日本房地产市场未出寒冬期 或现日本版次贷危机

2009年07月07日09:25  来源:《中国证券报》

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  去年9月份爆发的全球性金融危机,不仅导致日本经济陷入深度衰退,也使日本的房地产市场遭遇寒冬期,住宅市场低迷不振及其可能引发的问题已引起政府及相关研究机构和业界团体的警觉和重视。

  房市未出现好转迹象

  日本首都圈和近畿圈的公寓市场动态可以说是日本房地产市场的晴雨表,可集中反映日本房地产市场的状况。

  日本民间调查机构不动产研究所公布的数据显示,2008年,日本首都圈公寓销量为4.3733万户,比上年减少28.3%,为1992年后16年来的最低水平;近畿圈的公寓销售量为2.2744万户,为15年来的最低水平。

  出现这种情况的原因主要是,在经济不景气的状态下,不少房地产企业破产加大了消费者的不信任感。此外,在金融市场不稳定的情况下,金融机构对住宅贷款的审查变得更加严格也对公寓销售产生不利影响。

  进入今年以来,日本的房地产市场也没有出现好转迹象。今年5月,日本首都圈住宅销量同比减少19.4%,连续21个月低于上年同期水平,今年1至5月份的累计销量比上年同期减少26.7%。因此,不动产研究所对年间销量也从1月份时预计的4.7万户(比上年增加7.5%)调整到4万户的水平。与此同时,日本另一大都市圈近畿圈的住宅销量也继续下降,全年的销量也不容乐观。

  住房销量下滑不止,也使日本的住宅、商业用地价格继续下跌。日本国土交通省公布的日本全国地价调查结果,2009年1月1日时的日本全国的土地平均价格(公示地价)比上年下跌3.5%。这是该国的土地价格3年来首次出现下跌。

  其中,住宅用地价格同比下跌3.2%,商业用地价格同比下跌4.7%。在与上年可比的约2.8万个调查地点中,只有23个调查点的地价出现上升,是自1970年开始这项调查以来上升地点最少的一次。

  日本国土交通省分析指出,经济不景气办公楼出租率下降和住宅销售不振,再加上受金融危机影响投资基金撤离房地产市场等原因导致房地产市场低迷是日本地价出现下跌的主要原因,土地价格下跌的趋势短期内难有大的变化。

  或现日本版次贷危机

  战后为解决国民住房困难的问题,1950年日本政府设立了住宅金融公库(即现在的住宅金融支援机构)来推动住宅建设,战后所建的约3成(2000万户)的住房都是通过该公库融资建设的,高峰时期的融资余额高达70万亿日元以上。

  这个时期公库的融资应该说主要是为了解决住宅不足的问题。上世纪70年代以后,公库融资的目的发生了变化,主要是作为经济景气对策的一部分来实施,1993年实施“轻松偿还制度”,即降低原来的5年间还款的比例;到1997年又取消了“融资限额比例制度”,即实施零首付制度。除放宽住宅公库的融资难度外,日本政府还在1986年实施住宅贷款余额减税制度,之后几乎成为景气对策惯用的手段用来促进国民购买住房。

  本次金融经济危机爆发后,日本政府在2008财年的补充预算中实施历史上规模最大的住宅贷款减税措施,在2009财年的补充预算中又提高了融资率。日本政府的这些措施都试图激起国民购买住房的热情,激活房地产市场,最终达到扩大内需拉动经济增长的目的。

  但是,日本政府的智囊机构东京财团和相关业界团体,对政府刺激房地产市场所采取的措施不以为然,尤其对于目前日本房地产市场、特别是住宅市场贷款方面存在的问题表示极大的关注,担心出现“日本版的次级房贷问题”。

  东京财团最近向日本政府提出一个名为“防止住宅难民发生,创立住宅收购制度”的建议。该建议称,日本的住宅贷款具有以逐月还款和用奖金还款相接合的特点。

  但是,在金融危机发生前,日本的终身雇佣制度和年功序列工资制度也在逐步发生着变化,实施与业绩挂钩的奖金制度和年薪制的企业不在少数。金融经济危机爆发后,因企业业绩恶化员工的奖金又出现大幅减少,据日本经团联的数据,今年夏季平均奖金将比上年减少19.4%,这将对返还住宅贷款产生重大影响。

  如果国民不能按期返还贷款的话,不仅将会失去住房,而且债务还依然存在,这会直接对整个家庭生活产生影响,并有可能引发社会的不安。此外,因此而扣押的住房增多,也会导致住宅价格下跌,从而影响依靠不动产担保的金融机构的业绩,使其更加惜贷。

  因此东京财团建议,政府及早采取措施防患于未然,即创立住宅收购制度,由国土交通省设立基金,按时价收购因不能按期返还贷款即被扣押的住房,住户可用此资金返还剩余贷款,如住宅的时价不足以抵消贷款余额的话金融机构可放弃剩余部分的债权,金融机构因此放弃债权而发生亏损的话,由国家用公有资金为其增资以防止出现惜贷的问题。

  东京财团的担忧是否会成为现实,目前还不得而知。但是,住宅贷款返还困难等问题确实存在也是不争的事实。总的来说,金融危机将再次使日本的房地产市场面临严峻的考验。

(责任编辑:孙红丽)

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