2009房企上市猜想

鲁欢 赵丽萍

2009年07月31日08:49  来源:人民网-《京华时报》

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2009房企上市猜想
  7月29日,巨无霸中国建筑成功上市,成为内地A股重启IPO后首家上市房地产企业。与此同时,北京金隅股份在香港联交所挂牌,成为今年以来首家在香港成功IPO的内地房地产企业。对于包括恒大、万达、绿地等诸多蓄势待发正在积极筹划上市的房地产企业而言,这两家企业的上市仅仅是房地产企业扎堆上市的开始。据了解,目前至少超过20家房地产企业正在积极筹划上市。

  ■现象

  20余家房企筹划上市


  6月5日证监会宣布A股IPO重启,各大房企老总们对上市的言辞就开始此起彼伏地出现于各大媒体。

  6月21日,北京住总集团董事长张贵林在集团招聘会上透露,IPO重启后,住总已经开始研究新的上市计划,并争取尽快提交可行方案。

  7月8日,万达集团董事长王健林在某论坛上透露,万达明年将选择国内A股上市。

  7月10日,恒大地产董事局主席许家印表示,恒大将重启IPO计划。

  除了这些准备上市的公司,复地集团、富力地产、首创置业等多家H股上市公司也在近期表示,将重启回归A股的计划。

  据《投资者报》统计,本次IPO重启后有超过20家房地产企业计划在A股和H股上市,募集资金规模将超过1000亿元。其中仅在A股“排队”等待IPO审批的房地产企业已经有14家。

  与此同时,金科集团的成功借壳让不少企业看到了更可靠快捷的上市路径,目前,绿地集团、润丰集团等房企流露出来的意愿更青睐于“借壳上市”。

  三种路径选择

  据了解,目前房地产企业选择上市主要有三条路径,内地A股IPO、香港H股IPO、借壳上市。

  其中A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但必须经过证监会批准,而证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度,尤其是民营房企上市,审批极为严格,甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。因此,A股上市难度最大。截至目前,全国前十名房企,民营房企中,只有万科是通过A股上市。

  H股IPO对房地产企业约束较少,门槛较低,只需要业绩征服投资者就可以了,但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面表现优异。这对民营企业,尤其是粤派开发商,吸引力不小。富力地产、合生创展等企业都是通过H股上市的。

  更多的开发商选择了借壳在A股上市。数据显示,目前在A股市场109家房地产企业中,只有45家企业是通过“审核过会”程序上市,其余大部分企业则是通过借助壳资源等其他方式进入A股市场。今年以来,金科集团、万方地产等房地产企业就是通过借壳实现上市目的的。但借壳是个技术活和运气活,顺利的话,一次性成功,如果不顺利,不仅需要重新选壳,而且很可能把企业卷入一个资金漩涡。

  截至7月24日,地产板块共有四家上市公司向机构投资者和境内自然人进行了再融资,总融资金额达到156.53亿元。其中融资金额最大的是保利地产,融资金额达到80亿元。

  ■专家解读

  上市是房企必然选择

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,房企近期扎堆上市的原因有四:一是IPO放行,去年IPO暂停以来,积压了很多企业,如今重启势必会造成扎堆现象;二是楼市持续向好,此时上市能卖个好价钱,圈钱较多;三是股市走牛,容易获得投资者追捧;四是只有上市,才真正能实现企业升级。杨红旭解释说,因为上市既能带来巨量资金,又能迫使企业完善公司治理,所以能否上市成为能否成为真正优质大企地产商的分水岭。

  重庆金科集团副总裁李战洪认为,经过去年的大调整后,房地产市场资源集中度开始提高,这就意味着中小开发商的发展空间越来越小,房地产企业必须向规模化发展。这样的背景下,如果还依靠贷款、抵押等筹款方式来筹集资金已经无法适应市场需求,因此,上市就成为越来越多的房地产企业的必然选择。

  李战洪所说的市场资源主要代表就是土地。今年5月份以来,北京、上海、深圳等地地王再现,成交总价和单价都纷纷创下历史新高,这对房地产企业的资金实力要求越来越高,因此,拿下优质地王的企业不是资金雄厚的国企,就是融资方便的上市公司。企业要发展就必须拿地,而且要成规模地拿,这对资金的“渴求”是毋庸置疑的。上市,无疑是最好的“解渴”渠道之一。

