德国楼市围城:海外炒房团缘何败走德国

郇公弟

2008年04月14日08:35  来源:中华工商时报

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    近年来德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当:城外的人想进去,城里的人想出来。

  从2004年开始,大批“海外炒房团”涌入德国,每年抛下数百亿欧元。同时,拥有大量房产的德国政府、公司、地产基金等却急于脱手,纷纷向外资抛出大单以求套现。

  “城外的人”想进去

  2003年德国只有6万套房屋成交,2004年则跃升至35万套,而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度,德房屋交易额中仅有不到30%是由本土投资者完成的。向来封闭的德国楼市一时间成为外资竞相前来掘金之地。

  在抢购热潮中,也不乏惊天之举。2004年,高盛公司和瑟伯勒斯资本管理公司一举投资21亿欧元,买下柏林市政府4%的住宅股票。

  数据显示,在过去10年里,英国、西班牙等国的房价已涨了3倍,德国房价却一直波澜不惊。

  “城里的人”想出来

  既然德国楼市如此具有潜力,德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”?事实恰恰相反,近10年来,德国政府、公司和地产基金等都在积极寻求将手中的房产和地产股票等脱手。

  对德国各级政府而言,出售公共住房可缓解其巨大的预算、债务压力。过去6年中,德国各级地方政府已向海外私人股权公司出售了127万套公有住房,总值360亿欧元。

  同样的大规模出售也发生在德国公司身上。经济学家解释到,德国公司之所以拥有这么多住房,主要原因是:

  德国统一后,政府为了缓解住房压力,鼓励所有公司修建住宅,并对其提供税收和补贴优惠。但随着一幢幢大楼相继建成,楼房空置率不断攀升,租房收入随之下降。另外,房地产并非各公司主业,占用了其大量资金。因此,德国公司多年来一直急于出售旗下房产。

  而自去年底以来,德国金融机构纷纷出售旗下地产基金管理公司及附属地产,正在成为德国楼市“抛售”的新趋势。其原因正如安联保险旗下地产公司总裁德克·格鲁斯-韦尔德曼所言,“我们将利用现在的好时机出售在德国比重过高的物业资产,以优化投资组合结构和增加流动性。所获收益将用来在海外寻找地产收购目标”。

  “护城”三大杀手锏

  随着外资大量涌入德国楼市并成为主导性投资者,它们是否会借机抬价并获利出逃?

  记者与德阿瑞尔地产银行分析师郝鹏就此问题进行了交流,他介绍了德国政府抵制房价炒作的“三大杀手锏”。一是指导价制度,二是刑罚威慑,三是重税限制。

  目前,德国的地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定。德国还成立了各地“房地产公共评估委员会”,负责制定当地的指导价。这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务照此执行,在合理范围内浮动。

  税收手段同样是德政府遏制炒房的有效武器。在德国,用于买卖的房产首先要交不动产税,房屋买卖还要交纳交易税。通过买卖盈利后,还要交差价盈利税。自有房屋的出租除交不动产税外,租金收入还要交个人所得税。重重的税收限制已大大压缩了炒房者的利润空间。

  虽然外资大量涌入,但至今并没有改变德国房价稳定的状况,不能不说是这三大利器的功效。

  炒房团败走德国

  去年6月,百仕通和瑟伯勒斯等连续大规模抛售买进不久的德国房产。市场观察家表示,其变现举动并不意外,因为“它们的投资出现失误”,收益远低于预期。外资在德国楼市仓促退出的举动,也直接体现了德国“遏制炒房机制”的成功。

  与此同时,德国民众也开始对国内主要房产所有者、特别是各级政府大量抛售房屋提出质疑。

  在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上,德国社会各界正在重新取得一致。政府一旦没有了自己的房产公司,将不能再向弱势群体提供廉价房屋。这样一来,为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在政府头上,最后导致其不堪重负。

(责任编辑:陈可奇)
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