房地产企业如何规避不确定性风险？

　　如果说深圳中天置业的倒闭和深圳房价出现下跌还只是局部现象的话，那么，近期国家金融政策的再次收紧和房地产股的持续下跌，似乎预示着明年房地产企业的不确定性风险正在增加。

　　金融政策逐步收紧后，许多房地产企业不再像以前那样乐观了，业内对市场的预期开始出现分化。有的人认为，目前市场只是暂时波动，不会出现大起大落。但是，市场变化的不确定性已较过去大大增加。国家防止通货膨胀和防止楼市过热的大幕正徐徐拉开，最近央行和银监会在第二套房贷问题上迅速出手且很严厉，颇有警示作用。

　　人民币升值步伐的加快，加上美国的次级房贷危机和经济疲软，明年中国的出口将受到一定影响。另一方面，为了防止外资大量进入境内炒房，限外政策已经收得很紧。外汇管制和人民币不能自由兑换，一定程度上削弱了人民币升值的效应，深圳房价的下跌，增加了人们对市场的担心。

　　土地调控政策的累积效应，在明后两年将会逐步得到释放，其对未来房地产市场的影响也存在一定的不确定性。鉴于此，面对房价出现松动、成交量日趋减少的市场和紧缩的金融政策，房地产企业应该如何面对不确定性增加而产生的风险呢？

　　对于房产中介公司来说，需要对目前的市场作出正确和理性的判断。一方面，企业不要过分乐观或过分悲观，应当力求保证充裕的现金流，直到这个市场重新变得明朗；另一方面，应当规范企业的管理和运营，并改进企业的治理结构，提高企业的财技和融资能力。对于服务类企业来说，核心管理团队是企业的关键财富。如何在市场紧缩的情况下，让自己的核心团队正常存续，是企业应对风险的关键。另外，适当扩展自己的经营范围，分散因市场的不确定性而给企业带来的风险。

　　对于房产开发企业来说，需要防范高价拿地、捂盘惜售、资产扩张和融资能力短缺的风险。前三项风险主要是基于未来的不确定性而产生的市场风险和政策风险，融资能力短缺的风险主要和公司的资产质量、股权结构和法人治理结构有关。当市场的不确定性增加时，和股权结构和法人治理结构密切相关的决策机制，是应对外在风险的关键。如今，越来越多的企业谋求上市是可以理解的。一方面，这可以大幅提高企业的融资能力；另一方面，还可促使公司的治理透明化和规范化，有利于提升企业的治理水平。（作者许海波系本刊特约撰稿人，上海市君悦律师事务所律师）