苏州别墅猛刮园林风 低租金回报隐现风险

　　“买别墅就像挑时装，必须紧跟潮流。”在房产市场摸爬滚打多年的老刘，对于别墅投资颇有心得。

　　财富积累到了一定程度后，老刘专注于受调控政策影响相对较小的别墅产品，并总结出了一套投资法则，他认为住宅尤其是别墅，十分讲究建筑风格，一旦一种风格兴起，那这种别墅就会非常抢手，价格上涨迅速。这两年，地中海风格别墅凭借鲜艳的色彩和独特、丰富的层次感，在上海大为风行，而老刘顺风赚了个盆满钵满。

　　听说今年园林别墅在苏州特别火，老刘特地抽空前往实地考察了一番，他发现园林别墅不仅具有鲜明的传统特色，而且现代居住功能也十分健全，老刘决定跟风投资。

　　苏城别墅刮起园林风

　　“对于苏州别墅市场来说，今年可谓是‘园林别墅年’。”苏州搜房网新房负责人李红波向记者介绍，2007年上半年，太湖之星、姑苏·桃花源一期、水墨江南一期、桃坞才苑、苏州福园等多个园林别墅项目相继开盘，苏州别墅市场刮起一阵园林风，而于7月底上市的新东方院落别墅万科中粮·本岸更是将其推至高潮。

　　下半年，园林风愈演愈烈，在2007年10月底至11月底的一个月时间里，还将有包括中信太湖城、姑苏·桃花源二期、建邦·唯园、水岸清华以及苏州福园二期等5个园林别墅集中上市。

　　据苏州搜房网统计，目前苏州市在售别墅项目约70个，其中主打园林风格的别墅就有近30个，约占总数的1/2。

　　“可以说，园林别墅已成为苏州别墅市场的主导产品。”上海世联地产市场研究部经理王新颖指出。

　　王新颖介绍，苏式园林别墅最集中区域为古城区，该区目前在售的近10个别墅项目均为纯古园林风格，由于地段稀缺，定位高端，如毗邻拙政园的拙政东园、正对苏州留园的姑苏人家与世家留园，均为千万元级别的顶级别墅。此外，吴中区的木渎、光福、西山、东山等古镇以及环太湖与金澄湖地区，也是苏州园林别墅聚集区域，其中既有苏州福园、东山景园、西山恬园等纯正园林别墅，也有姑苏·桃花源、水岸清华、中信太湖城等现代园林别墅，由于地理位置较为偏远，大多定位为第二居所，价位也较为适中，单套总价多在200万~500万元之间。

　　投资客入场推高售价

　　“我们楼盘的销售情况很不错，目前已处于尾盘销售阶段。”拙政东园销售经理张云琪显得很轻松。作为总价逾千万元的纯古风格园林别墅，拙政东园自2006年10月推出30套独栋别墅以来，销售成绩十分稳定，截至目前，该案仅余2套在售，而价格也从开盘均价1100万元/套上涨至目前的1900万元/套，一年时间急涨71.8%，涨幅惊人。

　　在苏州，不仅高端园林别墅热销，走中低端路线的同类产品也受到了市场的追捧，价格一路飙升。2007年4月，木渎别墅区的姑苏·桃花源开盘首推221套别墅，当天就售出208套。据悉，该案11月即将推出的二期联排与独栋价格分别上调至14000元/平方米与20000元/平方米，较一期价格均上涨5000元/平方米。

　　2007年7月底，园区的万科中粮·本岸开盘首推62套联排别墅，单价为13000元/平方米，当日售罄。目前该案在售的是10月中旬所推的第二批房源，价格已大幅上调至18000元/平方米。而定于11月份开盘的越溪板块的水岸清华，在10月上旬就已被预订一空。

　　“园林别墅在苏州有相当大的市场。”王新颖表示，由于居住习惯与审美文化等因素，苏州及周边县市购房者对该类别墅产品具有很强的认同性，此外，上海客户及港台客户也是园林别墅的重要客户，特别对于度假型园林别墅产品而言，该类客户所占比例大约为40%。

　　“投资客入场也是推高园林别墅销量和房价的因素之一。”苏州福园市场总监王福军补充道。以福园为例，以投资为目的的购房者占到总购房人数的50%左右，且不少投资客一买就是几套。

　　后续供应强劲

　　“鉴于目前市场对园林别墅的接受情况，加上苏州别墅地块储备较为丰富，预计该类产品的后续供应将十分强劲。”姑苏人家开发商新沧浪房地产开发有限公司董事长史建华指出。

　　“万科、中信等外地大型开发商选择以苏式园林作为噱头进入苏州市场，掀起销售热潮，这势必会引旧瓶装新酒——引起其他开发商的跟风和效仿。”

　　传统园林建筑VS现代居住功能

　　粉墙、黛瓦、木门框，亭、台、楼、阁，简洁的线条、清爽的外立面，一系列传统江南符号构成了纯古风格的苏州园林别墅。

　　“苏州园林别墅是最具中国传统特色的建筑之一，目前开发商多致力于园林建筑的观赏性与现代功能性的融合。”苏州搜房网新房负责人李红波指出。

　　“私密性是苏州园林别墅的一大特征，目前在售的苏州园林别墅对此几乎都做了保留。”苏州新沧浪房地产开发有限公司董事长史建华表示，不同于西式别墅的空旷，姑苏人家在庭院四周建起封闭带花窗的高围墙，用以分隔每户的空间。不仅如此，设计师还传承了以轴线排列的格局，依次构建门厅、正厅、内厅及书房花园，形成一进、二进的排列组合，营造庭院深深的意境。

