二手房签约前的准备有哪些？

　　购房者擦亮眼睛入住前彻底“验房” 具体五步走

　　如今，“验房师”已经从国外悄然进入中国人的生活，南京尤为盛行。而在验房师还未能全面普及前，购房者还是要擦亮眼睛，在入住前仔细给自己的新房做一次彻底的“验房”工作。购房者先要尽快进行入住房屋的合同对照、现场勘察等检查工作，具体应从以下五个方面展开：

　　1.入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，作出说明。

　　2.在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商(卖方)反映，待维修后方能入住。

　　3.装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。

　　4.查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

　　5.对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

　　《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。

　　有关专家介绍了几点检查房屋质量的具体方法：

　　1、看有无裂缝。先看地面和顶棚上是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，有结构性隐患，绝不能买。

　　2、看内墙面上和顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰没有经过足够时间的熟化所致，对室内装潢将带来不利影响。

　　3、看卫生器具，包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。放一点水，仔细观察，一试便知。

　　4、在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出水口流出，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。如果是，那么其房屋质量就值得推敲。另外，注意试试门、窗是否安得合适，开关是否自如。

　　5、选择顶层的购房者还应观察一下屋顶是否渗漏，这方面存在的问题目前比较普遍，应格外注意。重点观察墙角是否有发黄的痕迹，还应注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏。

　　二手房签约前的准备有哪些？

　　1、详查权利登记状况。买房若要真正达到“眼见为实”，必须要去房地产交易中心，详细查看房地产权属登记信息，主要包括以下几项：一是房屋产权人；二是房屋共有人；三是房屋是否抵押以及抵押担保情况；四是有无租赁情况，也就是说有没有出租给别人；五是有无被查封、冻结等限制；六是有无预告登记。

　　2、承租人有优先买房权。中国人讲究先来后到，因此租客拥有买房的优先权。如果房东搞“单边行动”，擅自把房子给卖了，房客如果发现想买，房东到头来还得卖给房客。因此买房前要先调查房子的租赁情况。

　　3、查明户口状况。有些房子卖了，但户口还是赖着不走，那买房人就有麻烦了。

　　4、按揭率先咨询银行。目前，银行贷款正在收紧，而二手房买卖中银行评估价要比买房成交价格低。二手房的贷款额度虽然主要依据房屋破损程度、房龄等物业硬件，但需要注意的是，二手房的可贷款额度是在银行评估价格的基础之上的，而通常评估价格要比购房总价低20%，因此购房者需提前知晓并做好准备。