  因此,杨红旭认为“不管地价高否,只要能上市,一般企业都会上的”,因为未来房地产行业必然会形成以上市公司为主导的局面。

  ■企业剖析

  第一梯队:恒大、万达


  如果要把扎堆上市的企业按上市的先后顺序分为三个梯队的话,疑是第一梯队的代表。恒大去年已经启动全球路演并公开招股,距离上市仅剩一步之遥,却受挫于美国次贷危机引发的金融风暴,只要机会成熟,恒大重启IPO将是轻车熟路;万达已经完成上市前的股改和私募,进入了上市的申报程序,只等政府批准了。因此,如无意外,预计这两个公司将最先突破IPO。

  恒大

  2008年3月,恒大地产在香港启动全球路演并公开招股,但是,遭遇到国际资本市场百年一遇的经济危机爆发阶段。美国次贷危机的产生及其引发的世界第五大投资银行贝尔斯登的倒掉,令当时的美国各大金融投资机构惊惶失措中,恒大地产陷入无人认购的尴尬,只能宣布暂停IPO。原定计划中的120亿到150亿元的融资没了,2007年扩张土地储备时拿下数块地王的土地出让金却不得不叫,一时间恒大陷入资金链断裂危机。经过恒大地产董事会主席许家印主动稀释股份融得6亿美金,同时各项目大幅降价,这才转过劲儿来。如今,时值经济转暖、政策配合双重利好,7月10日,许家印表示,恒大将重启IPO计划。

  目前恒大的土地储备是4600万平方米,今年的拿地计划是到年底实现土地储备5000万平方米左右。

  恒大上半年实现销售金额127亿元,开工在建面积1006万平方米,创造了恒大的历史最高水平,也成为上半年中国唯一一家销售额过百亿大关的未上市房地产企业。

  恒大目前的现金余额为48亿元,已销售未回款金额33亿元,现金流合计达到81亿元。截至6月30日,集团公司资产负债率为71%,属房地产行业偏低水平,较为理想。

  业内人士认为,恒大上市的重大障碍已经被基本扫清,自身内部问题的解决加之外界环境的转好,如无意外,恒大将在一年内上市。

  万达

  商业地产巨子万达集团的上市进展,一直在业内的密切关注中。

  7月8日,万达集团董事长王健林在某论坛上透露称,万达明年将选择国内A股上市,并在接受媒体采访时表示:“万达已完成了股改,进入了上市的申报程序,我们希望尽快上市,计划是明年,最迟后年。”

  据万达集团提供的数据显示,今年上半年,万达集团不仅没受到全球金融危机和国内经济调整的影响,反而以超过往年的速度发展。万达集团新开工和续建总面积1011万平方米,总开发规模跃居全国龙头。今年上半年新发展的唐山、上海、天津、石家庄、包头、呼市、宜昌、成都等10多个项目,这些项目绝大部分位于城市核心地段,升值潜力巨大。今年万达院线新开影城11家,屏幕数达到400块,跃居全国首位。

  万达新一轮土地储备起步于去年下半年,半年内新增7幅土地。今年上半年加大了力度,新增10幅土地,总面积约650万平方米,下半年计划将再新增至少10幅地,全年新增土地储备目标超过1000万平方米。

  北京的两个项目也在热销中:坐落于长安街沿线上的石景山万达广场和位于朝阳区奥运村板块内的北京万达大湖公馆。据丰台区有关部门透露,万达在京第三个项目即将选定丽泽商务区。

  第二梯队:首创、富力

  随着A股市场对地产股的追捧热度不断升温,越来越多在香港联交所上市的房地产公司开始瞄准A股的高市盈率和市场关注度,准备回归A股。首创和富力就是这一梯队的代表企业。

  第三梯队:龙湖

  上市军团第三梯队主力就是地方性中型民营企业,这类企业对资本市场的渴求并不比其他全国性的大公司少,但是作为一个地方性的民营企业,注定了这样的上市道路不会是平坦的。代表企业龙湖。

  从去年11月,重庆市政府新闻发言人周波代龙湖宣布了暂缓上市的消息后,关于上市,龙湖就再也没透露过任何消息。时至今日,对于上市,龙湖集团品牌管理总监兼北京龙湖市场总监魏健依然表示:“目前没有任何可透露的信息。”

