各地楼市成交暂时回暖 仍临两大硬伤

2008年12月15日08:32  来源:《广州日报》

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  在房地产市场经历过量价齐跌后,11月份,国内多数大城市楼市成交出现“回春”现象,环比大幅上升。

  深一手房成交环比增近八成

  根据招商证券地产行业分析师贾祖国的统计,11月份,除广州和珠海分别小幅下降0.8%和1.0%以外,其他监测城市成交环比上升

  15%到80%不等。其中,深圳一手商品房成交量同十月份相比,增长了79.7%。

  东方证券研究所薛和斌的统计显示,从11月30日至12月6日,长三角和珠三角主要城市楼市成交持续保持增长,其中,上海日均成交638套,环比增长7%;南京日均成交217套,环比增长3%;杭州日均成交65套,环比增长3%。深圳日均成交216套,虽然环比减少了2%,但同比增长了199%;东莞和惠州日均成交量环比分别增长8%和1%。

  降息减税政策促使市场活跃

  而根据中原地产向本报记者提供的数据显示,12月1日至12月7日,广州十区一手住宅共签约1660套左右,签约面积约17万平方米,环比分别约上涨30%和26%。

  分析人士指出,11月份以来,央行大幅降息以及减免税费减轻了部分购房者的经济压力,提高了市场购买力,同时,也让房地产开发商获得喘息的机会。

  关注焦点

  近期全国主要城市楼市成交量出现大幅回升,其中,11月份,深圳市一手楼市成交量环比增长近八成。楼市成交回暖是房地产市场寒冬里的一种假象,还是真正触底反弹?业内人士表示,目前房地产市场仍然面临多重困难,因此,谈论市场整体回暖恐为时尚早。

  问题:房地产业面临两大硬伤

  需要注意的是,在楼市成交暂时回暖的背后,房地产市场目前仍面临两大硬伤。

  硬伤之一:高库存

  2007年,房地产市场异常火爆,吸引了大量企业进入。进入2008年,市场需求急剧萎缩,前期滞销造成的楼市高库存成为行业的一大硬伤。

  北京房地产交易管理网数据显示,截至12月1日,可售期房住宅套数为113147套;未签约现房住宅套数为35698套,同比增长了68.8%。而国家统计局数据显示,截至11月末,全国商品房空置面积高达1.36亿平方米,同比增长15.3%。

  从上市公司来看,剔除ST公司后86家A股房产公司三季度末的存货金额达4015.2亿元,同比增长近60%。

  硬伤之二:高地价

  在2006年到2007年,房地产市场飙升,地价也日高一日。而在市场短期迅速逆转后,地价也跟随房价的下跌而贬值,甚至出现成本和房价倒挂的现象。

  厦门风火房地产总经理张炜胜表示,沉淀在土地里的资金量巨大,导致房企流动资金短缺。他预计在2009年2月之前,将有30%开发商出现现金流断裂的局面。

  广州知名房地产专家韩世同博士在接受本报记者采访时表示,多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发,随着行业继续调整,这部分高价地将会给房企造成很大的伤害。

  观点:整个市场回暖还为时尚早

  易居房地产研究院副院长丁祖昱近期表示,假设2009年销售进度与2008年三季度相近,那么各城市完全消化“库存”所需的时间最少也要两年。在丁祖昱看来,包括深圳、广州、北京、杭州等重点城市在内,“库存”消化需三年以上的市场在2009年9月前实现复苏是不太可能的。

  而韩世同表示,上海、北京等地成交量出现反弹有政策因素,而且10月份的基数比较小。他表示,优惠政策能否真正刺激有效需求、成交量能否持续回升目前还不明确,因此,说整个市场出现回暖还为时尚早。

  全国房地产开发景气指数继续回落

  国家统计局公布,11月份全国房地产开发景气指数继续回落为98.46,比10月份回落1.22点,比去年同期回落8.13点。

  市场萎缩、行业景气度的下滑以及融资受限,导致今年房地产开发投资增速大幅下降,而且商品房投资回落较为明显。今年前11个月,全国完成房地产开发投资26546亿元,同比增长22.7%,增幅比1~10月回落1.9个百分点。其中,商品住宅完成投资19333亿元,同比增长25.2%,回落2.2个百分点,占房地产开发投资的比重为72.8%。

  房地产企业购买土地的热情大为减弱。1~11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米,同比下降5.9%;而完成土地开发面积仅2.1亿平方米,同比下降将近3%。

  另外,1~11月,房地产开发企业本年资金来源33404亿元,同比增长4.2%。其中,国内贷款增长5.2%;企业自筹资金增长30.9%。(张忠安)

(责任编辑:孙红丽)
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