交再度陷入低迷。

　　而一位不愿透露姓名的分析师对记者表示,从目前上海楼市的情况看,不应该再出台更多的救市政策了,否则可能会出现“矫枉过正”的情况,“现在的政策已经足够了,11月市场成交的恢复已经说明问题,现在只需要等市场慢慢调整即可”。

　　付琦表示,如果将楼市进入一个上升通道作为回暖的定义,那么明年三四月份还为时尚早,“最快明年下半年才可能出现回暖的状况”。