第三方存管封堵房产中介卷款潜逃"黑洞"

　　伴随着楼市交易量的下滑，近来上海、深圳等地发生多起房产中介公司一夜之间关门倒闭、购房人的钱款被中介席卷而去的案件。中介卷款潜逃事件屡禁不止，主要原因在于交易资金监管存在漏洞。用什么来保护买房人的“钱袋”？楼市亟待借鉴股市做法，引入第三方存管。

　　房产中介携款潜逃频现

　　今年１月，一家名叫“创辉租售”的二手房中介分布在上海的２８０家门店突然关门歇业，人去楼空。其替客户“监管”的资金杳如黄鹤。

　　同样，两个月前，在上海、深圳等地开有门店的房产中介中天置业，也是一夜之间关门走人，买房人交付的意向金、定金、购房预付款、部分甚至全部房款不知所终。其在上海的２６家门店全部关闭，一些买房客户反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催讨无门。

　　近年来，房产中介公司携款潜逃的恶劣事件频发，给二手房市场带来严重危害。记者了解到，在中天置业事件发生前的半个月，福建省的福州诚业房产也发生了老板卷款“蒸发”之事。２００６年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，１．５亿元房款不翼而飞；２００５年，安徽省当时规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及金额达６０００余万元。

　　二手房交易资金疏于监管

　　房产中介轻易携客户巨额房款潜逃，充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。

　　其一，房款经中介公司过手时，客户资金与中介公司自己的资金并不分账户管理。这就导致客户购房资金事实上处于中介公司的独立控制状态，在交付卖家之前，“想怎么花就怎么花”。

　　目前，在二手房市场，中介公司接收客户房款的通常流程分两种：一种是门店业务员首先将房款移交给分行经理，由分行经理转交给区域经理，这个时间大约是３天。之后，区域经理将款项直接打到中介总部的指定资金账户上。大多数中小房产中介都采用这一流程。事实上，买房人的资金在各流转环节随时都有可能发生流失。另一种是，一些规模较大的房产中介在过手二手房交易资金时，由客户通过ＰＯＳ机将钱款直接划入公司账户，避免业务员接触现金，交易的安全度稍高。

　　但多数中介公司都没有设立独立的专款账户，而是将客户资金与公司日常运作资金放在同一账户上。

　　其二，房款在中介手中滞留时间过长，又缺乏有效监管，在股市火热的情况下，中介公司利用房产交易办理手续的时间差，擅自动用客户资金“打新股”、甚至炒股的情况日益增多。

　　第三方存管可封堵“黑洞”

　　对于大多数老百姓而言，购房款是全家甚至几家人（父母及自身）的多年积蓄。如何保障交易环节的资金安全，关系的是购房人利益的保护。

　　目前，上海等城市已经进入或将进入“二手房时代”。截至２００７年１１月，上海市可售二手房存量达８４３万平方米，是同期一手住宅可售量的约２．８倍。要保障二手房市场的良性、有序发展，解决交易资金的安全问题迫在眉睫。

　　而对交易资金的疏于监管，正是房产中介卷款潜逃事件屡禁不止的原因所在。事实上，中介公司根本不具有承担监管交易资金安全风险的能力。记者了解到，房产中介公司的注册资金和固定资产一般都不大，其注册资金和固定资产总额与每月公司账户上进入的资金量相比，是小巫见大巫。对于绝大多数房产中介而言，一旦公司内部员工卷走房款，或者房款被挪作投资亏本，中介公司自身无力偿还。这就要求在二手房市场建立交易资金第三方监管制度，即引入证券市场的第三方存管模式——股民资金不是存放在证券公司的账户上，而是存放在银行；银行作为无利害关系的独立第三方，存管客户资金。

　　日前，上海已在试点建立二手房交易资金结算平台。根据规定，每笔交易都须在这个平台设立子账户，所有房款打入账户中。交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户。如交易不成功，则钱款悉数归还买房人。中介不再经手房款。这一监管新政策已在一家银行、一家中介公司以及两家房贷公司之间进行小范围试点，今年将全面推广。