恒大模式真能多赢吗 (2)

黄河

2008年07月04日17:34  

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    在投行的精心布局下,恒大地产变成了一座桥梁:桥的一端是有着巨大增值潜力的中国土地市场;另一端则是期待着分享中国土地增值收益的国际资本

    2006年底,当美林银行的投资代表出现在许家印眼前时,许家印并没有想到两年后,他可能会成为中国首富,此时,他的恒大集团正陷于“资金饥渴症”之中。

    在2003年曾创下13个房地产项目同期开发记录的恒大,因钢铁投资遭遇政策调控而面临资金链断裂危局。在此前后,恒大曾试图借壳上市,但因债务纠纷而被迫退出。2006年中,恒大因拖欠税款而被媒体曝光,业内也风传其资金链紧张。

    此时,看好中国楼市的外资投行们向恒大伸出了橄榄枝,美林银行、德意志银行和淡马锡三家国际投行先后出现,使已经陷入窘境的恒大突然“起死回生”:投行们带来了数亿美元的资本和一份精心策划的重组方案。

    据恒大上市资料显示,这一重组方案两个阶段:第一阶段双方于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”,并通过中介控股公司安基(BVI)收购原恒大旗下的地产业务,将恒大地产改造为外商独资企业。

    从这一刻开始,恒大地产实际上已经成为一间名副其实的外资公司。而在一个月后建设部等六部委联合发布“限外令”,对外商投资中国楼市进行严格限定。一位投资界人士向南方周末记者表示,恒大的这一“蜕变”恰好发生在政府相关政策出台前夕,十分微妙。

    此时也正是恒大在全国范围内“飙地”的开始。在土地储备规模剧增的同时,投行们对恒大地的公司结构进行了一系列巧妙的改造:在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些看似无足轻重的“空壳公司”的存在,使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目,转换成一系列设计精巧“资产包”,向国际投资者出售。

    三家战略者之一的美林对其中一个壳公司“雅立集团控股有限公司”(以下简称雅立控股)的运作,体现出了这一转换的过程和好处。

    据上市招股资料显示,通过“雅立控股”这间“纯供美林作投资用途”的公司内部股权安排,美林有权获得恒大御景半岛项目60%的利润以及其它收益。

    对于身为顶级国际投行的美林来说,这一看似复杂的安排可以转化成一个更加标准的金融术语:有优良项目抵押、回报丰厚的中国地产“资产包”,以这一“资产包”为基础所发行的债券,对于上百家围绕在中国市场门口的外资基金来说,简直就是量身订做的美味蛋糕。

    在这一精心设计的融资结构下,海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的“孵化器”,其下的一个个“壳公司”就是一只只待价而沽的“资本蛋”:投行们将恒大地产的一批批土地储备和开发项目打包装入蛋壳,以雅立模式标出其投资回报率,然后再转化为债券产品,大规模出售给国际投资者。

    而在这一转换过程中,除了土地资源之外,必要的开发能力也是关键之一。而许家印在1994年进入广州之后,一直立志于提高企业的经营能力,经过14年的发展,恒大开发的楼盘已经赢得同行的认可,此次私募中,前来考察的香港地产商也对此十分佩服。

    “恒大模式”至此终于成形:恒大前端负责拿地、中间负责制造、投行则后端包装销售债券。而在这一“恒大模式”下,地产开发和销售只是某种“资本载体”,真正的“产品”则是翠投行中源源不断转化而出的地产债券。

    在安邦咨询首席分析师贺军看来,恒大的转型,正是从传统的开发模式转向更加激进的拍卖模式。

    据贺军介绍,在国内房地产市场上,本土开发商与欧美等外资投行的资金运用模式是完全不一样的。前者主要是赚取房产开发中的增值利润,而后者则长期在上海等城市进行物业收购,“实际上是一种资产买卖”。

    在资产买卖模式中,国际投资者看中的并不是开发利润,而是在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值――中国经济近30年高速增长在全球范围内带来的资产重估,使得包括汇率和土地价值在内的“中国资产”面临着巨大的升值空间。

    而在恒大模式下,国际资本对中国的“资产炒作”正从核心城市的整体物业,延伸至更基础的资本载体――土地。而由于中国土地管理的二元机制,巨大的低价差异为国际资本带来了更加丰富的利润想象空间。 
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(责任编辑:陈可奇)
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