  但是,龙湖全国扩张的步骤一点也没有放缓,一方面各地项目销售得风生水起,截至7月8日,龙湖全国销售额已突破100亿元,连续第3年入围百亿房企之列。另一方面频频出现在北京、上海等城市的土地市场。据龙湖介绍,龙湖现有土地储备量充足,至少满足公司未来3-4年的开发需求。北京目前有两幅土地待开发,其中今年上半年取得的顺义地块即将于近期开盘。

  与此同时,魏健表示,龙湖目前资金充裕,完全能够满足当前的正常经营及下一步战略发展的需要。7年期企业债的顺利发行为龙湖的财务状况“锦上添花”,极大地优化了龙湖整体的债务结构。

  由此看来,龙湖虽然表面上并不提上市,但是在现在的市场背景下,要想成为一个全国性地产企业,上市是早晚的事情。

  星河湾:安于求慢

  项目情况:八年落三子

  2009年8月,浦东星河湾将开盘亮相。这意味着,星河湾自广州一路北上,安身北京,又折返上海,八年间仅落三子,却以极审慎、极工致和极笃定的心态精心打造了一个国际社交场。

  销售业绩:半年认购近40亿

  据了解,京、广两地星河湾2009年1至6月认购金额高达39.45亿元,其中北京星河湾:20.91亿元、广州星河湾:18.54亿元,远超去年全年销售额(26.68亿元)约13亿元之多。据易居房地产研究院数据显示,从2009年1月1日到6月30日,北京市均价在25000元/平方米以上的高端住宅市场中,北京星河湾项目以绝佳的销售战绩领跑整个高端住宅市场。截至6月30日,北京星河湾总销售金额达14亿之多,成交金额和成交面积在北京高端住宅市场中独占鳌头,获得双料冠军。

  上市猜想:安于求慢,做精产品

  有专家认为,自1999年起步以来,星河湾口碑甚佳,几乎从未像很多同行那样遭遇公共事件和丑闻的利空袭击。安于求慢,做精产品,锻造产品内在价值,使得星河湾避免了豪宅开发过程中的急躁顽疾,从而在市况之中立于不败,品牌声名更是稳步提升。

  首创置业:回归A股计划不变


  首创置业2003年6月于香港上市。2004年2月,首创置业香港上市刚刚半年有余便公布了A股发行计划,意欲筹资30亿元人民币。不过,五个月之后,公司接到证监会口头通知,其发行A股申请没有获得接纳。而自2008年6月5日证监会宣布A股IPO重启后,“我们已经开始排队了,不过具体的还要看证监会审批。”首创集团总经理刘晓光表示,首创置业回归A股的计划不变。

  土地储备:持续补充优质土地

  据首创置业官方网站上公布的信息显示,截至去年底,首创置业拥有的土地储备可建楼面面积约为712万平方米。从区域分布看,北京占9%、天津占21%、沈阳占18%、成都占17%、重庆占11%、西安占19%及无锡占5%。从土地类型分析,约87%为住宅用地,11%为商业用地,1%为写字楼用地,1%为酒店用地。现有的土地储备足以满足集团未来三至四年的发展需要。未来,集团将根据“以中高档住宅为核心业务,以‘住宅+商业’为业务模式”的发展战略持续补充优质的土地储备。

  销售:上半年销售金额50亿元

  首创置业股份有限公司上半年签约面积共达52万平方米、签约金额人民币50亿元,同期相比分别增长301%和187%。截至6月底,集团还取得约人民币12亿元认购金额,正在办理换签手续。

  上市计划:回归A股计划不变

  今年年初,首创置业总裁唐军曾透露,今年公司将继续努力回归A股。尽早确定公司债的发行时间,并继续探索新的资本合作路径。并表示,未来几年,是大型地产公司逐渐整合重塑的关键期。2009年,要继续扩大全球资源协同的优势,做国际化的领先者。据了解,2008年11月底,首创置业不超过18亿元的公司债发行申请刚刚获批,是第一家通过公司债发行审核的纯H股房地产公司。

  业内人士认为,首创置业公司债的发行也意味着叩开了国内资本市场大门,为未来A股发行和其他资本运作奠定良好基础。

  据了解,目前A股发行申报材料已递交证监会,正在审核进程中。亚豪机构总监郭毅表示,目前,资本市场重新活跃起来,想比其它融资渠道,上市融资成本相对较低,开发商是不会放弃这一融资机会的。