　　除建筑的内敛外，苏州园林别墅的最大特色还在于每个深宅大院之中的一方小天地——苏州园林。“苏州园林共同的特点是占地不广，但内涵丰富，这方面通常是开发商投入最大的地方。”李红波指出。

　　在姑苏人家，开发商推崇公共面积最小化、业主私属空间最大化的原则，将私属空间尽量扩大，因而该案的园林庭院占地面积要远远大于建筑占地面积。而且设计师利用对比、衬托、尺度、层次、对景、借景和小中间大、以少胜多等多种造园手法，将亭台水榭、山泉花木有机组合在一起，精密搭配，一步一景，移步换景，令业主能在小庭院间享受养鱼、种花、放鸟的大自然状态。

　　“不仅如此，苏州园林别墅在满足建筑的现代功能性方面做了不少的探索。”史建华表示，就以姑苏人家为例，在建筑材料上，该案引进了电梯、中央空调、保温隔音门窗、地暖设备等现代居住设施；在空间上，设计师改变了传统建筑的格局，引入地下室空间，使之满足家庭影院、藏酒室等现代功能，同时，还做了下沉式庭院景观的设计，使得外部空间层次更加丰富。值得一提的是，对于园林水池的换水问题，开发商还利用循环水处理技术加以改进。

　　“不过，对于传统园林别墅如何满足现代居住功能，目前仍有一系列问题有待解决。”史建华指出，如园林别墅的建筑格局为低密度、散落式，客厅、厢房互为独立，以走廊相连，这样一来造成两个问题：其一，占地面积大，总价高；其二，线路不容易集中，施工难度大。此外，中式建筑讲究的是通风和采光，并不要求间间朝南，而现代人对于这点非常看重，这些方面都需要作进一步的调整，或者期望利用景观效果来抵消人们对于功能上的需求。而已有成功开发先例的发展商则会尽快寻找下一个地块，将园林别墅模式快速复制。”王新颖表示。

　　“政府对苏式建筑的大力提倡也是园林别墅供应量丰富的重要原因之一。”李红波补充道。作为古城，苏州市政府希望保留苏式建筑，将园林建筑作为本市的标志，因此，对于大量别墅地块，如苏园区星湖街西、横一路南地块，以及机场路南、高尔夫球场东地块，政府在外立面、容积率以及整体风格上均作了合乎园林别墅开发的明确规定。

　　李红波指出，由于古城区地块稀缺，目前，园林别墅已向市区周边古镇及太湖板块蔓延，甚至还把触角伸入了原由西式别墅一统天下的园区板块。在水墨江南和万科中粮·本岸先后上市热销后，据悉，于2006年拍得金鸡湖畔地王的中海地产，在推出第一期欧式别墅中海·御湖熙岸之后，其后续地块也将以开发园林别墅为主。

　　此外，苏州园林别墅产品本身将进一步细化，史建华指出，考虑到纯古风格园林别墅的开发成本高、投入大、周期长，且对地块的面积和容积率要求相对较高，今后面世的园林别墅产品会向现代中式园林别墅转变。

　　低租金回报隐现风险

　　“随着大量园林别墅竞相上市，同质化问题开始凸现，投资风险不可忽视。”王新颖提醒投资者，园林别墅作为别墅类型的一个分支，其保值性和升值潜力需要根据产品本身、所处地段以及周边资源来综合判断。

　　“是否做到园林建筑纯正性与功能性的有机统一是判断产品优劣的重要原则。”史建华表示，风格纯正且功能齐全的园林别墅不仅具有类似工艺品的观赏价值，而且还具有潜在的收藏价值。

　　而对于目前市场层出不穷的现代中式园林别墅项目，史建华指出，传统元素与现代建筑的嫁接技术还有待提高。此外，史建华提醒购房者，谨慎选择周边建有高层的园林别墅社区，这将彻底破坏建筑的私密性，大大影响升值。

　　“古城区园林别墅具有地段的稀缺性，而且能真正体现‘大隐隐于市’的园林精髓，对于财力雄厚的投资者来说，其投资价值和收藏价值不言而喻。”史建华表示。

　　“太湖周边的园林别墅坐拥太湖自然资源，且目前价位较具吸引力，可预见该板块园林别墅将随周边配套的不断改善而稳步升值。”王新颖表示，到太湖的距离将是判断一套别墅价值的重要标准。

　　而对于面临众多西式别墅项目竞争的园区园林别墅而言，王新颖认为，一方面，该板块客户多为外籍人士或具留学背景，不是中式别墅的目标客户；另一方面，园区客户购买力较强，且园区园林别墅多注重现代功能的强化，考虑到该区域的整体配套较为高端，因此升值潜力也不容小觑。

　　值得投资者注意的是，苏州别墅尤其是园林别墅的租金回报率较低。“相对上海而言，苏州城市的国际化水平较低，尚未形成外籍人士聚居的别墅社区，出于对日常生活便捷性和安全性的考虑，外籍人士多租住在高档公寓。加上苏州外企给予员工的住房补贴水平较低，因此苏州别墅租赁市场并不活跃，租金整体水平也不高。而截然不同的居住习惯更导致了传统中式园林别墅无法吸引外籍人士租住。”苏州兆丰不动产投资顾问公司董事长杨肇锋指出。