一房三证背后的“90”困局

    4月21日，买了一套房子的王辉正准备签订三份商品房预售合同。

    这是北京奥北板块正在兴建的两栋精装修板楼。该项目推出的380余套房源，户型面积大多在180～240平方米之间，项目容积率仅为0.45。然而，王辉购买的这套200余平方米的三居室，却有三个产权证。

    起初，王辉并不理解这种操作方式。售楼员给他的解释是：“项目开发时正赶上‘90、70’政策出台，所以将三居室按三个小户型报批。因此，您需要和我们签订三份购房合同，然后签订一份补充协议，内容是双方认可在装修过程中做了一个连通改造，并附上实际的户型图。”

    “这只是‘签一份合同’和‘签三份合同’的区别，房子的三个产权证始终是您的。”在售楼现场开阔的样板间中，售楼员并不讳言“一房三证”是在规避国家政策。他对王辉表示，目前市场上类似的情况“很常见”。

    开发成本控制之难

    据记者调查，当前这种“一房三证”的奇特现象正在京、沪两地频繁上演。为了规避“90、70”政策，一些开发商把几套90平方米以下的中小户型打通，以几个产权证“捆绑”的形式来实现大户型的开发与销售。

    2006年，“90、70”政策出台，北京市建委、规委和国土局均明确表示，北京“90、70”政策严格针对单个项目执行。一位不愿具名的业内人士表示，有相当多的开发商在政策出台后，将原来的大户型设计图改成两到三套小户型报批，批文下来后仍按大户型的设计建设、销售，以“绕开政策限制”。

    “我们做小户型完全是被迫的。一个小区小户型的房子多，楼盘品质就不会太高。如松江九亭的青年汇，就是一个小户型楼盘，品质只能居于中档水平。”一位上海开发商对记者抱怨道。

    “从建设成本、容积率等方面来衡量，开发商更愿意做大户型的住宅项目，而且大户型针对的客群支付能力较强。”中星营销机构执行总经理刘承健说。

    中国城市经济协会副会长刘维新表示，大户型房产投资少、成本低、利润高，而小户型恰恰相反，“这是开发商追求利益最大化的必然结果”。

    更为重要的是，开发商建设小户型住宅产品，在设计工程上存在一定的难度。刘承健指出，小高层做小户型非常复杂，加上有单个项目的比例限制，对建筑设计的要求要高很多。“小户型越多，厨房、卫生间就势必增多，设计及建筑成本自然要增加。”

    按照一位建筑设计师的说法，一幢楼要求70％都是90平方米以下的中小户型，势必会在房型设计上不能实现互相嵌套，不能做成板式结构，“最后的结果就是牺牲朝向”。

    类似的困难还存在于车位、电梯等方面。按照上海地方标准，内环线以内的住宅，车位与住户比不得小于1∶2；按照北京地方标准，中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1.3个车位标准设置。如果项目建造成小户型产品，同样的容积率下，势必要配建更多的车位，这同样给开发商带来了巨大的成本压力。

    违规风险转嫁业主

    虽然王辉签订了三份预售合同，但麻烦接踵而至。

    一位专家指出，“一房三证”可能存在“第二套房”、“第三套房”的按揭问题，意味着王辉在房贷方面很难全额享受“第一套房”的优惠政策，甚至可能背负额外的支出。“一旦物业税将来依照房屋持有套数的标准开征，对持有人来说也将是一笔不小的开支。”

    根据规定，购买小于130平方米的户型需按总房款的1.5%来缴纳契税，而购买大户型的缴税比率为3%。但售楼员对王辉表示，所有契税必须按照大户型的标准来缴纳，因为“如果享受契税方面的优惠政策，可能会构成偷税漏税的行为”。

    “这相当于将开发商的违规风险全部转嫁到了业主身上。”北京先知律师事务所律师王红梅认为，“一房三证”对购房者而言存在巨大的风险，按照这种方式签订的购房合同，从法律角度来说是无效的。

    据《合同法》规定，有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”等情形的，合同无效。

    “‘一房三证’的合同基本具备这些情形的特征，无效的购房合同不可能给予业户合法的产权。一旦开发商的违规行为被追究，业主的权益就可能受损。在上市流通过程中，业主和购买者之间也存在‘无效合同’的风险。”王红梅说。

    据相关机构调查显示，北京市有60%的购房者想购买大户型，特别是第二套房贷新政实施后，这个比例提高到70%，其中大多计划购买120平方米以上的户型。王辉便是这部分人群的其中一员。然而在签订完三份预售合同后，开始办理房贷的他已经感到了些许不安。