丈夫转让婚前房 妻子主张权受限

　　案情

　　1999年初，余先生买了一套期房，即预售的商品房，首付款是余先生和父母一起凑的，打算用作余先生的婚房，产权登记为余先生的名字。2001年初余先生经人介绍与孙女士相识，半年后两人就结婚了，结婚的前几年两个人关系还可以，并生有一个儿子。但是由于儿子的出生，各种生活琐事增多，余先生和孙女士之间的矛盾越来越尖锐，经常吵架，闹离婚，孙女士就带着儿子搬到自己母亲家住了。之后，余先生将这套婚房转让给了自己的父母。孙女士知道这件事后认为，该婚房虽是丈夫付的首期款，名字是丈夫一个人的，但按揭贷款是婚后两人一起偿还的，当然应该是共同财产。丈夫私自将房子转让，侵犯了她的权益，就一纸诉状将丈夫余先生和公婆告上了法院，要求法院确认丈夫和他父母间的房屋转让协议无效，同时还提起了离婚的诉讼。

　　评析

　　根据《婚姻法》等其他相关法律，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样的，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

　　本案中，孙女士要求涉及婚房转让无效的诉讼事由实质是认为房产为夫妻共同共有，其丈夫余先生的处分行为未经共有人事先同意或事后追认。由此，孙女士的请求要得到法院支持，必须有证据能证明其为房屋产权的共有权利人之一。事实上孙女士的丈夫余先生在婚前就已履行房屋买卖合同规定的全部义务，取得了该房屋的所有权。余先生与银行间是一个借贷法律关系，并形成于婚前，属余先生的个人债务；孙女士有证据证明在婚姻关系期间其参与了房屋贷款的偿还，那也只能在其与丈夫之间形成代为清偿而引起的债权债务关系，并不会改变该房屋属个人婚前财产的性质。由于孙女士并非该房屋的共有产权人，所以孙女士的诉讼请求很难得到法院的支持。

　　（作者系地产星空法律顾问、上海市申房律师事务所主任、律师 孙洪林）