“违建”无产权 千万不能买

　买楼看房地产权证，了解物业是否有违章建筑，以保护自己的合法权益。 张 滨 画

　　阿口力买屋

　　文：李凤荷 资料提供：广州市房地产中介服务管理所

　　事件

　　回放

　　李某经某中介公司介绍，看中了一处物业。在查看该物业的房地产权证时，李某发现该物业其中有52.75平方米属于违章建筑（已处理）。为此，他向中介公司经纪人员提出质疑，经纪人员解释说经处理的违章建筑也入产权。

　　李某与卖方代理人张某及中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，合同约定：“卖方需保证该物业具备房地产交易的各项条件，产权合法、清晰、无争议、无抵押，由于房屋产权问题或违反法律规定而造成的一切后果和买方的损失均由卖方承担”，同时李某将8000元定金交给张某。按合同约定，李某在向卖方代理人张某支付首期房款8万元后，买卖双方到市交易中心办交易递件手续。由于对违章建筑的产权问题不放心，李某向市房管局咨询此事，他得到的答复是：该违章建筑经国家有关管理部门处理后，可有使用权，但没有产权。

　　李某认为签买卖合同前，中介公司曾向他保证违章建筑也有产权，后查明违章建筑只有使用权而没有产权，遂要求中介公司退回所交房款，赔偿损失。由于双方争执不下，李某向市中介管理所投诉。经市中介所调解，李某与卖方、中介公司解除房屋买卖合同，卖方将所交8.8万元房款退回给买方，买卖双方到市交易中心办交易退案手续。

　　政策解读

　　《关于处理一九八二年以前非法占地和违章建筑的若干规定》第一条，占用公共设施、菜地和国家建设重点地段的处理：不论任何单位(个人)在任何时候，非法占用道路、人行道、内街，占压管线、濠涌、渠箱及维护地带，影响市容卫生、交通、消防安全和妨碍市政建设的；占用蔬菜保护区、风景游览区、园林、绿化地的；占用文物古迹及其保护范围的；占用教育用地和国家近期建设的重点地段的，所有违章建筑均要限期拆除，清场退出，场地交回原管理部门接管。造成损失的，由违章单位负责赔偿……

　　第二条 在第一条规定范围以外地段的非法占地，分别三个时期，以市“清理办”为主，会同区“清理办”按下列各点规定处理：（一）一九六六年十二月三十一日以前的非法占地。不论国家、集体单位或个人，能按时如实登记，经审核后，除对其浪费或尚未使用的土地予以收回外，一般不作追究；但国家建设征用时，必须无偿退出。对情节恶劣者以及占地多的单位(个人)要给予处罚。其中，属于单位的，到市规划部门申报补办用地手续；属于居民的，由所在区“清理办”出具证明，到市房管部门申报办理房屋登记手续……

　　交易提醒

　　有关法律法规规定，如李某所购房屋中的违章建筑已经国家有关管理部门处理，允许办理产权的，则该房屋的房地产权证上不会再注记“违章建筑”。如房地产权证上仍注记有“违章建筑”字眼的，则一般有两种情况：一是已经国家有关管理部门处理，保留使用，国家征用时无偿拆除；一是未经国家有关管理部门处理，未申请违章建筑房地产权利。

　　由于购买二手房屋涉及的政策法规较复杂，建议买家购房前先了解清楚情况，对有些疑问或业主、中介公司口头承诺要写入合同，约定好彼此的权利义务，以保证自身权益。从中介公司来说，要做好买卖双方当事人的桥梁，遵守法律，恪守职业道德，为自己的服务对象提供必要的咨询和专业意见，促成双方达成交易；对自己不熟悉的政策法规，要主动向购房者说明，带其到政府或其他部门咨询清楚，切实履行职责。