三大趋势助力异地海景房“抢羹”没商量

　　记忆片段之一：

　　“南戴河、北戴河的出行比想象中要困难。虽然是提前一周预订，但我们从各大酒店、度假村得到的答复是：周末无房。事实就是这样，如果你想在周五、周六入住南戴河、北戴河，那要排到９月份。后来，动用报社资源，并且把采访时间提前到周四、周五之后，我们才有了下榻之处……”

　　——《精品购物指南》2005年8月11日《海滨楼盘 八月正热》

　　记忆片段之二：

　　“8月18日，位于秦皇岛海港区的金海湾·森林逸城B区开盘的现场，认购客户达到千人以上……”

　　——2007年京城某日报报道

　　记忆片段之三：

　　“17个项目参展， 1271万元的意向成交金额，不仅参展项目数量几乎占据展会的半壁江山，展台前也是人头攒动，热闹非凡……”

　　——2007年北京四季房展会国贸秋展一景

　　近日，记者接到一位北京读者周先生的电话，他表示，自己于2005年在南戴河购买了一套精装公寓用于度假使用，当时不到3000元/平方米的单价，如今已经翻了一番；与此同时，南戴河的城区配套建设也有了一些改善，超市、医院、学校都有不同程度的增加。来自日照教授花园的数据显示，目前2000多套住宅中，已经售出80％，其中60％是北京业主；除此外，在北京地产市场的风向标——此次2007四季房展会秋展的数据中我们也注意到，异地海景房销量已经紧逼北京本地产品。似乎在一瞬间，海景房产品在北京都快供不应求了，在时间的沉淀中，北京人的“候鸟”生活在悄悄地发生“化学变化”……

　　趋势一　 购房人群“返老还童”

　　最近，来自专业的异地置业研究机构海景房（北京）展销中心的统计数据显示，从去年6月至2007年5月，共有81个异地居住项目进京推广销售，大都来自旅游城市或风景区，如青岛、烟台、日照、秦皇岛等。其中对日照教授花园、青岛欧美世纪花园、秦皇岛蓝色海岸等几个异地购买人群为主的项目调查显示，83%的被调查者购房用于休闲度假居住，12%的购买者用于将来退休后居住，5%的购买者则是投资。同时，购买人群中35～40岁的人群增多，达到52%，而此前，从1998年外地项目开始进京推广销售至今，北京人异地置业主要人群则在50岁以上，退休养老和投资两大需求也曾经各领风骚许多年，产品形态则主要以大户型为主，甚至大部分是毛坯房。

　　趋势二　 度假型需求成主流小户型精装公寓夺新宠

　　其实，异地置业并不是一个新概念。早在上世纪90年代初期，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到地价只有香港1／4的深圳投资置业，开创了国内异地置业的先河。2002年左右，外地项目在北京的推广销售进入了一个高潮阶段，但当时推广的项目以分时度假产品、商铺及酒店式公寓等投资型地产为主，风险相对较高，推广效果一般。

　　而海景房项目在京销售的“春天”应该始于2005年下半年，也就是北京本地房价初显“发飙”趋势的时候——作为北京人的第二甚至第三、第四居所，无论是以“里维埃拉”为代表的高品质公寓，还是当年让本报记者为之欢呼的海边小屋，抑或是令人“扼腕”的维多利亚海湾“遗址”，每一个“音符”都是异地海景房2007年全面进军北京市场的“前奏”。

　　时隔两年，当北京房价走入直线上升通道时，一批物美价廉的异地海景房已经在趁机抢占北京楼市“战略高地”。中原地产华北区域总经理李文杰指出，大量的异地项目持续进京推广，说明北京人已经出现主动进行异地置业的趋势，只有市场需求增加，才可能出现市场供应的增加。业内人士分析，这些持续上涨的需求因北京高房价而起，也源于北京消费水平提升，很多30～45岁、有一定消费能力的年轻人为了满足自己的度假需求，或者为了寻求北京之外更具潜力的投资型物业，逐渐开始把眼光转至异地海景房市场。社会中坚消费力量的介入，是海景房市场全面启动的“发动机”，相应的为了适应这一变化，曾经的养老型大户型产品不再是唯一，小户型精装公寓渐成新宠。

　　趋势三　 海景房破万元大关谨慎购买莫盲从

　　放眼观望临近北京的几大海景房置业地，无外乎以北戴河、南戴河领头的河北和以青岛、威海、日照、大连等为代表的山东。因为城市配套发展和海景房开发时间早晚不同且差距较大，各地海景房市场均各有特点，即便是相隔不到几公里的北戴河与南戴河之间，也因为北戴河城市早期规划合理，海水水质清澈等原因，价格上有了不小的差距。目前，北戴河项目均价已在10000元/平方米以上，而南戴河产品项目单价仍在6000元/平方米左右徘徊，周先生反映，这应与其城市基础配套设施不够完善、市容市貌缺乏有效管理有关系。

　　山东省的几个海滨城市中，青岛算是海景房开发的“老大哥”，如今其城市发展也因2008年奥运会帆船比赛的落户，更加突飞猛进，房价自然也不会拖后腿，20000元/平方米以上单价的产品在青岛已经见怪不怪，但一般在“石老人”附近，占据了坐山望水的好地势。

　　相比较而言，威海、日照等一批开发时间较短的城市海景房项目，反而更显投资潜力。以乳山银滩项目为例，早期多定位于与养生、养老，产品也以普通住宅为主，但随着旅游度假经济的发展，项目也开始向小户型过渡。目前不少银滩项目以40～50平方米的一居中小户型为主，总价在20万～30万元之间。威海风景度假人居（北京）展交中心经理陈伟亮提出，对于投资型客户而言，选择项目一要有升值空间，二要有获利空间。目前威海60～90平方米的老房子租金在600～800元/月，新建商品房100平方米租金为1500元/月，150平方米租金约在2000元/月。从数据上看，投资回报并非没有，但也谈不上很高。

　　据业内人士透露，无论是北戴河、南戴河还是青岛、威海、日照等地，海滨资源都是有限的，很多地方已经无地可开发。相比两年前2000～3000元/平方米的平均水平，现在这些城市的海景房大都已经翻番，虽然对于北京咋舌的房价和高消费群体来说还算可以承受，但也相对处在了一个“高位”，是“追高”还是“持币观望”？各地区城市配套差距有多少？在同等价位上产品品质各地区又有何不同？购房者还是最好亲临其境，详细考察一番。
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