买房能不能消解“通胀”? 购房透视四原则

2009年07月28日14:23  

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  开发商大举买地,消费者排队买房,炒房团伺机而动……媒体对于房地产业的描述又重新回到2007年的高潮时期。据成都本土媒体相关报道,以及相关成交量的数据显示,高端需求开始重新启动,投资者重新进入了市场。2009年的今天,尽管货币政策前所未有的宽松,但实体经济并没有真正好转起来。通货膨胀真的要来了吗?现阶段买房真的是投资最佳选择吗?自住需求在当前客观经济形势以及市场特征下该不该买房,该如何买房?

  本周楼市研究院推出贴近购房者、具有实惠借鉴性的《“通胀”预期下的买房策略》,拨开表面纷繁的现象和线索,从购房者角度出发,力求为其提供有价值的借鉴。因为,购房者从来都是这个房地产市场中最应该受到关注和重视的一环,《楼市研究院》当然会也从这个最重要的一个环节入手,给予这个行业理性、健康、积极的建议。同时,也希望开发商能够针对形势作出积极应对,和购房者形成有机互动。

  买房自住和买房投资是两个完全不同的概念,一个是效用最大化,一个是利益最大化。这两种购房需求硬挨区别来看,在具体买房过程中所考虑的因素也应该区别对待。但有一些关键因素是共通的必须考虑的,因此,本期《楼市研究院》推出包含投资和自住购房需求的关键问题厘清。

  买房能不能消解“通胀”?

  不可否认,美国的经济危机是因为美国是个过度透支的国家,美国人不存钱,中国老太太和美国老太太消费观念更新的故事曾经影响了很多人。当然,中国是世界上最有储蓄习惯的国家,由于相关社会保障制度的不完善,中国老百姓几乎都有存钱养老的习惯。但这并不意味着中国老百姓很有钱。

  受全面“通胀”预期的影响,人们纷纷投资不动产,通过购房抵御“通胀”,避险。但至少目前通胀还只是个预期,并没有客观形成。但这也并不表示未来就不会出现“通胀”,在目前全球流动性泛滥的情况下,价格的上涨的顺序将是股价涨、楼价涨之后是物价涨。CPI结构分析物价已经在出现了恢复性上涨,可以推断房价已经上涨到了高位。国家发改委宏观经济研究院研究员王小广指出,房地产业暴利时代是否结束还很难说,但最繁荣的时期应该已经过去。他判断,房地产未来的成长性会降低,不会再像原来房价五、六年翻四倍、五倍了。有人判断说中国房地产调整结束了,马上要进入新的高增长期。这种可能性不大,太乐观也不太真实,房地产调整远没有结束。

  虽然经过30年的改革开放,人民物质生活有了很大的增长,但据相关数据显示,目前有80%的家庭抗风险能力是不足的。这是想通过买房对抗“通胀”的购房者值得注意的:大家不应该把贷款买的房子当成你的个人资产,如果是的,那有可能成为负资产,或者说现在的房子当成硬通货资产,而不是真正的增值的资产。比如80万元房子卖了可以变现100万,但事实在这个过程中你支付了贷款手续费、交纳了各种税费、还有不少的利息,这100万真的到你想变现的时候并不值80万了,你只是在用现在的眼光想将来。

  目前来看,很多购房者并没有真正实现“经济自觉”,大多基于一种现有现有购买力情况下的理想状况预算。那么,当通货膨胀一来时会发生什么情况呢? 首先工资上涨是落后通胀1-2年的时间。从实际来说,工资上涨是通货膨胀传导的最末端。其实,通货膨胀从个人角度讲就是资产清零,因此从现实讲就不会出现工资与通胀同步增长。如果是真的通胀,那么工资上涨要滞后2年时间,物价上涨、消费上涨,医疗上涨,一切都在上涨,除了你的收入没有上涨以外。而在这种情况下,80%的人又缺少对抗风险的能力。因此若真正出现“通胀”大部分人在期间不会选择买房,这就是通胀时期的地产萧条的必然规律,大部分人买不起,房价也就不会上涨。

  何时买房最合适?