  恒大地产:重启H股IPO

  自6月5日证监会宣布A股IPO重启,再度唤起了恒大地产等众多房企的上市热情。恒大地产董事局主席许家印高调宣布重启H股IPO。

  土地储备:实现5000万平方米

  目前土地储备在4600万平方米左右,开工在建面积1006万平方米。恒大地产董事局主席许家印表示,下半年恒大将继续拿地,要让恒大的土地储备达到5000万平方米上下。

  许家印表示,目前恒大地产通过兼并、收购等方式拿地,在地价方面更容易控制,同时也会关注招拍挂市场是否有优质地块,但会根据具体地块情况看是否参与。按照恒大目前的资金状况,其认为当前北京、上海的地价太高,与很多优秀的二线城市地块相比,不能够使其投资回报最大化。许家印表示:“等我们上市成功了,手上有了一两百亿,到时候我们再来考虑进入北京、上海。”

  销售业绩:半年销售127亿元

  恒大上半年销售金额为127亿元,创下历史最高水平,也成为上半年中国唯一一家销售额过百亿大关的未上市房地产企业。而恒大2009年全年销售目标是300亿元,下半年计划完成近180亿的销售额,其中第三季度要争取实现销售174亿元,其中具体安排为7月份完成20亿元;8月份30亿元;9月份包括十一长假要达到50亿元。

  资金状况:走出寒冬

  许家印表示,截至6月30日,恒大资产负债率为71%,现金余额48亿元,已销售未回款金额33亿元,也就是说,公司现金结余为81亿元。可以看出,在经历了2008年的调整之后,恒大似乎已经逐渐走出了寒冬。

  上市计划:重启IPO

  “只要国际资本市场条件成熟,重启IPO很容易。”7月10日,恒大地产董事局主席许家印再一次抛出上市宣言。在经历了16个月的“停滞期”后,恒大地产终于看到了登陆H股的希望:公司上半年销售127亿元,位列非上市房企第一位。

  恒大地产的上市计划仍在紧锣密鼓进行。今年上半年,恒大地产开工在建面积1006万平方米,销售127亿元,在国内开发商中排名前五;销售面积为265万平方米,紧随万科、保利之后位列国内房企第三。

  在表示将重启H股IPO的同时,许家印高调宣布,2009年恒大地产销售目标为300亿元,到年底实现土地储备5000万平方米——这样的业绩,将使恒大坐稳行业第三的位置。此后便传出美林银行联合多家香港基金经理参观考察的消息,一连串的造势活动就如同提前进行的公开路演。

  富力地产:继续努力回归A股

  富力地产于2005年7月14日在香港联交所主板上市,为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。2006年6月,富力地产即向监管部门递交了回归A股的相关申请,但受宏观调控影响至今审批未果,回A股暂时搁浅。不过,其回归A股之心不变。

  土地储备:可满足未来3-5年发展

  据富力地产2008年的年报显示,截至2008年12月31日,集团的土地储备达2540万平方米,分布全国13个城市,足以满足集团于未来三至五年的发展需求。有鉴于此,并考虑到2008年下半年的经济环境,集团于近几个月内已审慎地大幅减慢扩充土地储备的步伐。2009年5月21日,富力地产以10.22亿竞得广渠路10号地,楼面地价高达15140.74元/平方米。

  资金状况:显著改善

  上半年销售128.3亿元,其中北京销售金额34.14亿元,广州销售金额46.94亿元;天津销售金额31.92亿元。富力目前的现金入账情况得到了很大改善。

  销售业绩:半年完成全年目标58%

  2009年6月,按已经签署销售协定的协议销售额约24亿元,同比去年增加78%;期内已销售的建筑面积约21万平方米,同比去年增长80%。上半年完成了协议销售额共约128.3亿元,占全年目标销售额220亿元的58%,销售额同比去年上升67%,富力交出了一份不错的成绩单。

  上市猜想:依然申请回归A股

  富力地产董事长李思廉在今年3月时表示,富力地产回归A股的申请目前仍然有效,只是富力地产今年也在计划发行企业债券。7月29日,富力地产发布公告,其60亿元的公司债已经发债成功。

  今年6月初,富力地产发布公告称,在公司的股东大会上,回归A股的特别提案获得通过,授权有效期再度延长一年。随着地产股的大幅增长以及A股IPO的重启,富力回归A股迎来好时机。

(责任编辑:孙红丽)

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