  这是困扰大多数购房者的一个问题,不管是自住还是投资。买房都是为了高值的回报和居住的享受,提升生活质量。因此,都不能因为买房而影响了自己的生活质量,尤其是以按揭贷款的方式买房。因此,应遵循业界公认的三个规律考量:一是房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的标准是3-6倍。即你购买一套房子时,总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍,则说明这种房价在你的支付能力内。这一比例越高,说明房价就越高。二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%.如果超过35%,则个人负担过重,不仅挤压个人其他消费,而且会降低家庭的生活质量。三是家庭负债余额(即家庭的各种负债,如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%.从上述的网络调查来看,国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算,蜂拥购房,从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

  曾在深圳发起“不买房运动”,继而又组织“万人团购”的邹涛,在其博客上列出了他对何时出手最合适的认识和建议,将买房时机其归结为七个信号:

  第一个最佳出手买房的信号:媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭,合并重组出现的报道,或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼,员工集体要工资的新闻出现时。市民可等2-3个月再出手。第二个最佳出手买房的信号:中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台,预示之前的优惠政策没起多大的作用,但要等新政策实行至少1个月以后,市民可考虑出手。第三个最佳出手买房的信号:用自己8-10年左右的家庭总收入计算,能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准,不做不切实际的想法)。第四个最佳出手买房的信号:在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。第五个最佳出手买房的信号:在公开信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息,在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了,中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。第六个最佳出手买房的信号:有土地和房产方面的政府官员大量落马后,再等至少2-3个月。第七个最佳出手买房的信号:参加团购买房,发展商给的团购价格已经相当优惠时。这时也可毫不犹豫出手,因为你迟疑别人不会迟疑。

  产品透视四原则

  无论是投资还是自住,除却对客观经济形势和市场特征的研判,产品自身都是必须关注的重点。因此,综合相关专家和业内人士的四个原则,值得准备买房的购房者一看。

  一、要“市政配套”不要“(开发商)楼宇自身配套”

  最明显的是,市政配套不要钱或者平摊到各平米里面。由开发商通过成本分摊转嫁予消费者,是市场普遍问题不是个性问题。而开发商楼宇自身配套,既抬高单价,以为大卖点,又得花钱买后期享受,并且订价不受市场约束与行政约束,爱去不去,如高级的泳池,如高档的甚至是私人会所,如名校,如寄宿类幼儿园等等。

  二、要“体积”不要“面积”

  体积是立体地看的,如空高三米三,净高肯定好用并且二次装修可以弄个错层结构,象酒店的复式房样的,既享受又节约支出。而且未来家具将向成套、拆分、便利使用及综合方向发展,非常吻合小户型大空间的产品。面积是平面的,包括了你无端分摊的部分与开发商说是赠送的部分,无论阳台还是露台,开发商总归赚了钱的,无论多层还是高层,总归大于百分之十的公摊率,而且受设计市场影响,许多户型存在大面积的浪费,如房间多于十平,如地方上的宽厅,在节约时代不要浪费,所以不要面积要体积是必然。

  三、要“粗装”不要“精装”

  以后可能会推广成品房,这将是开发商的一个普遍性卖点,样板间会越来越漂亮,这个时候注意要“粗装”不要“精装”。就是开发商提供厨卫地平方面的装修最好,对成品房,也只须基本的装修部分,不要参照样板间来买装修房,装修公司要利润,开发商指望从整体装修方面转嫁部分成本予装修之上,课税及管理成本都会转嫁到房价里,越是看似豪华的装修你承担的负面成本越多。

  粗装标准包括,只进行例行空间的装修,而厅、主室、次房等方面的事情留给你。精装意味着你家跟他家一模一样,虽然不会走错家门,但我觉得不妥,打发自己的艺术细胞也好,演示一下自己与家人的审美差异也罢,每个人的装修支出预算是不一样的。

  四、要“要自然景观”不要“城市景观与人造景观”

  以前没人愿意为景观掏钱,现在时代不同了。但掏得明白才算数。

  自然景观容易看到生机,并且开发商不用掏后期的维护成本或较少,自然利用率高些,而且景观加入过多的人为因素会变得四不象,而且支出增加导致负担增加,还有就是人造景观目前尚无法达到可生长的地步。如天然水景与人造水景,许多小区的死水就是一例,还有名贵的树木,猜猜最终是谁在掏钱?还有许多台词上写的台地园林,西式园林,你见过这些没有,是不是比纯粹的绿地好用?( 李玟广 侍玉宝) 来源:成都晚报

(责任编辑:孙红丽)

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